香港傳真 | 從山頂出擊 九龍倉搶跑超級豪宅市場

觀點網 香港報道 香港傳統超級豪宅區山頂一直以來都是城中富豪名人的聚居地，山頂大地主之一九龍倉在該區擁多個項目，新近推出種植道1号項目五幢洋房，最快于下月推售招標，冀在今年先搶占豪宅市場。

會德豐及九龍倉合作的種植道1号的項目1 Plantation Road本月初公布，首階段招標出售五座獨立屋，包括第一、二、三、五及六号屋，面積5600-6200呎。

整個種植道1号項目提供20座洋房，實用面積約4600-7500方呎，每幢均設有私人升降機及車庫，另提供私人會所。

除上述率先推出的1至6号洋房，其他15座洋房料保留長線收租，該集團有信心呎租亦可創出新高。

由港英時代開始不少政商名人因天氣因素選擇在較為涼爽的山頂居住，而種植道多年來正正為大型銀行高層的居住地，被外界譽為“銀行街”。

時至今日，山頂有不少物業仍然由銀行持有，如種植道33号、種植道45号Ardshiel、種植道50号、普樂道4及6号、馬己仙峽道33号、百祿徑6号及中峽道19号，均由匯豐持有，部分為該行的“大班屋”。

而九龍倉項目座落的種植道1号，前身為英式巨宅Craigieburn，于1885年建成，當時該大屋由連卡佛家族持有，占地廣達20萬平方呎，屬當時同區少有的超級大宅，設有8間睡房、4個娛樂室、2個網球場，尚有傭人房及司機房等。

此外，第11任港督Sir William Robinson（威廉·羅賓遜），也曾經入住作避暑之用。

該幢大屋百年以來輾轉間落入本地華商手中，九龍倉于1996年向張祝珊家族購入，現改建成PEAKCOLLECTION繫列最新一員。

1 Plantation Road由九倉全資擁有，由會德豐地産負責發展及銷售。項目第一至三期項目于2022年錄得15夥内部轉讓個案，涉資合共56.5億港元。

據成交記錄冊顯示，上述15幢洋房成交價由2.72億至5.85億港元。其中，最貴一夥為第三期項目Plantation Drive A号洋房，成交價為5.85億港元。上述15夥洋房的買家為賣方相關連人士，成交金額須于完成交易時或之前由買方付清。

目前，九龍倉于山頂共有8個項目，在山頂的土儲逾57萬呎，可以說是山頂大地主之一也不為過。

該地段為集團帶來可觀收益，如MOUNTNICHOLSON，自2016年初推出以來累售約60套，共套現約313億港元；而去年底沽清的山頂道77/79号，並提供8間洋房，為集團套現51億港元。

九龍倉指，港府撤辣後，交投量增加、潛在需求釋放，住宅樓價趨于穩定。但集團豪宅項目獨具特色且銷售周期較長，在一定程度上抵禦了大環境不景氣的影響，所有現有項目均按序推進。

九龍倉主席兼常務董事吳天海于2024年度業績記者會時亦提到，九龍倉在港的住宅投資主要是超級豪宅及中價樓，超級豪宅是一個非常特殊市場，供應不多，需求亦不多，去年兩宗交易的成交額合計已超過10億港元。正正有其他因素配合，市況回暖，以及買家餓了一段時間，各個不同因素，我們覺得超豪宅有機會今年可帶來一些新沖擊。正準備推出的山頂種植道1号2一部分測試市場反應，初步反應良好，

至于負責銷售的會德豐地産，副主席兼常務董事黃光耀亦表示，對今年豪宅市道樂觀，預料豪宅樓價升一成，主要由于本港去年全面撤辣，並進入減息周期。今年起股市暢旺，财富效應下可帶動物業市場，現時已有880宗新資本投資者入境計劃申請獲批，帶來逾260億港元資金，财政預算案提出優化計劃，可望吸引更多投資移民帶旺經濟和物業市場。

九龍倉于去年成功錄得60宗超級豪宅成交，當中最矚目的成交為MountNicholson一夥分層單位，成交價6億港元，呎價13.1萬港元。

香港豪宅市場去年确有回暖的迹象。

根據中原地産數據，2024年價值2000萬港元以上的一手私人住宅買賣合約登記錄1632宗，總值919.77億港元，較2023年959宗及595.72億港元分别升70.2%及54.4%，齊創2021年2039宗及929.16億港元後的3年高位。

不過，市場對後市並不如發展商樂觀。

仲量聯行香港主席曾煥平表示，考慮到貿易戰升級風險及利率前景未明朗等因素，可能對樓市造成影響。樓價自2021年起持續下跌，並非單純的周期性調整。雖然利率、經濟環境和供求周期等傳統因素可以部分解釋樓價下跌的原因，但更深層次的結構性轉變正在重塑市場基本面和資産價值。

該行預計，明年中小型住宅及豪宅樓價将下跌約5%，而租金則會上漲0至5%。

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