觀點意見：政策基調 地産新政與房産稅擴大

中國以後房地産稅改革，我認為是要循序漸進、酌情擴大試點範圍的，它里面很重要的要點是不能簡單地借鑒美國。

　　賈康：在這一輪的調控的過程中，這個新政的指向性我認為是非常清晰的，就是針對的房地産市場的投機過度，部分城市的房價過快上漲，也就是經濟學上所說的泡沫化，當然是部分的泡沫化，並不是全面的泡沫化，房價的合理回歸我們也要注意到，在溫家寶總理提出這個概念以後，在他的文字稿上，特别標明了部分城市，針對性的實現房價調控，這個擠泡沫也不是說中國700個左右的城市一起擠，是有針對性的，再有泡沫發生的部分城市，通過房地産新政擠出去，而且必須柔性的擠，必須考慮到方方面面。

　　有的朋友談到自己的看法的時候有這種傾向，為什麼不能痛快一點？但是我們實話實說，經濟運行的調控，特别是房地産這樣一個錯綜復雜的，千絲萬縷聯繫的領域里面，是不能簡單的按照某一個因素極端的強調，單向的思維認為能提出理性的對策了。

　　在我們目前采取的新政的舉措中間，我認為應該認識到有一些過度性的措施和權益的考慮，這是必然的。但同時也有制度建設的追求，如果作為研究者要給已經進行的房地産調控新政做一個評判的話，我想首先應該充分肯定的是，我們已經比較清楚的看到了，在中國房地産調控中間的所謂雙軌統籌房價，溫家寶曾經說到保障房是總理管，商品房的事情總經理管，這也就是我們讨論經常說到的，讓市場歸市場，政府歸政府，它是一個雙軌的這樣一個必須有所理性認識和區分的這樣一個事情，同時又要有統籌，這個統籌我認為是在一個通盤的，我們具體落實到各個政府轄區的頂層開發下，保障房、商品房怎麼樣納入一個合理的開發規劃、統籌協調，在政府的政府方面，我始終認為保障房建設過程中體現政府管規劃，同時要管脫離，進而要管準入和應有的退出，這個脫離怎麼脫？

　　從棚戶區改造到廉租房的建設，公租房的建設，要把低收入階層的條件統起來，現在越來越把保障房安居工程的重點放在棚戶區改造廉租房、公租房的建設。地方政府紛紛明确了他是有限産權，共有産權，不能像原來北京這邊拿到手以後，再轉手取得這種溢價收入的，這樣就封殺了套利空間，這要我們在管理上進一步完善，準入和退出這個機制還在探索，現在已經作出了種種的努力，真正的使這種資源進入低收入家庭，不能讓其他人混進來，不能說在取得這種保障房資格的人員，以後成為後一階段先富起來的人以後，他不退出，他占有這個資源跟他以後的收入不對位了，這些都要探索。

　　另外，市場方面我們看到政府一個規劃，把商品房建設，包括高端别墅的建設一起做，管規劃下面基本是管什麼？管規則，公平競争，再往後就管收稅，交易環節要收稅，保有環節也要收稅，交易環節一度有所強調，現在有一個基本的邏輯是成立的，就是借鑒一些海外經驗，能不能在住房的持有時間上，采取一種時間越長，稅率遞減的措施，你買了一套住宅，一年以内出手可能是一個比較高的稅率，三年以後出手可能降一個台階，五年以後再降一個台階，到了八年以後就是一個比較合适的台階，這是遏制大家短期的炒作，但是我認為只講交易環節的稅收還不足以說明問題，相關信息的管理還要有進一步的具體的考慮，怎麼樣能夠如實的掌握這個時間段，怎麼樣在這個相關的另外一些事情上也防止所謂虛假的東西，我們過去說增值的考慮嗎？那他就來一個陰陽的合同，你真是的合同就不能如實的掌握住，這個我們就不說了，現在說房産稅，已經進入試點的稅率，它的改革是在保有環節上前所未有的形成一個稅收的負擔，這個稅收的負擔是一個有可預見性的，可以在以後形成制度框架的制度建設。

　　第二個雙軌統籌規劃框架，政府應該做的這幾個事情合在一起，我認為現在相當清晰，這是一個房地産市場的進步。另外應該擴充的，應該在通盤的了解情況有别于肯定方面的時候，我認為我們房地産調控新政，随着形勢的演變，一度非常嚴格的行政手段已經出現了定向寬松，我們在最近一段時間穩增長的導向下，同時也結合第一套房房貸的利率開始有區别對待，貸款條件有所放松，對于沒有城鎮戶口，但是從農村到城鎮有長住的記錄，有納稅證明等等，這方面原來很嚴格的限制，現在已經放寬了，我認為這些定向寬松都是可以的，這是我們當時不得不采取的一些權宜之計在開始做，良性的、必要的調整。這也是值得肯定的。

