香港傳真 | 美聯儲減息 香港樓市可否一洗頹風?

觀點網 香港報道 美聯儲于當地時間周三（9月18日）宣布大幅減息50個基點，是四年多以來的首次降息，目標區間下調為4.75%至5%，標志着美國進入減息周期。令其中一個主要困擾香港樓市因素有望逐步消退，但分析對後市看法兩極，未見十分樂觀。

美國聯儲局議息後宣布減息0.5厘，幅度進取，亦為逾4年來首次啟動減息行動。美國自2022年3月起因應付通脹而啟動加息周期，期間一共加息11次，直至2023年7月最後一次加息，基金利率目標區間維持在在5.25%至5.5%之間。在香港實行與美元挂勾的聯繫匯率底下，香港利率往往會跟随美國的利率政策而變動，故在美國過去兩年多的加息周期期間，香港亦有跟随走勢。

在美國宣布減息後，香港金管局在香港時間周四（19日）早上宣布基本利率下調0.5厘至5.25厘，實時生效。

署理金管局總裁李達志表示，美國通脹回落，但勞動市場放緩，故今次減息符合預期。

他指出，聯匯制度下，美息下調令港息也有下調空間，對經濟帶來正面作用。但港銀存貸利率變動，也會視乎一繫列因素，包括市場資金供求、銀行間拆息水平，及銀行本身資金成本結構等因素而定。但提醒即使聯儲局開始減息，料息口在可見未來，仍将處于高位，呼籲市民在作出置業、按揭或其他借貸決定時，小心考慮及管理好利率風險。

而香港本地大型銀行匯豐銀行率先宣布今日（20日）起年利率5.875厘調低至5.625厘，中銀香港亦宣布下周一（23日）起降低最優惠利率至5.625厘。

匯豐香港區行政總裁林慧虹表示，匯豐決定調低港元利率，主要考慮到美國聯邦儲備局減息的決定，以及香港銀行同業拆息自今年初開始穩定回落。經過充份考慮宏觀經濟環境和港銀同業拆息走勢，相信減息是适當的。該行會繼續密切留意宏觀前景變化及金融市場的發展，有需要時調整利率。

息口走勢影響銀行借貸成本外，另一最直接反映加息的影響就是樓市，由于借貸利率上升，買房的借貸成本随之增加，導致整個置業的成本一並上升，減低市民對于置業的需求，從而對香港樓市構成壓力，導致整體樓市交易量、價格下降。

差饷物業估價署數據顯示，私人住宅售價指數今年首七個月回落4.7%，樓價從2021年9月樓價高峰期回落25.5%。據數據顯示，2024年上半年整體樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商鋪物業)錄約3.5萬宗，總值2，809.32億港元。

減息是否可以令香港樓市一洗頹風，重拾升軌？對此，市場的看法明顯出現分化。

發展商普遍看好市場前景，會德豐地産主席梁志堅表示，是次美國減息後，本港一二手交投會增加，因為供樓負擔直接減低，並可帶動樓價，預期樓價年底至明年初逐步反彈。由于預計美國會持續減息，相信十分有利港樓市發展。

嘉華國際營銷及市場策劃總監（香港地産）溫偉明亦指，減息周期啟動吸引更多租客轉租為買，支持樓市；同時預料投資者亦會将資金重投物業市場，相信一二手交投量均會帶動，樓價亦會趨向穩定，長遠有望回升。

惟大新金融集團首席經濟及策略師溫嘉炜認為，雖然按揭利率有望跟随逐步回落，但香港及内地經濟前景仍未明朗，加上一手樓供應充裕，預料港今年全年樓價仍會下跌5%至10%。

另外，仲量聯行香港主席曾煥平表示，減息對市場是好消息，但息口只是影響樓市的其中一個因素，走勢仍受到其他經濟因素左右，現時經濟仍然疲弱。同時，發展商将趁減息的好消息，排山倒海地推盤，競争加劇下，新盤訂價會較保守、甚至要低開，以吸引買家，樓市壓力依然存在，因此仍維持今年樓價會下跌的預期。

而作為減息後首幅截目標香港市建局九龍城啟德道/沙浦道項目現場未見出現熱烈反映，至中年截標時僅接獲一份標書，入標财團為長實。

市建局發言人表示，市建局不會揣測發展商及财團入標 KC-015 項目的考慮。一般來說，發展商及财團在競投發展項目時，需要平衡多項因素，包括其流動資金儲備、利率對利息開支及樓價的影響、建築成本、持有的貨尾單位數量及市場需求等。

就此，市場對于樓市前景似乎仍然在觀望狀态，在衆多因素，如貨尾量仍然高企等亦左右樓市走勢，如時亦相信市場需時釋放購買力，吸引更多住宅及非住宅物業投資者重投地産市場，在種種因素影響下，香港樓價未必出現大幅回升。