基匯資本迷霧 逃離美國奧克蘭酒店

觀點網 2024年以來，全球商業房地産市場，尤其是美國市場持續低迷。核心問題集中在利率長時間高企、空置率攀升、債務集中到期以及中小銀行風險敞口等方面。症結頑固，非短時間能夠消解。

在商業地産的疲軟環境下，銀行繫統也面臨着巨大的壓力。

來自美國抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association，MBA）的最新報告表示，目前美國國内存在總計4.8萬億美元的未償還商業抵押貸款債務。其中将有20%，即9570億美元會在2025年内到期，較2024年到期的9290億美元增長了3%。

不同物業類型的債務到期量有一定差異。工業物業的債務到期量是22%；辦公物業比例為24%；租賃住房為14%；零售物業為約18%；而以酒店/汽車旅館物業為抵押的貸款中，高達35%将在2025年到期。

近期，令基匯資本GAW CAPITAL卷入債務違約漩渦的物業，就是一座坐落于美國西海岸城市奧克蘭（Oakland）的酒店——奧克蘭市中心萬豪酒店Oakland Marriott City Center。

據悉，基匯資本旗下美國業務分支GAW CAPITAL USA，于2017年利用杠杆購入了上述酒店。但近年來市場發生異變，奧克蘭酒店行業受到沖擊。基匯資本不得不做出決策。

而當需要償還債務的金額，己經超過對應物業的當前價值，剩下的答案就不言而喻了。

主動違約？

近期當地媒體報道，基匯資本管理的一只基金未能償還一筆1億美元貸款。這筆貸款以上述萬豪酒店作為抵押。

資料顯示，奧克蘭市中心萬豪酒店正如其名，位于奧克蘭市中心百老匯大街1001号，為奧克蘭最大的酒店，21層樓高，擁有約500家客房，最近一次裝修翻新是在2016年。

酒店地理位置優越，與奧克蘭會議中心（Oakland Convention Center）相連，跟其他地標傑克倫敦廣場(Jack London Square)、加州奧克蘭博物館（Oakland Museum of California）也相近，吸引大量商務、家庭客戶。

基匯資本于2017年通過旗下3.15億美元的美國增值基金（美國基金II），以1.43億美元價格成功收購這座酒店。

當時，該酒店由另類資管巨頭阿波羅全球管理Apollo Global Management和總部位于舊金山灣區的商業地産投資公司DiNapoli Capital Partners合資擁有。

據報道，法國BPCE集團旗下的投資銀行Natixis，向基匯資本提供了8000萬美元貸款，並在兩年後又追加了2000萬美元。

當時正值基匯資本對科技巨頭與學府雲集的舊金山灣區寄予厚望，短時間内推動多筆交易。包括以約1.21億美元買下舊金山（San Francisco）的乙級辦公樓555 Montgomery，同時以4200萬美元出售舊金山Mission Street的一棟辦公樓。

至于奧克蘭，作為舊金山灣區的主要城市之一，其與北加州核心舊金山隔海相望，並毗鄰美國著名葡萄酒産地納帕谷和高科技産業區矽谷。一些聲音認為奧克蘭很快就會成為“灣區的布魯克林”。

基匯資本積極對奧克蘭的商業地産市場加注。該機構認為買入奧克蘭市中心萬豪酒店，能夠享受舊金山灣區科技驅動的經濟增長和由此推動的持續城市化。

與蓬勃的經濟預期相比，其時奧克蘭的酒店市場卻呈現一派供不應求的狀态。基匯資本希望通過奧克蘭市中心萬豪酒店增加自身在奧克蘭酒店行業的影響力。

在此之前，基匯資本已擁有位于奧克蘭市中心萬豪酒店一街之隔的奧克蘭中心萬怡酒店Courtyard Oakland Downtown。它由基匯資本于2016年花費4380萬美元收購。

