繁荣周期下的消費與變革 | 2024觀點商業年會圓滿閉幕

（2024年10月31日·上海）十二年為一紀，從2013年算起，觀點商業年會來到第十二年，即将真正走過第一個周期。過去這些年，我們破圈結交新朋友，也始終珍視和鞏固與老朋友的情誼。

經歷了商業低潮，商業地産以前所未有的速度發生改變，迎來全新變局。企業需要卓越的遠見，緊跟時代步伐，不斷适應市場的變化和技術發展。同時，還要積極構建可持續發展的商業模式和生态。

10月31日，以“繁荣周期：消費與變革”為主題的2024觀點商業年會在上海召開，當天的全體大會聚焦“繁荣周期”，與同路人一起站在新的起點，把握周期脈絡，探讨行業新路下的商業可能。而無論前路如何，迎面而上才有機會立于潮頭。

我們可以樂觀，相信市場信心會逐步恢復，但問路在何方？中國百貨商業協會特聘副會長兼商業文化旅遊地産委員會秘書長蔡雲給出方向。

商旅文融合發展有着内在聯繫,旅遊可以促進商業的繁荣，文化可以成為旅遊的亮點，商業可以擴大文化的傳播。在綜合效益倍增的基礎上。已經從單純的以購物、觀光為主，發展成為商業集聚地、旅遊目的地、文化展示地。

未來商業與文旅、藝術、文創、教育、體育、康養等的結合将更深一步，特别是文商旅的結合，從滿足傳統單一的購物、餐飲、娛樂需求，到滿足整體商業、旅遊、文化的全方位的需求，通過多業态融合構建起復合場景消費生态圈。

商業可能

華潤萬象生活執行董事、副總裁王磊認為，創新可能是所有商業永葆活力的源泉。據他介紹，華潤萬象生活在規模化發展之後，現在每年也會拿出10%-15%的資源進行創新。當然這個創新是多維度考量的，從拿地之前就會探讨怎麼用好這個資源。

華潤萬象生活執行董事、副總裁 王磊

創新，帶來更多的商業可能。在全體大會的第二環節，嘉賓們直面行業變化，商辦挑戰，聚焦商旅文體健融合發展新可能。

瑞安新天地有限公司行政總裁張斌率先登台，他表示，瑞安在2016年開始意識到，這個行業正從增量結構性地往存量發生變化，存量市場下怎麼突破、創新是一個繞不開的話題。另外，客戶需求其實並沒有被滿足，市場上推出的大部分産品都非常同質化。

瑞安新天地有限公司行政總裁 張斌

在張斌看來，靜下心來做好産品，使這個産品能夠跟城市、客戶建立深層次的連接，是這個時代里非常重要的一個話題。而現在的市場是最好的市場，讓商業從業者有機會以乙方的心态關注客戶沒有被滿足的需求，拿出創新的産品。

至于創新的方向，招商商管副總經理賈晉燕給出了自己的觀察結果。“随着後疫情時代的到來，線上和線下的消費場景也有了明顯的變化，通過今年第三季度，大家能夠明顯感受到兩個趨勢。”

招商商管副總經理 賈晉燕

第一是更多的客群為了自己的精神付費，也更多地關注情緒價值。第二是整體線下的人貨場也更多地轉變為聚焦體驗類的消費，傳統的商品品類依舊還是以線上為主。典型的例子就是，線下的養生館現在開店越來越積極。

而除了一些消費行為的變化以外，随着Z世代成為主力消費群體，核心群體的更叠也帶來更多的自我展示的可能。在這些因素的推動下，購物中心也可以向體驗式消費場景來轉變。

SM購物中心總裁 陳森原

SM購物中心總裁陳森原以SM為例分享了運營經驗。他表示，商業最需要注重的不僅是實體空間打造，更在于如何在日常運營和危急時刻回饋社區，與人們攜手共進。

開一家商場不是蓋樓那麼簡單，要從了解進駐的社區開始，這是一個深思熟慮且個性化的過程。通過深入了解當地文化、民風民情、生活方式，導入契合當地需求和期待的業态組合，确保每一處空間溫馨舒适、充滿活力且彰顯地域特色，從而打造鮮活靈動的社區中心。

