張超：資産價值的釋放可以遵循循序漸進、分階段實現的過程 | 商業快訊

2024觀點商業年會·現場快訊：10月31日，以"繁荣周期：消費與變革"為主題的2024觀點商業年會在上海正式開幕。元聯基金高級副總裁張超在"資管與REITs"的主題讨論會上分享了資産價值釋放的内容。他表示，資産價值充分釋放是很多産權方以及投資者關注的焦點。

在目前市場環境下，個人感覺資産價值的釋放可以遵循一個循序漸進、分階段實現的過程。資産價值充分釋放依賴于兩個條件，一方面是資産要達到成熟、穩定的運營狀态，未來的增值空間有限，在這個時候實現資産的退出，可以實現價值最大化。另外一方面就是一個好的市場時點，最好是在上行的市場周期里面，這時候投資人的風險偏好是上升的，可以接受更高的估值倍數，這時候如果退出的話，可以實現一個比較理想的價值變現。

對于已經達到穩定運營的資産來說，可以選擇一個合适的時間點，以合适的方式退出，實現資産價值。

他繼續補充到，市場中有相當一部分沒有達到成熟運營狀态的資産，比如剛剛竣工，還在孵化期或者培育期的資産，抑或是一些老舊資産，需要做城市更新或者改造升級，或者那些還在開發建設期的資産，它們退出的渠道非常有限，想要實現資産價值的釋放難度也非常大。這種情況下我們覺得Pre-REITs是不錯的選擇。對于持有這類資産的産權方來說，你可以選擇一次性賣掉，把資産賣給Pre-REITs基金或者其他的持有人，一次性回收本金。

實踐中，絕大多數的原始權益人選擇通過Pre-REITs基金的模式，繼續持有資産的部分份額或者權益。原始權益人把資産賣給Pre-REITs基金，可以回收絕大部分前期投入的成本，階段性實現資産價值的釋放。另外一方面，Pre-REITs基金會引入外部投資人，解決資産改造升級，後續投入資金的需求，同時也會導入市場化資源，引入市場化運營管理機構，通過市場化的運作，提升現金流，通過3-5年的培育達到成熟穩定的運營狀态，再結合當時的市場環境，選擇合适的渠道退出，比如私募REITs或者是公募REITs等等，最終實現資産價值的充分釋放。這個過程中資産的原始權益人不但可以獲取資産持有期間的分紅收益，還能獲取資産退出的增值收益，階段性實現資産價值的充分釋放。

所以他認為，Pre-REITs基金在目前的市場環境里面，對于相當一部分資産産權方來說，是非常好的選擇。