觀點與郭瑾對話：招商房托的變陣

編者按：2024年，中國商業地産迎來了新的發展階段，多元化體驗與産業升級深度融合、資管新模式和數字化轉型等成為推動行業進步的關鍵因素。

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觀點網 香港報道 近年港府不斷推出新措施為求刺激香港房托市場的發展，招商局商業房托基金執行董事郭瑾認為，香港政府近幾年已非常努力推動房托市場（REITs），在投資者教育方面可以進一步增加力度。

郭瑾坦言，香港市場不比其他地方差、底蘊深厚。

時隔數年，再次去到招商局商業房托基金位于上環的辦公室，與郭瑾進行交流采訪。對比而言，香港市場已大有不同。

高息環境對物業市場的沖擊甚大，房托基金這類息口敏感類别的亦大受影響，唯一不變的是港府大力推動房地産投資信托基金(房托基金)市場的決心，惟市場仍然與其他市場有一定距離。

“我們内部讨論過原因，認為新加坡監管機構非常大力推動REITs市場，包括對投資者教育等，同時當地亦有一些資本沉澱，是專門追求REITs這種比較穩定、低風險回報的投資，而香港可能會更喜好風險一點，投資收益及流動性要求更高一些。”郭瑾表示。

香港目前上市房托基金數目與2021年相比，仍然維持于11家；反觀内地于2020年出台的公募REITs之後，至今年9月28日，短短數年間全市場公募REITs數量已達到了69只，增長迅速。

但他不認為香港的房托市場就比鄰近地區差，這一兩年，政府非常努力推動REITs市場，包括放寬杠杆限制至50%，跟新加坡看齊；又為鼓勵REITs挂牌，為合資格REITs提供資助，金額相當于其付予本地專業服務提供商費用的七成，上限為每只基金800萬港元；及豁免繳付印花稅等等。

招商房托目前專注商業寫字樓跟消費類，但是未來不排除有其他業态，包括以後如果有合适的項目，如酒店類别，或其他類型的業态資産都可以注入。

惟面對内地寫字樓市道疲弱，招商房托亦開始變陣。

基金8月公布的中期業績顯示，因采用“以價換量”策略，旗下寫字樓平均出租率穩步提升至94.7%，升幅為4.7個百分點。

為了提升出租率，招商房托基金在續租及擴租的談判中基金給予了諸多優惠。在此策略影響下，寫字樓尤其是兩棟甲級寫字樓的現時租金均出現了跌幅。

對比去年底，五個寫字樓項目租金跌幅由1.1%至12%不等，如新時代廣場由去年底的173.9元一平方米跌至今年6月底的152.9元。

“至于寫字樓的前景，深圳市場供應大，而需求在可見的未來不會有太大增長，即使經濟向好，甲級寫字樓的增長也不會跟以前一樣。”

郭瑾直言，在家辦公及人工智能對寫字樓市場有深遠影響，尤其人工智能比居家辦公的影響可能更大。

因為，現在辦公室的大多數工種都可以被AI取代，預期5年之内這種工作需求會大幅度下降。

他進一步指出，除非寫字樓項目是核心城市、核心地段及打折才會考慮。未來計劃加大購物中心的資産配置，尤其是民生的項目。

因為從香港這幾年表現可以看到，民生商場抗跌力比較強，核心區商鋪租金單價大跌時，民生區商場在疫情那幾年不但可以有不錯的出租率，租金亦有上升。

而近月美國開始減息，加上中央政府不斷有利好政策出台，刺激中港股市向好。郭瑾認為，減息明顯對房托基金有利，但除了外圍因素外，房托自身亦要公開透明，雖然會為基金帶來壓力，但壓力亦是一個動力，可以令基金把事情做好。

同時，雖然房托很獨立，但實際上發展還是要靠母公司各方面資源的支持。

母公司作為房托的大股東及管理人，對平台的戰略安排也很重要，在監管限制以及投資者的期望之間要平衡。對未來長遠規劃的決心不變，只要房托公平公正透明，加上母公司的支持，一定能發展得更好。

以下為觀點新媒體對招商局商業房地産投資信托基金執行董事郭瑾先生的訪問實錄：

觀點新媒體：招商房托後續發展的優勢與策略是什麼？

郭瑾：包括招商房托，母公司招商蛇口目前已發行了3支REITs，全方位、全業态地發展REITs，並考慮各平台互補及競争關繫。目前看來，兩地的資産發行估值相差並不大，且香港的REITs在業态、杠杠、企業管治上有更大的靈活性。