歐派國際集團創始人、董事長 劉平軍

歐派國際集團創始人、董事長劉平軍是本次觀點商業年會中，為數不多的以乙方身份登台演講的嘉賓。透過他的發言，我們能夠感知到零售品牌方視角中的周期變化。消費降級下，如何重塑新零售業态？劉平軍同樣認為，要以人為中心。

“消費者有兩種需求，對于情緒價值需求，可以做一些二次元、潮牌。但是消費者更多的是理性需求，理性需求就是要極致性價比的商品，把貨品做好，賣場做好，服務體繫做好，其他的只是加分項，貨品、服務是必需項。”

市場之變

主題演講之後設置了兩場主題讨論會，第一場由北京大成（上海）律師事務所合夥人劉唯翔擔綱主持，開啟了關于“市場之變”的交流。

福建東百集團股份有限公司聯席總裁張剛，深業商業管理有限公司董事長鐘革惠，領展中國内地辦公樓、物流資産運營總監周靜，吉寶城市發展中國康養和度假業務副總經理何斯祥，雅居樂商管公司總經理劉聰聰，北京九住建築設計咨詢有限公司總經理陸屹等參會嘉賓就具體議題表達了自己的觀點。

主題讨論會：市場之變

主持嘉賓：北京大成（上海）律師事務所合夥人劉唯翔

對話嘉賓：福建東百集團股份有限公司聯席總裁張剛、深業商業管理有限公司董事長鐘革惠、領展中國内地辦公樓、物流資産運營總監周靜、吉寶城市發展中國康養和度假業務副總經理何斯祥、雅居樂商管公司總經理劉聰聰、北京九住建築設計咨詢有限公司總經理陸屹

在北京大成（上海）律師事務所合夥人劉唯翔看來，不管大環境好或者不好，商業運營都是挺難的，商業運營更是房地産闆塊中最難的環節，“所以我覺得在房地産行業中願意做商管的朋友們都是最勇敢的，因為商管永遠有新的事情發生，永遠有解決不完的問題。”

面對問題，面對變化的市場，如何找到“穩定器”？深業商業管理有限公司董事長鐘革惠認為，聚焦到大灣區，甚至深圳，在不确定的環境下獲得确定的收入，需要着力做的是首店經濟。

她認為，目前在北上廣深里面，唯一最大的确定性就是深圳有來自香港的客人增量，港人消費的“頭啖湯”加上引入首店經濟，能夠為深圳商業帶來很好的經濟動能。

而究其核心，“首店”意味着新鮮，是從同質化、千店一面的商業競争中，打出差異化效果的有效方式。

“港人北上”為華南的商業市場帶來活力，領展也是受益者之一。據領展中國内地辦公樓、物流資産運營總監周靜介紹，在深圳的中心區域，福田火車站出來後不遠，就是領展中心城商場。但相應的，壓力給到其他區域的資産，如何提升商業活力？

就辦公樓市場而言，随着越來越多供應量涌入，價格沖擊以及服務方面的比拼愈加激烈，如何能夠在其中穩住市場定位是一個重要課題。

以位于上海新天地的領展企業廣場為例，周靜表示：“要不斷發現客戶對辦公樓的一些新想法，不能說永遠在等待。我們要在客戶覺得你應該變化之前就去做出這樣的變化。”

福建東百集團股份有限公司聯席總裁張剛深以為然。圍繞精細化的運營，東百實現了從傳統百貨+購物中心，在重構“人、貨、場”的結構當中，讓大家認為東百的商品值得買、商場值得來，重構了時空局。

把有限的空間疊加到數智化當中去，實現從三維到四維的轉變，再疊加線上和線下，從有限的空間，到無限的服務和無限的商品的提供，也讓傳統老百貨煥發了新的生機和活力。

吉寶城市發展中國康養和度假業務副總經理何斯祥表示，目前很多消費群體很注重自己所在環境的可持續性和康養兩個方面。在目前很"卷"的社會里，大家都在找一個避風港。“我們可以利用美好的資源去創造更多更好的産品和服務，這是相輔相成的，要利用我們的資源創造一些新的消費模式、消費習慣。”