　　我注意到在溫家寶總理最近的經濟專家和行業協會負責人座談會上，正式公布的信息有一條，房地産調控實施過程中要更多的強調市場手段和法律手段，我的解讀是要更多的運用經濟杠杆的手段和規範化的手段，這都是值得肯定的，房地産調控新政里面的重要的信息。

　　那麼我們簡單談一下兩地的房産稅的熱點，這是一個敏感的、有明顯争議的問題，我認為在方向上，我們在年度的改革文件里面，這是有權威性的，從決策層到管理層都做表述的，這樣一個要求，叫适時擴大房産稅、擴大試點範圍，這個時間表确實不好說，我們不斷的聽到反對、置疑的聲音，也可以體會到在十八大即将召開這樣的情況下，最大的可能性是在十八大之後，但我不覺得這是根本性的問題，我們現在首先要看到的是大方向，大邏輯是在日漸明朗化，按照我的理解，這樣一個制度建設，實際上是房地産新政里面最重要的事情，中國人都講標本兼治，但治本于上，房地産調控新政在過去有幾輪的調控，相比它的水準體現在哪，應該體現在更多的追求制度建設，這個制度建設先弄框架，而且在搭框架的過程不能全面齊頭並進，只能先找部分地方的試點，來總結經驗，而實際上這些做法都是和十八大之後，我們決策層要充分考慮的，十年的一個眼界，以及這十年在2020年要實現全面小康以後，要實現鄧小平勾畫的三步走戰略史目標實現結合在一起，這里面一個基本的邏輯，我覺得應該再次強調，中國是要通過經濟社會轉軌走向一個現代國家，現代國家現代社會需要有現代的稅制，你就不能回避稅制本身的可塑性問題。

　　有一種意見是說稅制不可能設定，它自然而然發展，比如我最近說的直接稅比重在中國偏低，反對意見是直接稅比重高和低是自然演變的過程，跟稅制改革無關，是跟生産力的水平相關，我不同意這個觀點，稅制不能任意設定，但是存在一定的可塑性，我們的管理部門、社會大衆共同參與稅制的改制，就代表主動設計稅制的彈性空間，我們設定的更好一點就更适合與現代化的要求，我們設定的差一點背離這種現代化的要求，我們應該在方方面面的努力下，形成一個比較好的，順應客觀需要的稅制。同時也使我們的房地産這樣的産業，它能夠在發揮中國經濟，在城鎮化過程中的引擎、支柱作用的同時，避免一些泡沫化的風險和由于泡沫化過度造成的負面影響，這樣的過程中，我們來尋求人民群衆公共利益的最大化，無非就是這樣一個邏輯關繫，所以我們必須要通過理性的讨論來化解一些阻礙。說到房産稅的改革是重感情的，有時候是很激烈的，你要在網上、微博上說的話，很多人會跳出來還罵了，這種形勢我覺得可以理解，我推崇的還是理性的探讨。

　　我認為上海、重慶兩地試點要充分肯定他們為天下先，已經形成的兩個地方各有特點的初步方案，有共性也有差異，但首先要看他們的共性，讓社會更好的來适應和觀察，看看這個稅是不是像大家說的洪水猛獸，會不會造成多麼嚴重的問題？先建一個基本框架，這個基本框架有一個明顯的東西，調節高端，上海明确的說是調增量，我不動存量，但你具體看這個方案，你出售是增量，買房子的增量信息繫統來認證你原來有沒有房子，合在一起計算稅率就把這個以前的拉進來了，派生的形成一個紐帶，重慶一般的存量不考慮，但是轄區内3000多套所謂花園别墅，就是有院落的獨立别墅是明确無誤的作為存量覆蓋的，但是有180平米的協議，180平米以内免稅，這種試點方案的設計我認為是非常必要的，是可以為以後的改革試點提供重要借鑒的，所以也可以借此讨論一下。

