賈晉燕：融合的力量：面向新趨勢的X+商業 | 2024觀點商業年會

本文為賈晉燕女士在2024觀點商業年會全體大會上發表的主題演講。

賈晉燕（招商商管副總經理）：大家好，我來自招商商管，非常感謝主辦方給我這個機會來跟大家交流和分享。在座的可能有的對招商商管是了解的，也有不熟悉的。作為一個商業的後來者，我們起步是比較晚的，剛剛聽了華潤和瑞安兩位前輩的分享，我們也一直在跟優秀的同行對標和學習，這幾年我們也一直在困難中不斷地摸索。今天借這個平台也跟大家分享一下，這些年我們做了什麼，以後我們商業的發展方向是什麼。

首先給大家做一個消費趨勢和品牌的分析。随着後疫情時代的到來，線上和線下的消費場景也有了明顯的變化，通過今年第三季度，大家能夠明顯感受到兩個趨勢，第一是更多的客群為了自己的精神付費，也更多的關注情緒價值。第二是整體線下的人貨場也更多的轉變為聚焦體驗類的消費，傳統的商品品類依舊還是以線上為主。典型的例子就是我們發現線下的養生館現在開店越來越積極。除了一些消費行為的變化以外，随着Z世代成為主力消費群體，核心群體的更叠也帶來更多的自我展示的可能。在這些因素的推動下，我們的購物中心也更加向體驗式消費場景來轉變。

這張表列出了連續5個季度門店淨增率為正的品類，大家可以看到零售類IP的主力店，餐飲類的湘菜、東北菜、自助餐，包括文體娛的球館、劇場，親子類的輔導、數碼，生活類的足療、按摩、旅遊等等細分品類，都保持着非常好的增長勢頭。

在以上幾個品類我們也找了幾個優秀的代表案例，比如IP主體店的jELLYCAT、元氣森林做的Live house，以及通透堂中醫館，呈現出平替平價消費、情緒興趣經濟和健康養生風潮是趨勢和熱點。平替和平價是在價格和質量之間尋求平衡，情趣興趣是借助個性化的體驗來捕捉，尋求消費者的新需求。健康養生風潮，從飲食到生活方式，也讓消費者對我們的生活質量更加重視。作為一個商業資産的運營方，我們在自己的商業項目中也在做加減法，在這個融合發展的過程中，我們也必然會做一些業态的選擇。

下面給大家簡要介紹一下招商蛇口和招商商管。招商蛇口創立與1979年，是中國領先的城市和園區開發運營服務商，也是百年央企招商局集團旗下的綜合開發運營闆塊的旗艦企業。作為招商蛇口旗下商業地産運營和核心管理平台，招商商管也是致力于成為國内領先的商業資産管理專業公司。我們的核心業務主要覆蓋了商業綜合體、甲級寫字樓等在内的項目投資、運營和資産管理。截止到去年年底，我們持有的商業項目超過80個，商業體量超過500萬方，開發運營的寫字樓項目有40余個，總體量超過200萬方，同時有十多個輕資産合作的商業項目陸續上市。

這一頁給大家展現X+的商業理念。所謂的X+，實際上就是我們不局限于復制，而始終以多元為内驅力，将我們的藝術、産業、會展、文旅、運動、城市等元素與商業深度結合，不斷地拓寬自己的邊界，塑造符合中國特色地域文化和時代特征的特色商業。也是我們不斷突破難題，持續向上的一個原動力。

下面跟大家介紹一下我們的3大産品線，首先是我們獨有的産品線海上世界，我們對它的定義就是為歡樂的文旅場，依托濱水資源打造都市文旅目的地。第二是招商花園城，這個産品是標準的區域型家庭親子場，也已經打磨得比較成熟，也是我們一個主要的産品線。第三是特色街區，我們定義為特色的復興場，我們保留了建築的靈魂，引入藝術、展覽、創新零售等偏靜态體驗類的業态，主要服務目標人群是兩類，一個是地域網紅打卡遊客，另外是本地文化的社交客群。這三類産品線每一類都是特色鮮明的，也構成我們專屬的核心競争力。