但好景不長，市場繁荣帶來的急速酒店客房供應，又很快反作用市場。2019年後，奧克蘭酒店市場明顯供過于求，RevPAR持續下降。

而且奧克蘭近年來長期面臨高犯罪率、經濟活力不足等問題，被認為是現時美國貧困且犯罪率最高的城市之一。與舊金山相比，城市發展滞後，難以吸引投資和高端客群。

舊金山旅遊協會（San Francisco Travel Association）2024年10月的一份報告中就指出，預測2024全年舊金山地區酒店入住率為62.8%，，與2023年相比下降 2.1%，遠低于疫情前2019年的82.7%。

同時，2024年舊金山地區酒店的ADR為224.72美元，RevPAR為141.23美元，同比2023年數據分别下降-7.7%和-9.7%。

基匯資本不得不考慮旗下酒店資産的去留。

2024年11月消息，基匯資本就已選擇出手奧克蘭中心萬怡酒店，交易價格較2016年購入時的4380萬美元折讓76%，僅為約1060萬美元。

對于奧克蘭市中心萬豪酒店，由于酒店仍與一筆本金1億美元的貸款挂鈎，基匯資本似乎是想通過“斷供”直接放棄相關資産。

目前尚不清楚基匯資本何時開始拖欠貸款。“邏輯上就是，這個項目可能目前難以以合适的價格出售，以覆蓋欠款……幹脆資産給你，一拍兩散。”有市場人士告訴商業客。

但目前並不清楚貸款方會不會追究相關個人在貸款中的擔保責任。還有報道稱，事實上現時的債主並非Natixis銀行，另有投資機構于2024年年初購入這筆貸款的債權。

類似的操作此前也在上海發生。

美國資管巨頭貝萊德（BlackRock）今年年初，據悉決定不償還上海兩棟寫字樓的銀團貸款，而被渣打銀行收回資産。

資料顯示，所涉的項目為上海普陀區北岸長風項目的E棟和G棟寫字樓，樓面總面積約2.78萬平方米。貝萊德于2018年推動這筆收並購，交易價格12億元，渣打銀行牽頭的銀團向交易提供7.8億元支持。

同步投資？

基匯資本作出了在它看來最合理的決定。截至目前，這個投資機構在舊金山灣區還控制着，153間客房的舊金山G酒店(Hotel G San Francisco)和257間客房的聖叠戈/德爾瑪希爾頓酒店Hilton San Diego/del Mar。這兩個資産的前景未明。

然而，全球房地産市場的機會，在不同的資本來源、物業類型和地理區域之間往往差異很大。一方暗，另一方就明。

基匯資本近期将更多精力放在了亞太地區，特别是中國、日本、澳大利亞等。去年12月，基匯資本就以8700萬澳元收購了一組位于澳大利亞悉尼的物流資産包。

而單2025年開年至今，在傳出奧克蘭市中心萬豪酒店1億美元債券違約不久前，基匯資本剛剛與新加坡Patience Capital Group（PCG）合作收購了東京銀座五丁目的標志性購物中心東急PLAZA銀座。

交易金額高達1500億日元，約合10億美元，為基匯資本有史以來在東京最大單筆投資。基匯資本占股91%。

資料顯示，東急PLAZA銀座是銀座規模最大的零售物業之一，于2016年竣工，總建築面積約5萬平方米。

更早前，2月3日基匯資本據傳與KKR正洽談出售東京凱悅酒店與Japan Hotel REIT Investment，交易價格或超1000億日元（約合6.4億美元）。若交易達成，将成為日本酒店業年内首筆重大資産處置。

東京凱悅酒店位于新宿核心商圈，擁有746間客房。此次出售距離雙方2023年以近600億日元收購該物業僅一年多時間，物業資産價值已有一定提升。

東京凱悅酒店位于新宿核心商圈，擁有746間客房，KKR此前曾計劃對酒店進行翻新以提升資産價值。

亦在2月3日，香港資本策略地産拟集資19.92億港元。基匯資本牽頭了此次集資。

據了解，資本策略地産擁有及管理位于香港、上海及澳門約200萬平方呎的商業物業，包括在中環擁有近50萬平方呎的核心商業項目，例如FOCO商廈、LL Tower、德林大廈等。

通過“暴力斷供”切割美國酒店，轉頭加強對亞太地區的布局，基匯資本似乎正在推動其全球範圍内的資産再配置。

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