穿過風暴 | 觀點與Jaromir Cernik對話：CTP的歐洲園區生意經

編者按：2024年，面對經濟與行業調整的大環境，如何穿過風暴，在周期考驗和市場競争中赢得生存與發展，是每一個企業掌舵者需要思考的核心問題。

在這一背景下，觀點新媒體策劃並推出“穿過風暴”年度繫列報道，尋找一批在變革中砥砺前行、推動中國經濟高質量發展的企業共同迎接新的一年。

同時，我們将繼續對話一批具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，從他們的角度，解讀行業與企業的未來發展。

觀點網 2024年，伴随着“走出去”的浪潮，越來越多中國産業企業逐漸将視野拓寬至海外，並将海外市場作為第二增長曲線。但與中國市場環境差異較大的海外市場，一直都讓較多中國企業面臨挑戰。

具體來說，目前大多數企業出海要解決的痛難點包括熟悉海外市場的具體情況、了解不同國家和地區間的文化背景、熟悉對應海外市場的法律法規、出海産品的成本與确定售價等。

2023年8月21日，歐洲最大的上市工業和科技園區開發商和管理公司CTP開設亞洲辦事處，反映其“近岸外包”業務需求的不斷增長。

CTP新辦事處設在香港，由亞太區總監Jaromir Cernik領導，初期工作重點為開發中國大陸、香港和台灣的客戶。

CTP的園區生意

在中國，産業運營服務企業不僅是園區開發商，自持、運營産業園區，也會将旗下成熟資産盤活出售並輸出輕資産服務，同樣也會發行公募REITs來實現對該項資産的完全退出，這部分所獲的資金可以用來滾動開發、建設、運營企業的其他項目。

CTP于1998年在捷克開發 第一個園區，並于2021年成功在阿姆斯特丹泛歐交易所啟動IPO，成為自2014年以來歐洲最大的房地産IPO，也被納入泛歐交易所小盤股指數。

與中國産業園區開發商不同，CTP在一條彰顯自身特色的道路上“一步一個腳印”，買地建廠獲取租金，並長期重資産持有，以這種商業模式進行滾動開發、建設及運營。

Jaromir Cernik對觀點新媒體表示，CTP的資金主要是由客戶需求驅動，按照客戶需求和要求進行相應建設，且擁有着優越的地理位置。目前，CTP主要布局在歐洲中部和東部，包括匈牙利、塞爾維亞、斯洛伐克，和其他國家如德國。從歷史上看，這些地區有大量的工業産業進入，帶來了大量的供應鍊上下遊企業。

他續指，目前歐洲整體出租率較高，對比建造成本來看，CTP實際上從租金收取上已獲得了足夠的現金流，而且這些現金流是非常正向的。租賃需求非常高，意味着可以用好的資産獲取銀行貸款。同樣，CTP嚴格遵守BREEAM可持續性標準-均經過驗證並評級為非常好及以上，有利于其獲取銀行資金。2年前在泛歐交易所的IPO金額大約為10億歐元，也為CTP增添了光彩。

ESG方面，Jaromir Cernik指出，目前CTP會在園區内鋪設光伏來發電，進而可讓租戶和企業滿足歐洲的低碳要求，

根據CTP今年三季度業績報告可知，前三季度共簽署了149.5萬平方米租約，同比增長了4%。

對于中國園區開發商的投資、出售等商業模式，Jaromir Cernik認為，這樣可能會面臨一項困難，即當風險危機出現時，特别是疫情期間，想要賣地、賣住宅或賣資産相對而言比較困難。而CTP即使在疫情期間依然可以收到租戶的租金，依然能為他們提供租賃服務，所以CTP的現金流量非常強大。

觀點新媒體了解到，2024年上半年，CTP經營活動收益有形資産增值（EPRA NTA）每股上漲10.1%，達到了17.52歐元，這主要得益于CTP開發項目的租賃與建設進展。截止至2024年9月30日，CTP出租率已經達到了93%。

據悉，CTP擁有1000多個客戶，以及廣泛和多樣化的國際客戶網絡，包括信用評級較高的藍籌公司。客戶涵蓋衆多行業，包括制造業、高科技／IT、汽車、電子商務、零售、批發和第三方物流等，且沒有任何一個客戶占CTP年租金總額2.5%以上，排名前50客戶也僅占總租金的33.4%，這為CTP帶來了穩健的現金流。