招商房托将依托母公司的資源優勢，包括項目資源，資本市場融資等方面的優勢，以增加可分派為首要目標，進一步擴大資産管理規模，提升市值。

日後如果有合适的如酒店或其他類型的業态資産都可以注入，但可能現在還是專注在商業寫字樓跟消費類，未來不排除有其他業态。

觀點新媒體：香港REITs市場對比其他市場並不活躍的原因是什麼？

郭瑾：内地REITs的監管比較嚴謹及繁復，除了有回報要求及杠杆限制等條件外，亦需要有儲備項目等等要求，但已上市的REITs宗數一下就上來了。

新加坡的監管跟香港差不多，但發展比香港要好。我們内部讨論過原因，認為新加坡的監管機構非常大力推動REITs市場，包括對投資者教育等等，同時當地亦有一些資本沉澱，是專門追求REITs這種比較穩定、低風險回報的投資。而香港可能會更喜好風險一點，投資收益及流動性要求更高一些。

但我認為這一兩年，香港政府是非常努力推動REITs市場，包括放寬杠杆限制至50%，跟新加坡看齊；又為鼓勵REITs挂牌，為合資格REITs提供資助，金額相當于其付予本地專業服務提供商費用的七成，上限為每只基金800萬港元；及豁免繳付印花稅等等，反映證監會很努力去推動市場。

我認為800萬港元資助其實占一家REITs上市不多，而且800萬港元對于來不來香港上市的影響其實不大。過去幾年環球環境動蕩，但即使香港經歷這麼多，底子仍在。

觀點新媒體：美國宣布減息，對于中港兩地樓市有什麼影響？

郭瑾：美國進入減息周期，對房托一定有好處，因為對利息是最敏感的，同時相信中國内地及香港的股票市場最先反映。

放水對股票市場有立竿見影的效果，但香港房地産市場暫時不會有明顯反彈。

而内地房地産市場，我認為行政效率非常高，先解決了一些緊急問題，例如降低存量房貸利率刺激市場等，但政策如何傳導到房地産，最後令實體經濟受惠，我們需要時間觀察。

觀點新媒體：你認為中國經濟目前面對什麼問題？

郭瑾：疫情開放以後，目前面對的主要是信心問題，人民的儲蓄在增加。

可能有兩種情況，一些人是不敢消費，一些人是真的沒有錢，例如失業的年輕人或中年人，即使有一定的儲蓄，都不一定敢投資。

我認為信心恢復還是需要一段比較長時間，不過這一年多來，中國對外開放的趨勢明顯，希望增加海外人士的投資，市場其實仍然是有希望的。

觀點新媒體：對于寫字樓市場的前景有什麼看法？在零售項目方面有何部署？定位及目標客群主要面向哪方面？

郭瑾：房托旗下5個寫字樓項目中，有3個位于深圳蛇口網谷，與傳統辦公區域不同，吸引的租戶群與中心商業區並不一樣。

主要是創新類項目，如高科技公司、醫院的研發部分，這些新興的産業對我們三個物業有一個很大支撐作用。

但深圳寫字樓供應大，需求在可見的未來不會有太大增長，即使經濟向好，甲級寫字樓的增長也不會跟以前一樣。

特别是人工智能比居家辦公的影響可能更大，因為現在辦公室的大多數工作都可以被AI取代，預期5年之内這種工作需求會大幅度下降。

除非是寫字樓項目是核心城市、核心地段及打折，才會考慮。

我們還有一個零售項目，未來希望擴展我們的消費類項目版圖，主要是民生項目。因為從香港疫情這幾年可以看到，民生商場抗跌力強，核心區商鋪租金單價大跌時，民生區商場租金在疫情那幾年是上升的，而且出租率也不錯。

觀點新媒體：在目前的環境下，您對于香港房托市場有沒有什麼寄望？

郭瑾：我們認為對投資者的公開透明非常重要。

我們上市以後，其實不用每季度披露營運數據，但我們選擇這樣做，讓投資者更了解我們。

當然，這對于我們的心理壓力很大，但這個壓力其實也是一個動力，就是要怎麼樣做好，這個其實不容易做到。

第二，雖然說房托很獨立，但實際上房托的發展還是要靠母公司在各方面資源的支持。就是說，作為房托的大股東及管理人，對這個平台的戰略安排也很重要，並不是說上市以後不用管，要在監管限制以及投資者的期望之間要怎麼平衡。

對未來長遠規劃的決心不變，只要房托公平公正透明，加上母公司的支持，一定能發展得更好。