越秀地産“北漂”這四年 昌平小沙河項目星耀未來将面市

觀點網 近日，于去年10月底價成交的北京昌平小沙河地塊取證了。

據北京市住房和城鄉建設委員會網站顯示，水畔芳鄰嘉園于4月2日取得預售許可證，準許銷售面積達97004.75平方米，覆蓋除5-3#之外，5-1#至5-17#區間的全部樓棟，共 930套住宅，拟售均價介于6.33萬元-6.82萬元/平方米。

對于關注北京新房市場的人來說，水畔芳鄰嘉園或許聽起來陌生。但提起它的另一個名字“越秀星耀未來”多多少少都知道一些。

項目在今年3月初正式開放售樓處和樣闆間。大約兩周後，越秀在海澱參與打造的另外兩個項目和樾望雲、和樾玉鳴于同一天開盤，共計實現了152億元的銷售業績。

可以說，越秀地産為3月的北京新房市場貢獻了不少熱度。4月伊始又有新項目取證，關于越秀地産的讨論度會否延續？

如何星耀未來

“越秀星耀未來”的歷史可以追溯到去年10月22日、23日。當時包括項目所在用地在内，共有三宗宅地出讓。

其中，越秀地産聯合未來科學城置業摘得項目用地，也即北京昌平小沙河村及周邊地塊棚戶區改造和環境整治項目CP00-1802-0005、0007、0008地塊，以底價25.33億元成交，成交樓面價2.5萬元/平方米，銷售指導價6.6萬/平方米。

地塊土地面積6.78萬平方米，建築控制規模11.05萬平方米。南側有越秀地産在2023年獲得的項目“越秀星樾”，這大概也是越秀自2021年進京以來，去化表現理想的項目之一，目前已接近清盤。

雖為進入時間不久的“京城來客”，但越秀地産去年摘地時的相關讨論度並不算高。主要由于當時出讓的另外兩宗地塊，分别由金茂及招商蛇口拿下。

其中，金茂是時隔兩年再次于北京拿地，又正逢年初3月剛發布了“金（府）、玉（璞）、滿（M）、堂（棠）”四大産品線。當時市場關注的焦點在于，金茂全新産品線亮相後重啟在京拿地，毫無疑問的是将啟用新的“命名邏輯”。尤其是，新摘得的地塊位于豐台區，金茂在北京市場的最後一次動作正是在2022年9月競得大紅門地塊，打造為永定金茂府。

而招商蛇口在通州拿下的強力家居地塊後續打造為了“招商·雲璟攬閱”，距離2023年因促銷活動刷屏網絡的招商璀璨公元項目僅有三四公里。

一家自帶關注的企業，一個自帶話題的項目，将越秀地産的風頭蓋了過去。而從今年3月海澱雙盤齊開攬金152億元開始，顯然現在已經進入越秀地産的主場。這兩個項目分别是越秀地産與華潤置地合作的和樾望雲，以及與綠城中國合作的和樾玉鳴，分别銷售85億元、67億元。

需要注意的是，在綠城中國2024年業績公告中，和樾玉鳴由該公司持有全部權益，而北京規自委顯示的項目開發企業為北京功意房地産開發有限公司，法定代表人董毅是越秀地産北方區域總經理。在将該開發企業股權穿透後，出現了越秀基金的身影。

有公開信息顯示，綠城将項目的50%股權質押給了越秀地産，這或許也是目前仍未體現在越秀地産年報中的原因。

回到項目本身，星耀未來是朱辛莊地區首個好房子項目，基于1.8的容積率，整體規劃17棟6-8層純洋房，成為朱辛莊闆塊内唯一低密社區。

雖然在宣傳物料中，星耀未來将“雙軌旁”提煉為核心賣點之一，但從實際情況看，項目距離附近的地鐵8号線、昌平線朱辛莊站直線距離就有1.7公里。

不過，由于距離西二旗、上地科技園地鐵僅需2站、4站，整體還算是通勤友好。而考慮到意向客群大多是周邊的上班族，項目方也表示将提供3年免費班車接駁地鐵站，打消購房者“最後的顧慮”。

項目方的十足誠意能夠獲得多少反饋還需等到開盤後正式揭曉。

進京計劃

作為非典型北方房企，越秀地産進京，實際上伴随的是該集團全國化戰略布局的深入開展。

時間上來看，越秀地産在2021年先後進入北京、上海市場。代表性動作是，該年的3月，聯合北京國企天恒置業，以底價45.7億元拿下北京懷柔劉各莊地塊，打造了之後的“懷山府”項目；在上海，越秀于同年10月，聯合仁恒置地拿下了闵行梅隴地塊，打造出越秀天恒天樾園和。

可以看出，進入全新市場，越秀地産仍是選擇了更為穩妥的方式--拉來熟悉當地市場，且已深耕多年的企業作為合作伙伴。

四年來，越秀地産在這兩座城市的“投入”逐漸顯出差異。例如，雖然進入上海市場稍晚一步，但截至2024年末，越秀地産在當地已經布局11個項目，而在北京僅落子7個。

按照不久前業績會上的表态，越秀地産2025年銷售目標為1205億元，同比增長5.2%；投資拿地方面，全年權益投資拿地預算為300億元，其中有多少留給北京還是個懸念。

不同城市的投入力度有差異是一方面，能夠确定的是，深度聚焦在一二線城市是房企們的不變共識。實際上，回顧近年越秀地産在全國市場的動作，持續優化布局是顯而易見的。

在2021年年報中，越秀地産指出，“集團持續深化‘1+4’全國化戰略布局，年内新進北京、上海、甯波、東莞、南通、西安、畢節、郴州8個城市，全國布局擴張至29個城市，實現了一線城市的全覆蓋。”

數據顯示，越秀地産全年共計新增37幅土地，總建築面積約為918萬平方米。首入北京獲取的懷柔地塊總建面32.92萬平方米，越秀的權益占比為46.55%；首入上海獲取的闵行地塊總建面16.84萬平方米，越秀權益占比為52.25%。

2022年，越秀地産共計新增37幅土地，總建築面積約為695萬平方米，年内並未在北京獲取新項目，但在上海聯合保利發展于楊浦、嘉定分别推出和樾天匯、嘉悅雲上，越秀地産的權益占比均為47.5%。

2023年是越秀地産在京投資“大年”。該集團全年新增的28幅土地中，北京占據3席，新增土地儲備約43萬平方米。分别為北京香山樾、北京越秀天玥、北京越秀星樾，權益占比為48.45%、100%、100% 。

2024年，在“精準投資”、“量入為出”穩健投資策略下，越秀地産的視角更加聚焦。從數量來看，2021年的新增項目來自全國18個城市，2024年新增的24幅土地僅來自8個城市，總建築面積約為271萬平方米。

“全國化戰略布局”讓越秀地産進京滬師出有名。在完成核心一線城市全入駐這一歷史任務後，越秀地産開啟了收縮，或者稱之為“聚焦”。

截至2024年末，越秀地産總土地儲備約為1971萬平方米，分布于全國25個城市，96%位于一二線城市。

回到北京市場，越秀進京這些年，伴随投拓動作的持續，合同銷售貢獻力度也在加大。

自2021年至2024年，北京地區的合同銷售額分别為0.72億元、1.36億元、79.3億元、87.3億元，占越秀地産全年合同銷售總額的比重由0.06%提升至7.62%，距離十分之一逐步接近。

星耀未來已經取證，預計将在近期開盤。再加上3月新項目開盤，以及後續的拿地機會、推盤計劃，或許北京區域的合約銷售貢獻有望在今年創下新高。

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