致辭暨《表現力指數·2024年度商業地産表現報告》權威發布

陳詩濤：尊敬的各位來賓，下午好！

上午我們以“資管新篇”為主題的峰會，對商辦、REITS、資管、存量幾個話題進行了非常精彩及專業的讨論。下午的大會，我們則将圍繞“商業趨勢、消費、零售”等熱點話題進行。

這段時間，我也走訪了很多商業地産企業、投資機構、商管公司、零售品牌企業包括美妝、服裝、餐飲，與很多董事長及總裁進行了深度交流，也看了一二線城市的很多不同類型的項目。因為我不只是想從二手的資料上去感知經濟的溫度，而是用腳走進這些在營的項目，用眼去看人流，看寫字樓出入的上班者，看商場消費熱點。

對于商業人而言，基本都認為今年是最難的一年，大部分認為，2025年會好一些。但是，消費的時代或者更多邏輯已經改變。

基于此，觀點繼續盤點2024年商業地産行業及部分消費行業的各種數據及現象，並形成《表現力指數·2024年度商業地産表現報告》，希望透過這份報告，可以向不容易的2024年的商業人表達敬意，也希望可以為即将到來的2025年燃起更多行業希望，為經濟的復蘇助力一點點！

請看大屏幕，現在由我正式發布：《表現力指數·2024年度商業地産表現報告》，本報告由觀點指數研究院出品！

因為時間關繫，我只是做一個概述的匯報。稍後大家可以收到全文的報告，包括也可以向我們咨詢。

首先簡單做一個行業的綜述，我們給的關鍵詞：市場消費疲軟，消費動力不足，商業地産商各顯其能。

這里我們只放了一張餅圖，從10億的收入到50億、100億的規模，可以看到我們的樣本企業，觀點在商業地産和各個品牌有幾百個樣本企業針對商業這個領域，收入前10的企業占了45%，腰部或者底部的企業在這場市場競争中突圍的難度是蠻大的。今年很多企業在做新的增長點。新的增長點在哪里？包括我們會看到很多企業今年最大的問題是生存壓力，背負了巨大的資金壓力。包括消費REITs方面，我們的REITs可能會有一些發展的契機。

今年大家都在發力輕資産輸出，可能有一些頭部企業傾向選擇經濟發達、城市能級更高的地區。在我們的20家樣本企業，有35%是同比下滑的，有7成是港資，收入是下滑的，同比增速是減少的。内資企業中是增長的。自持物業方面港資是優勢明顯的，8家是港資企業，有2家是内資企業。

現在的情況是資産價值提升難，有部分企業在尋求優質資産變現，今年會通過REITs來做一些調整。

觀點希望通過對企業微觀層面每個顆粒度的調研或者跟蹤，對中觀的行業進行一些反映。我們評選了2024年度商業地産企業表現100，這是前30，華潤、恒隆、凱德、太古、龍湖、新鴻基、印力、大悅城、招商、越秀、保利等等上榜。在這100家企業里面，我們都有他們的各種數據。

這里重點講講華潤，它今年有幾個改變，他們在2021年就開始做一些調整，商業航道收入這半年有28.5億，增速是23.4%，零售的增速更大，超過了34%的增長，收入達到18.9億元，零售額也是增長的，這是高端給我們帶來發展的信心。排名第二的恒隆也是主要做高端的，上半年的收入超過30億元人民币，王牌項目上海恒隆廣場和港匯貢獻租金收入超過14億。凱德主要是善于做資管，資本運營能力比較強。

同時我們發布品牌方面表現最好的20家企業的榜單，大家可以看大屏幕。品牌方面，具體的企業我就不再贅述。

這是商業管理運營能力表現的20強。這里面的企業都有各自管理的特色。

這是今年的創新能力表現20強。

商業地産金融：資産管理新篇。我們評選了不動産投資管理機構表現10強，包括中國做投資的，鉛球最大的博楓、黑石，還有凱德、平安不動産、元聯基金、國壽。國壽和平安是一樣的，長期是背後的超級大佬，是比較低調穩健的。