作為招商商管的旗艦産品海上世界是深受民衆喜愛的濱水特色城市文旅目的地，2014年我們開業的深圳的海上世界，融合了深圳的深海風貌、蛇口歷史人文和國際風情，我們也營造了一個景觀效果和休閑氛圍兼具的國際濱海聚集區，2022年開業的廈門海上世界，我們也在1.4公里的黃金海岸線上做了集冰雪世界、海洋娛樂體驗館、摩天輪、空中卡丁車等設施于一體的高端體驗的遊樂購物中心。剛剛在今年的9月30日，我們開業了上海海上世界，我們稱之為海上世界3.0版本，也是上海首座郵輪主題的濱江文旅商業，它的一站式購物主題也為消費者提供了更多的可能。

下面具體展開介紹這三個項目。

首先是深圳海上世界，作為我們整條産品線的起點，也是授予了非常多的獎項，在這里我就不一一列舉了。右上角的圖片是今年十一期間刷爆社交網絡的風動天空海的主題美陳，也吸引了非常多的年輕人到場打卡，特别的驚豔和治愈。年底我們将将首個沉浸體驗中心，在深圳的海上世界落地，為消費者帶來“消失的法老”等現象級IP力作，打造一個文旅融合體驗。

廈門海上世界作為升級叠代産品，總投資額超過170億，涵蓋郵輪母港、沉浸式商業、濱海文娛、總部辦公和奢華酒店。是一個綜合開發項目，今年7月26日我們做了一個我們自己的冰雪樂園，營造一個北歐通話世界，開業以後接待遊客量突破50萬人次，業績增長200%，收入同比增長187%。

上海的海上世界是上海首座以郵輪為主題的濱水商業綜合體，場内有潛水、冰雪世界、沖浪等等耳目一新的玩樂體驗，開業期間郵輪文化旅遊節、港口音樂會、世界摩托艇錦標賽、無人機空中劇場、海上繁華煙花秀、世界青少年街舞大賽等等陸續亮相，掀起上海潮流玩樂的新浪潮，荣登很多榜首。

第二個産品線也是我們的主力産品線，就是招商花園城。它重點布局的是一線和新一線城市的核心商圈或者潛力的新區域，截止到2023年12月底，招商花園城已經全國布局了超過20座城市，開業運營項目達到19個。2006年我們開業的第一個項目就是蛇口花園城，在今年在它18歲生日的時候，我們也進行了全新的煥新升級，定位為都市生活的藝術劇場。2023年開業的上海曹路花園城是我們在上海的第三個花園城，也是引領了上海城東區域的商業革新。蘇州的琴湖溪里花園城是我們首個濱湖文化綜合商業體，它主要是以低密度的開放式街區為主要形式，也是赢得了當地廣大消費者的青睐。

今年暑期，我們也做了非常多的營運活動，在上海、廈門、杭州、甯波四個城市，我們也聯動舉辦了一些花海博物志的活動，吸引很多小太陽家庭參加，我們也聯動意大利、西班牙、芬蘭的多位知名藝術家，創作了奇趣恐龍王國、hi森林探索日志、我們不想長大等充滿想象的兒童趣味活動，在暑假期間我們完成了銷售目標和客流目標，全國商場的客流提升了26%，也是一個不錯的成績。

針對潮流方面，我們也回應了當前比較熱的二次元的熱潮，我們旗下的購物中心也聯動了人氣IP，打造了非常多的二次元矩陣。比如說在今年暑期成都大魔方招商花園城舉辦的柯南30周年主題快閃，也赢得了衆多粉絲，取得了非常好的業績。此外，我們多個商場也瞄準了年輕客群，開展了相應的品牌招調，比如成都成華招商花園城圍繞年輕力商場，引進了很多年輕力的品牌，吸引了很多年輕家庭和高校學子。