消費需求叠代的市場環境下，企業運營會面臨類似老齡化、少子化、消費降級等時代主題，雅居樂商管公司總經理劉聰聰認為，在大家都不想花太多錢但又想要相對優質服務的時候，酒店進社區是很好的選擇。

有了創新思路，如何在具體項目上更新，化理想為現實？北京九住建築設計咨詢有限公司總經理陸屹表示，存量改造很需要專業的設計公司和專業商業管理公司結合在一起，做一個全案咨詢管理改造，才有可能實現。

消費新生

随後進行的第二場主題讨論會以“消費新生”為主題，圍繞“IP時代，品牌培育與流量雙刃劍”、“多元形态，數字化打造的N種可能”、“如何做加法？商旅文體健融合發展”以及“線下零售的機會與如何重塑新零售業态”四個分議題展開。

在世聯行首席技術官黎振偉的主持下，歐派國際集團創始人、董事長劉平軍，Beauty Choice董事長王恺，阿那亞首席品牌官田海成，嵩霖商業上海A.F.A項目總經理梁炜骅，海昌海洋公園IP商業管理公司總經理夏巍，鑫苑商業總裁蔡文豔分享了自己的行業觀察。

主題讨論會：消費新生

主持嘉賓：世聯行首席技術官 黎振偉

對話嘉賓：歐派國際集團創始人、董事長劉平軍、Beauty Choice董事長王恺、阿那亞首席品牌官田海成、嵩霖商業上海A.F.A項目總經理梁炜骅、海昌海洋公園IP商業管理公司總經理夏巍、鑫苑商業總裁蔡文豔

歐派國際集團創始人、董事長劉平軍再次發言並直擊關鍵：“線上零售與線下零售不是競争關繫，而是融合關繫，也只有這一條出路，才能重塑。”

他表示，新零售的基本能力便是數字供應鍊的能力。中國傳統的零售基本上用買和賣可以概括，但線上零售是先把貨賣出去，收到别人的錢之後再去進貨。

Beauty Choice董事長王恺更進一步闡述了自己的觀點，“數字化最終是為了企業戰略定位的工具，它僅僅是工具，核心是怎麼用。”

他表示，數字化其實是數字化運營，單純的數字化沒有價值，單純的供應鍊也沒有價值，一定要把運營、培訓、服務、供應鍊全部串起來，再疊加客戶分析等手段才有一些價值。

阿那亞首席品牌官田海成則站在文旅地産的角度給出自己的見解。文旅地産應該面對的是生活方式的變革，而不單單是“地産+商業”的文旅項目，要認識到國人對于美好生活的需求主要體現在物質、情感以及精神需求上。

文旅項目模式化是必須的，某些開發的邏輯、運營的根本是需要模式化的，但是文旅本身也是需要百花齊放的。他認為，文旅項目不是直接復制模式，而是要一起探索的事。

從地産品牌到生活方式的品牌，最後到文化的品牌，可能會是行業的發展路徑之一。

嵩霖商業上海A.F.A項目總經理梁炜骅也關注到藝術與商業結合的趨勢，他借用一種流行句式表達了自己的看法：“抛開生活談藝術是沒有意義的，企業要做的事情是讓大家都能夠生活得更美好。”

他認為，項目不是一定要只服務于少數的專業工作者，而是要面對更多的大衆，面對更多的市民，項目不是單一的，它是多元的。

手握多項IP的海昌海洋公園也嘗到了“多元”的甜頭。海昌海洋公園IP商業管理公司總經理夏巍分享了自己對行業的觀察：“原來是由IP賦能文旅，現在也可以嘗試将IP獨立公司化，考慮基于IP做很多與商業相結合的點。實際上，現在IP類商品在購物中心傳統業态結構中的占比在逐漸提升，也會影響很多商業招商布局的理念。”

他認為，真正的國際IP的商品端現在是一個非常大的紅海，參與門檻比較低，進入企業比較多，甲方也是在同類中做一個選擇。

回到融合發展，鑫苑商業總裁蔡文豔看到了增長機會。她認為，如果提前做好戰略規劃，商業是可以反哺房地産的。

“如今，商業的經營服務有了新的全周期模式，房地産是一個很好的資源，從業主購房到後期的服務，再到經營，這是商業完全可以獨攬的流量入口。”