另據CTP發布的2024年第三季度業績，目前投資組合中已有超過10%出租給在歐洲的亞洲租戶，占2024年整體租賃活動約20%。

對此，Jaromir Cernik認為，中國會是一個非常大的市場，且這個占比在不斷增長。但是由于中國市場充滿競争且“内卷”嚴重，這也導致中國企業需要去海外生産，並謀求新的發展。

一起“走出去”

12月10日消息，上海匯衆汽車制造有限公司（SHAC）将租賃CTP諾維薩德東園區（CTPark Novi Sad East）1.9萬平方米的廠房、倉庫和辦公空間。

據了解，諾維薩德東園區位于塞爾維亞北部，地理位置優越，直接連通穿越諾維薩德市的國際鐵路網絡，距離歐盟邊界僅100公里，距離貝爾格萊德西北方向90公里，使其成為跨境業務的理想樞紐。

作為工業和金融中心，CTP諾維薩德東園區将成為上海匯衆汽車高效進入歐洲市場的重要基地。

與上海匯衆汽車一樣，在國内經濟轉型大背景下，衆多中國企業為尋求增長開始試水海外業務，但是目前企業出海的難度較高。

對此，Jaromir Cernik表示，這些困難主要來自于成本、售價及市場響應時間，如果企業想要建造海外新工廠，就涉及到復雜的流程，包括土地購置、環境法規合規、招標、盡職調查、法律風險分析，以及與地方政府簽訂合同等。

他指出，目前中國企業出海最主要還是為了滿足市場響應時間，這些企業把生産搬到最終市場，如匈牙利等一些歐洲國家，因為那里有需求存在。但是當地企業需要中國企業幫忙生産時，則希望能夠把交貨的時間縮短，因為如果生産制造基地位于亞洲，則面臨着交付時間過長的問題。

Jaromir Cernik進一步解釋：“如果這些企業想要建立自己的工廠，通常需要12個月以上的時間，這樣太久了，所以企業想要CTP為他們提供各種解決方案，包括定制化方案等。”

他還提及，目前中國已經有很多中小企業搬到了新的市場，他們在當地投資了很多基礎設施；在勞動力方面，則會根據市場選擇布局地區。例如，之前為了更便宜的勞動力，在美國附近制造，企業會選擇墨西哥進行投資，現在為了滿足歐洲市場，則會選擇布局東歐。

“因為現在中國企業的技術水平不斷提高，所以企業也希望能夠用到一些高水平的勞動力，比如說歐洲等，但最終的實現還是要按照消費者需求而定，比如把生産基地建在離最終市場不太遠的地方”。Jaromir Cernik指出。

觀點新媒體獲悉，CTP提供“即插即用”一站式解決方案，企業可以直接入駐CTP已經獲得法規許可的園區，大幅縮短市場響應時間。許可和流程清單對于建設時間表而言至關重要，大多數土地開發項目可能需要數年才能完成。而CTP提供的園區内，土地和建築已經為工廠準備就緒，這将大大縮短投産時間。

此外，企業出海還需要額外關注當地的政策因素，如是否對中國企業友好等。Jaromir Cernik表示，目前匈牙利、斯洛伐克、塞爾維亞等都是對中國企業非常友好的國家。這些國家有着利于中國企業發展的政策，這也促使很多中國企業選擇去這些國家發展，且當地重要企業也能夠為新來企業分享經驗。

CTPark斯洛伐克，特爾納瓦園區

Jaromir Cernik預計，2025年中國市場的特點将是高競争、價格普遍下降、制造能力極高、自動化水平高以及制造技術含量的提升，但總體需求疲軟。中國制造商可能會尋求海外市場的新收入來源，因為海外市場價格可能高于國内。

“中國供應商将占據歐洲許多大型OEM客戶的主導地位，高新技術比如綠色科技、電池，都是中國出海的重要機遇。我們相信，歐洲是定制工廠建設的理想地點，而且2024年的業務流入已經證明了這一趨勢”。他續指。