再介紹我們的第二賽道，就是寵物友好，這也是我們今年力推的一項營運手段。當下我們也試點了14個項目，通過一繫列的舉措，為廣大的愛寵人士營造了一個更為便捷和舒适的環境。比如我們做了寵物友好的標識，寵物專用電梯、牽引繩、寵物推車、嘴套等寵物用品的租賃，都是為寵物友好人士提供了非常多的便捷活動。今年我們舉辦了愛寵活動40余場，參與的人數近萬人，包括我們也幫助了超過1000只流浪動物找到了新的家庭，也舉辦了100多場萌寵義診活動，受到廣大消費者的喜愛。

今年6月份，我們還與超級茑局簽署戰略合作協議，我們将在多家商場陸續落地超級茑局品牌。

輕資産也是我們目前重點發力的部分，下面給大家分享我們三個主要發展方向。第一是在城市選擇上，我們聚焦6個城市：上海、北京、杭州、南京、深圳和廣州。同時，對于我們現在已經布局的城市，我們也會做重點的關注。在産品的選擇，除了現有的3個標簽産品的繫列以外，我們在産品的特征選擇上也做了一些差異化的思考，特色的産品線也是我們現在重點發揮的，同時我們也關注小而美的街區項目，以及大片區綜合開發的合作機會。在拓展模式的維度上，我們還是相對秉承一個開放的态度，從管理的輸出到小股操盤，我們也支持五類多元化的拓展模式，能夠打造出更有意思、更有意義、更有意志的輕資産項目。

跟大家分享兩個我們的代表項目，第一個是小而美的項目，是今年7月1日開業的上海首個輕資産項目，就是傳媒港花園里，它是位于上海徐匯區的西岸闆塊，也是以上海西岸TOD多能量站為定位的，整體商業體量是3.3萬方，也容納超過80個品牌。這個項目雖然是一個純地下的商業，但是我們也是引進了衆多的優秀連鎖品牌，比如盒馬鮮生、西塔老太太、華為、小米等等，針對周邊的新貴家庭和白領形成特色的服務鍊。

第二個項目是甯波秀水街，這是甯波核心區域的一個就該項目，我們定位為城市度假的微秀場，這個項目很有意思，整個體量4.5萬方，我們通過策展演藝娛樂文化消費等多維度，突出現代商業+旅遊文化結合，這個項目我們會在2027年3月份亮相。

對于顧客體驗和客戶的黏性也是我們一直着力提升的重點，今年我們也推出了one蛇口平台，它是招商蛇口打造的智慧型服務平台，我們統合了旗下的住宅、郵輪、會展、商業、辦公、酒店、公寓、物業等所有業态，打造了一個衣食住遊購娛全生活場景的豐富會員權益，消費者只要能夠注冊到招商商管齊下的花園部落小程序，就可以享受到線上的便捷服務，也能享受one蛇口全維度、全生态、全周期的尊享服務。我們也同黜幽享、黃金、白銀、白金四大會員卡體繫，同時針對女性、母嬰、寵物、白領、網約、配送員等不同的客群，設置了相對應的服務，打造一個全新的care+會員權益服務體繫。

與合作夥伴的融合生長也是我們一直以來努力的方向，我們也憑借深度的用戶洞察、廣泛的用戶觸達，包括基于海量的用戶數據的沉澱，做了一些關于内容和服務的優化反饋，這部分我們也做了非常多的工作，包括我們後續的業績跟蹤、指標分析等等，實實在在地幫助客戶實現了穩紮穩打的業績的起步和提升。

另外值得一提的是我們今年也舉辦了盡興Live大牌日，以及潮buy美好生活節的直播活動，引起很多的關注，直播聯動活動下來，許多品牌同期的銷售額都得到了明顯的拉升，甚至沖到區域門店業績的第一名，所以有很多品牌主動來跟>取經，包括和我們一起團隊，開展線上渠道的拓展，這也是我們作為運營方能夠實實在在給合作夥伴賦能的動作。

未來一段時間我們在全國将有27個商業項目亮相，包括上海、甯波、長沙、成都等地，都是我們不同産品線的新項目，将會陸續開業，也請大家有時間多多關注。

最後誠摯邀請所有的業務方、品牌方、合作夥伴一起和我們向前走，創造更多美好的商業，同時也希望大家關注我們的公衆号，了解更多的信息。