　　中國以後房地産稅改革，我認為是要循序漸進、酌情擴大試點範圍的，它里面很重要的要點是不能簡單地借鑒美國，而是要借鑒日本的首套房免征的模式，很多人說中國人很多人買房子是給自己買一個社會保障，因為大家看城市化還要走好幾十年，這中間房地産是一個上升的趨勢，我在這段時間買一個房子是給自己買一個商業保險，我認為這個完全可以讨論，第一套房免征，第二套房或者是第二單位可以考慮稅率，完全可以考慮這樣的一個具體區别對待，但是對不起高端的按照支付能力原則，有多少套房子，有多麼高水平豪宅的，在高端上調節也是符合基本原則的，必須把這個原則明确下來。這樣一來我覺得可以給社會大衆吃定心丸，是要大家一起尋求共赢，一起來建設一個和諧社會，來尋求長治久安，這個制度建設要抓住不放，那麼在短期考慮和中長期考慮中，我覺得中國的現實決定我們必須沿用鄧小平的改革智慧，就是在某種階段要強調不争論，我們現在不能說完全不争論，但不能停留于争論，有人說要把這個房地産稅的所有的事情争論清楚以後，人大來做一個規範的立法，在全國一起推行，說起來有道理，實際上沒有任何可行性，這種要讓人大全面立法，把這個稅細節定好以後全國一起推的思路，真的像有的人說的150年以後才有結果。我們必須要在鄧小平的理論下，在一個大的框架下說出來以後，要大膽的試，大膽的闖，現在我們不這麼說，這個一是要存在，要允許争論，要在開拓的過程中來做，我們允許某些争議很大的改革試驗來總結經驗，當良好地的改革試點就是起這個作用，這就是在漸進的過程中，我們必須往前推進這個過程的一個非常明确官方的指向。

　　這樣一些基本觀念說了以後，我還想回應一些大家關心的問題，我了解到很多人都在說，房産稅的法理依據方面是不是應用上，我簡單的說一下，第一點就是土地出讓金的問題，這個稅和租的性質不一樣，他們之間可以形成並行不悖的關繫，有人說這不是重復征收嗎？确實存在重復的問題，我們的稅制是多次征必然就有重復，只是重復的合理與否的問題，而不能說整個的政府征收的是義務稅，這不可能，這是一個現代的稅、租和其他收費等等合理的分流歸位，再形成一個合理協調的關繫。第二有人說如果接受前面這一點，我不能接受原來買的房子了，你推出新的稅收調節以後，房價下了一個台階，我這個心理是不平衡的，我覺得這個問題确實，你如果有了一個普遍征收的稅務環節以後，土地批復環節不會動辄就吵成一個天價，我們就是老房老地老辦法，新房新地新辦法，我們的社會保障叫老人、中年人、新人，這是三種方向，這是中國改革方案中提供的一個借鑒的。

　　第三個，中國的所有城鎮土地進入開發的都是國有，人家搞的房地産稅是私有權基礎上的征收，我這個地是國家的，你征什麼稅啊？我認為這方面實際上要談兩點，國有土地的稅收對房地産使用權的所有者，從國際經驗和我們改革實踐來看都是沒有一定沖突的，比如說國際經驗英國，比如說香港，房地産稅可以有私有的、公有的一視同仁全覆蓋，英國分為中央政府持有的，地方政府持有的，私人持有的，無條件持有的就是私有的，另一類分為契約持有，我可以契約持有他，在英國地區持有最長的可以長達999年，無論是什麼樣的區别，可以有所區别，但是這個稅全覆蓋毫無疑義的。國有企業上交跟其他的企業一樣的所得稅，那麼按這種邏輯來分，我這個企業都是國家的，你跟我要所得稅，那不是自己跟自己較勁嗎？那時候意識到要搞商品經濟，必須放在一樣的環境里去，你這個企業産權是國家的，但是你有相對獨立的運營機制，需要有稅的調節，我們現在同樣的道理，雖然終極産權是國家的，無論是企業還是個人，具有獨立的利益，根據需要我們可以通過立法程序通過稅收手段來調節，這是我來說應該提到的兩點相關分析依據，還有一個房地産稅的管理問題，不多說了，有人說這個稅復雜得不得了，中國人要學會一百年以後再說吧，我們物業稅已經有6個城市擴大到10個城市，它相關的所有的管理都已經在計算機程序里軟件化，都可以在這方面通過一定的人員培訓，在操作方面相對順暢的來實施，工作方面進一步的參與優化調整是必要的，但是沒有方案。

　　最後一點我們還有一些復雜的東西，中國的小産權房等等，這些歷史遺留問題要解決起來比較棘手，但我認為它不足以引出一個結論說因為有了歷史的問題，中國的稅制改革問題就無法推行，不是這樣的，我們要化解原來的小産權房等等的歷史遺留問題，而整個的大方向、大邏輯，我認為仍然是可以清晰的認知的！

　　（著名财經專家、财政部财政科學研究所所長賈康于2012城市觀點論壇成都行上的演講）