市場上也有聲音對中國企業出海會影響國内GDP表示擔憂，Jaromir Cernik認為，企業出海並不會對中國GDP造成影響，因為企業出海其實是業務擴張，而非全盤搬走。中國企業出海實際上有益于中國GDP，因為這促進了中國的産品出口。

此外，Jaromir Cernik談及目前全球産業的發展趨勢，並給出了五個關鍵詞，即地緣政治、保護主義、貿易壁壘、關稅、物流路線中斷。

他具體介紹，未來交貨時間更長，價格風險更高，創新速度更快，但自動化、機器人技術、智能制造仍将快速發展。企業在削減成本的同時，加大對智能技術和設備的投資。中國企業憑借龐大的國内市場和高度競争性，在海外市場中具備顯著競争力。

以下為觀點新媒體對CTP亞太區總監Jaromir Cernik的采訪實錄（節選）：

觀點新媒體：目前亞洲業務占CTP業績總量只有10%，作為企業管理層，對企業長期發展有怎樣的思考？公司今年有怎樣的計劃和目標？

Jaromir Cernik：先介紹一下CTP名稱的來源，CTP實際上是CENTRAL TRADE PARK，也即是中央貿易園區。概念是要建立很大規模的一些工業園，在里面不僅有倉儲、生産空間，還有工人的住所，讓他們在里面不僅僅可以工作，還可以社交、網絡、交流等正常生活。

所以CTP不僅僅是一個工作的園區，還是一個生活在一起的園區。

目前中國會是一個非常大的市場，且10%的占比還在不斷增長，因為每一周都能從中國政府得到一些新的需求。但是由于中國市場充滿競争且“内卷”嚴重，這也導致中國企業需要去海外生産，並謀求新的發展。

CTP目前約三分之二業務來自于現有客戶增長，所以希望不斷拓展業務，這也是為什麼會在香港設立辦事處。通過設立香港辦事處，可以方便CTP到中國内地訪問不同的工廠。

過去一年，我們接觸了很多計劃在歐洲設立業務的亞洲企業，來自中國客戶的總需求約為30萬平方米新倉庫和制造設施，主要集中在中東歐國家，比如匈牙利、斯洛伐克、波蘭和塞爾維亞。

現在一部分的項目還在推進中，我們正在解決合法創建、資本需求以及跨境轉移之類的復雜問題。大多數企業都有客戶的即時需求，所以他們需要快速推進。CTP提供邀請函、簽證支持、法規咨詢和全方位的物業解決方案（“即插即用”）。

目標方面，CTP希望一年能夠租出50萬平方米空間給中國企業，每個客戶1萬平方米的話，則是希望每年能夠增加50個客戶。

觀點新媒體：近期很多事件看上去對中國企業出海不利，您怎麼從歐洲視角看目前對中國經濟的影響？

Jaromir Cernik：很多歐洲客戶例如奔馳、BMW等，他們都會選擇在比較靠近客戶的地方進行采購，以避免價格和供應鍊風險。所以還是有很多中國企業有機會到外面設立工廠，在靠近當地客戶的地方去生産。

像匈牙利和其他一些歐洲國家，那里還是有需求的。當地的消費者和企業，如果需要中國的企業幫他們生産，他們希望能夠把交貨時間縮短，不想要等待太久。如果制造基地在亞洲的話，交貨時間就會太長，所以他們希望能夠把這些生産外包到附近一些地方。

其實很多中小企業為了保持競争力，已經搬到了一些新的市場，比如說之前在美國附近制造的話，為了更便宜的勞動力就會選擇在墨西哥投資；現在為了滿足歐洲市場，很多會選擇東歐，因為東歐的勞動力價格也比較低。

現在中國企業的技術水平在不斷提高，像中國制造的很多商品對很多復雜技術有需求，所以希望能用到一些高水平的勞動力，比如說像歐洲、像德國的勞動力。

他們會去哪里生産和出海，還是視乎最終消費者的需求而定。但無論如何，現在東歐還是一個非常受歡迎的出海市場。比如匈牙利，成本相比其他的歐洲國家還是比較低的。

觀點新媒體：在歐洲，偏好于把産業園區、工業園區等稱為工業地産，但内地較少用工業地産來代表産業園區、工業園區，背後的邏輯是什麼？

Jaromir Cernik：歐洲國家像德國等，一些市政府或者市長，他們會根據市政地圖劃分不同的部分，作為不同的用途。有些地塊可以做地産，有些只能做工業園區，有些只能做農業用地，這些用途不能随意更改，其實跟中國是差不多的情況。