這些政策方面，包括上半年對商業營業用房和辦公樓的投資，我們也累計了1到9月份的圖表，還有地産資管的事件，這幾十宗，我們也做了一些列舉。

地産金融，資管機構金融屬性彰顯，險資在加碼，這是到9月份險資的資管事件。

這是REITs，基礎消費設施到今天已經發布了7只，其他的還在審批階段，這7只的财務表現大家可以從這一頁看到。

零售篇，關鍵詞是承壓尋路。我們評了20個在零售方面表現最好的項目。

我們選了10個典型購物中心項目，衡量的維度有收入、單價、坪效、布局、租戶構成等等方面。

企業手術、出租率面臨挑戰，樣本企業的營收有圖表列出。在管規模我們也做了柱狀圖。整體來說高中端都有調改升級的動作，面臨的情況是銷售額下滑。這是中端項目的收入變化。我們對各種業态的商業也做了一些調研了解，具體的内容可以在我們的報告中了解。

商辦運營，關鍵詞是要主動作為。我們選了20家在商辦方面做得比較好的企業。中海商業領銜，陸家嘴、華潤、招商商業管理、合景泰富緊随其後。我們同時選了10個比較代表性的商辦項目，是按拼音排序的。“中國尊”引領綠色可持續風潮。

商辦租金集體下滑，供給太大，影響了寫字樓市場。租金的降幅，包括1到9月的空置率，這里都有一些介紹，整體來說商辦供給過剩，包括園區産辦的項目涌進來，對商辦的影響比較大。我們列舉了很多樣本企業的出租率表現，大家可以在全文報告上細看。我們也看到有一些新的項目在入市，對企業的業績還是有一些提升。

最重要的是續租、搬遷、租戶的構成方面，我們也對太古在國内前3的租戶構成，以及招商商管公告的在深圳蛇口寫字樓租戶的構成，大家可以對比，未來寫字樓租戶從哪里來，包括他們的業态布局，房企的大宗交易，賣得掉還是賣不掉，什麼價格賣掉，上海還是熱度更高一點，1至9月的大宗交易超過400億，這里是我們列的資産交易的表。

辦公空間方面，我們列了10家，按照拼音排序。随着疫情過後，我們看到很多企業都是居家辦公，導致商辦空置增大。今年的靈活辦公，我們去調研了解到，運營成果是很好的，很多企業今年賺錢了。上午高格講到一點，辦公租賃緩慢恢復，服務商可能會走向多元化，很多整棟寫字樓，可能會聯手聯合辦公房屋上，一起共同提升出租率，創造營收。

ESG方面，歐洲和美國的态度不同，國内的標杆性頭部企業對ESG是堅持在做的，這是我們按照拼音排序，都是在ESG方面做得比較好的企業。還有A股里面的一些披露，我們也會看到樣本逐漸提升，而且會看到内資和港資的關注點不同，包括重視的評級、雙重的影響原則，就是影響力和财務，這里會看到綠色租賃，最重要的會變化到綠色融資，雖然說有所放緩，但是頭部企業在綠色融資的領域還是依然在做，這張表上有一部分呈現出來。

最後一個章節是數字化，關鍵詞是擁抱變化。我們覺得去年表現比較好的，有10家企業的數字化做得比較好。

我上次去龍湖也參觀了一下，數字化應用到内部管控，包括ERP、會員體繫、營銷管控和服務體繫方面都有應用，龍湖用到千丁科技支撐它的服務體繫。還有華潤、萬達商管，他們的數字化做得也很優秀，最近SKP也簽約了一些高科技公司。存量化經營轉型已經到了很迫切的時候，融合是非常重要的。

最後是一些優秀的典型品牌項目企業，對REITs人物做了一些表彰。我們的全文報告，大家可以登錄觀點網詳細了解。