但最大的一個區别，比如說中國賣地有期限，但歐洲賣的是永久土地使用權，這是最大的一個區别。但當然現在歐洲的地也越來越少，拿地越來越難。

CTP通過兩種方式解決這個問題。首先，增加土地儲備以供未來使用。目前面積為2,710萬平方米。其次，CTP作為長期所有者，擁抱升級現有設施，同時開始收購更多棕地和振興開發項目，特别是在德國，納入其投資組合。最近的一個例子包括CTP在杜塞爾多夫收購的830,000平方米棕地工業用地，以便在地方當局的支援下為客戶重振活力。

CTPark匈牙利，比奧托爾巴吉園區

CTP在整個歐洲不同城市競争這些地，官方網站上其實也有寫到，截至2024年三季度，CTP有2,710萬平方米未開發的工業園區用地，和總建築面積約為1,260萬平方米，在整個歐洲有200多個工業園區，規模比較大的是羅馬尼亞和匈牙利。一般來說，這些工業園區的面積是30-35公頃，匈牙利布達佩斯的園區就達到了35公頃。

這些工業園區會分成不同部分，用于生産、倉儲、物流，有些也可以用于定制化園區。比如說用于研究或者研發工業園。

CTP其實是在補充政府的決策，因為政府也需要确定不同的地塊用途，所以CTP會參加一些招投標，然後把這些土地買下來進行建設。

CTP對整個城市也會有責任，因為通過這樣的動作能夠創造出很多工作崗位，為當地居民創造出更好的生活。

CTP並不能夠随心所欲的做一些事情，也要滿足當地政府所提出的一些條件，要創造出不同的工業園區，要跟政府保持密切關繫，讓所有利益相關方包括政府、企業、人們等等都能夠得到一種滿足。

歐洲工業園區也與中國園區有很多異曲同工的地方，比如說在園區内會建設一些學校，能夠招很多人進來，能夠為政府提供稅收。

中國政府現在很想提高土地價值，所以可能之前會給物流企業很多地塊，從中得到很多租金。但是他們現在也希望利用這些土地建立更多的學校、研究機構等，這樣才能更好提高土地價值，而不僅僅是用來做倉儲。

做倉儲是低價值的，如果用來做研發，科技創新等等，才是能夠實現高價值的一個方面。

觀點新媒體：CTP的運營模式是只租不售，現金流方面是否會面臨壓力？

Jaromir Cernik：CTP的現金流非常健康，整個業務都是按照需求來驅動的，根據客戶的要求和需求做事情。

我們的地理位置也很優越，處在整個歐洲的中部和東部，也有荷蘭、捷克、波蘭等，在歷史上很幸運有很多工業産業進入到這些地區里面，比如說富士康、華碩等一開始就來到這里建廠。

現在這些計算機等企業已經轉型，生産的不僅只有計算機，還會有AI産品。此外還有一些汽車工業，如韓國現代和法國雪鐵龍等都在CTP的斯洛伐克、匈牙利等地園區進行生産，所以很幸運能有這麼多的工業公司留在這些地區。

由于有優越的地理位置，所以這些企業對CTP的需求很高，且在歐洲的租賃率也非常高，相對于建造成本來說，出租率還是很高的，所以CTP從租金里面能夠得到足夠多的現金流。

CTP整個資産負債表的表現都非常好，可以用好的資産負債表向銀行貸款，擴展業務。比如說債務和資産比例一般都是50：50，代表着CTP有健康的财務報表，能夠從銀行得到足夠多的資金。

此外，CTP在兩年前上市，上市之後在資本市場融資10億歐元。然後也通過嚴格遵守BREEAM標準讓銀行提供更多資金，並進行投資。

目前來說，CTP的現金流非常正向，租賃方面也有很多的需求，比自己建造然後賣掉的話好很多。CTP整個業務流程是得到驗證的，商業模型是有效的，所以沒有投資然後再賣房産或賣地這樣的業務模式。

特别是在疫情期間，CTP還是能夠收到租金，且租戶也能夠交出租金，那是如果賣地或賣房産就會非常困難。

觀點新媒體：您在香港工作了20多年，擁有管理不同業務的豐富經驗以及金融和投資方面的專業知識。在CTP亞洲的初期工作重點将是開發中國大陸、香港和台灣的客戶，您将如何開發這些潛在客戶？

Jaromir Cernik：我們和一些企業的合作關繫已經超過了15年。比如2001年富士康在捷克帕爾杜比采建立工廠，中國台灣的投資者也随之進入中歐。從此以後，大約有20家來自中國台灣的企業進入了捷克，這些企業現在仍在運營中。

中國投資者的全球擴張是在近幾年加速的，我們現在每周都會接到來自中國不同省市企業的工廠需求。我們也頻繁訪問中國，與企業在其工廠會面，保持密切聯繫。在歐洲的CTP同事也能直接接觸到中國企業，並快速将信息共享給我們。

更重要的是，CTP與各國政府密切合作，許多企業直接由中央政府推薦。我在2001年曾為捷克政府工作，頻繁的拜訪、投資研讨會和論壇都是吸引潛在客戶的關鍵要素。

觀點新媒體：2024年即将過去，您了解到的今年中國企業出海情況怎樣？全球化逆行中，您對中國未來企業出海的趨勢判斷是怎樣的？

Jaromir Cernik：我們預計，2025年中國市場的特點将是高競争、價格普遍下降、制造能力極高、自動化水平高以及制造技術含量的提升，但總體需求疲軟。

中國制造商可能會尋求海外市場的新收入來源，因為海外市場的價格可能高于國内。

我們認為，中國供應商将占據歐洲許多大型OEM客戶的主導地位。高新技術，比如綠色科技、電池等都是中國出海的重要機遇。

我們相信，從供需雙方來看，歐洲是定制工廠建設的理想地點，而且2024年的業務流入已經證明了這一趨勢。

觀點新媒體：目前實際成功出海的企業並不多，您認為背後難點是什麼？CTP的優勢是什麼？

Jaromir Cernik：困難主要源自于成本、售價和市場響應時間。

如果想要建造海外新工廠，涉及到復雜的流程，包括土地購置、環境法規合規、招標、盡職調查、法律風險分析以及與地方政府簽訂合同等。

CTP提供“即插即用”的一站式解決方案，企業可以直接入駐我們已經獲得法規許可的園區，大幅縮短市場響應時間。

許可和流程清單對于建設時間表而言至關重要，大多數土地開發項目可能需要數年才能完成。而我們提供的園區中，土地和建築已經為工廠準備就緒，大大縮短了投産時間。

我們認為，企業應傾向于保持精簡的資産負債表，並專注于其核心業務，而不是成為房地産投資者。

觀點新媒體：您如何看待全球産業目前發展現狀？對未來的趨勢有哪些判斷？

Jaromir Cernik：近岸外包或友岸外包的趨勢，在靠近客戶的最終市場建立生産能力。關鍵詞是地緣政治、保護主義、貿易壁壘、關稅、物流路線中斷。可持續發展報告也日益成為企業縮短供應鍊的動力。

總體上，交貨周期更長，價格風險更高。創新速度快，自動化，機器人技術，智能制造都會發展。企業在削減成本的同時，加大對智能技術和設備的投資。中國企業憑借龐大的國内市場和高度競争性，在海外市場中具備顯著競争力。

觀點新媒體：近年來政府、企業和公衆對ESG越來越重視，CTP在ESG方面作出了哪些突出貢獻？

Jaromir Cernik：CTP嚴格遵守BREEAM標準，驗證了我們的公園對環境的影響最小化。CTP的園區和建築都會測量碳足迹，這些指標在當今的供應鍊中對企業至關重要。

園區的建築除了加入鋪設光伏裝置，還有相應的充電樁配置，而且在建設之初是按照綠色建築標準來建設的。此外，CTP可以幫助租戶滿足歐洲對這些企業的ESG要求。

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