觀點意見：2014年房地産調整的幾大因素

2014年的金融政策跟2013年是相似的，金融政策不會松，也不會緊，保持這麼一個态勢。

推薦語：預測總是最難，但可以根據已知的事物變化軌迹作出一定判斷。2014年，中國經濟發展進入了新的階段，房地産市場也進入了新的階段。在經濟增長、金融環境等因素發生新變化的背景下，房地産行業會調整嗎？又會怎樣調整？

王小廣 宏觀經濟2014年大家的看法千篇一律，預測2013還有分歧，其中我就是分歧，我認為2013年中國經濟要調整，而多數人認為中國經濟要上升，8.9%的預測甚至9%的預測，最後證明我的預測是對的。

2014年最根本是大家看清楚了一件事情，中國經濟發展進入了新的階段，這在三中全會上有一句話，當前中國經濟發展進入新階段，改革進入深水區和攻堅階段，現在整個市場、社會甚至世界都認為中國經濟進入了跟過去30年高速增長時期不同，有一種說法叫從高增長降到中高增長，是這樣一個轉化。這個觀點大家現在一致了。而且2014年還在調整期，不會有根本性的變化。但是要想往下跌，也還是不容易的。

2014年經濟增長速度現在普遍預測超過8%，兩家低于7%，沒有更低，大多數是7%—8%之間。第二個換檔就跟房地産有關，就是你的增長動力、增長的因素發生變化，我們過去是靠投資，特别是靠這種需求，靠供給增長，而最終需求我們面臨的壓力還比較大，我們的消費增長受到收入預期的增長，也是一個調整。這就是一個矛盾，2014年增長動力還沒有發生根本變化。我們投資依賴的增長，房地産支撐經濟增長的因素還存在，但是會不會變，這是我們關心的。

2008年中國經濟調整以來，許多都發生了變化，都在往下調整，出口往下調整，以後還是這個樣子，明年、後年甚至未來一段時間都是這個樣子。消費也調整了，其它的很多行業都調整了。很多因素都在調整，就一個因素沒有變化，就是房地産的繁荣。房地産的繁荣是過去的因素，這個因素能不能持續到下一個階段？這是我們關注的。不是不一定，是不可能。我以為換檔不是調速度換檔，而是房地産發展要降速。這是中國未來經濟下行的壓力的關鍵因素。上行的因素毫無疑問是我們的改革，改革紅利，特别是市場化的改革推動，民間投資或者消費有可能潛力被激發出來，包括熱議的電商，這是一個新的因素。服務業的發展，包括地産分化，商業地産跟服務需求相關，劉曉光說消費型地産，估計指的就是這個意思。主要還是由于出口下滑，導致經濟增長回調。假如房地産調整壓力加大，可能還會跌破7%。必須有新的因素帶動，改革就是新的因素。

2012年、2013年、2014年房地産沒有調整的情況下保持7%的增長，有可能再往後面，後面2、3年，也還是7%—8%的增長，那房地産有明顯的調整因素，其它要帶動它。

經濟增長的趨勢，未來2、3年還處在調整當中，這是第一個變化。

第二，我為什麼會預測房地産将出現中長期的調整？這個分析不外乎三個原因，房地産的調整包括房地産需求的放慢、投資放慢、價格因素的調整。我很不同意很多人的看法，一線城市房地産沒有更大的潛力，二三四線城市完蛋了，供過于求。我不同意這個觀點，2013年我們看到房地産在悄悄發生很大變化，不光是價格上的分化，需求也有分化，但是分化的結果不是我們想象的那樣。一線城市越有潛力，增長越沒有泡沫。恰恰相反，價格反映了一線城市泡沫最大，調整壓力最大的是一線城市。

我的結論，決定房地産的增長趨勢是決定宏觀經濟環境，是金融環境，金融環境包括金融政策，資金面有變化，這是我觀察房地産。金融調整它自然就調整了，不是儲蓄斷檔的問題，不是供給關繫、城鎮化加速。金融環境支持房地産，就會支持房價的上漲。2013年為什麼漲？就是因為支持。經濟不好是因為實體經濟不好。但是2013年金融環境9%的增長是沒有問題的，因為實體經濟跟金融有分離，實體經濟不好的情況下，房地産會更繁荣。這個格局還是因為資金不足。如果資金流不斷涌入房地産，房價肯定要漲。

2012年上半年，中國房地産第二個調整，第一次調整是2008年、2009年上半年。2011年年底、2012年上半年調整。但是後來半年多時間又上來了。金融環境得到了解釋，資金流得到了很好的解釋。2012年上半年資金流是什麼情況呢？投資是16.6%，流入房地産資金的是5.8%，是它的1/3不到，所以房價必然跌，房地産必然調整。後來下半年房地産政策出台，它又上來了，流入房地産的資金又多了。加上大家看好2013年，海外流資涌入。到了2013年貨币政策比較寬松，所以房價我也預測漲，因為看資金流看得很清楚。

2014年金融環境是什麼樣？這是最最關鍵的。金融的環境用一個字形容，相對于前些年是偏緊的，相對于2009—2011年，它一定是緊的。原因可以簡單分析一下，三個方面的表現。一個是金融政策。金融政策新一屆政府上來之後就沒有想重復過去，經濟增長下行的時候通過放松金融來促進經濟，這種思路基本放棄了。新一屆政府金融政策穩定，不想刺激，吸收過去的教訓。

這次中央經濟工作會議強調，要不引起後遺症的刺激，不想采取刺激性的金融政策來穩增長、保增長。所以，2014年的金融政策跟2013年是相似的，金融政策不會松，也不會緊，保持這麼一個态勢。金融環境松緊決定什麼，一個是大量遊資往中國涌。現在美國的QE要退出，世界資金流在開始松，世界其它國家向美國流動，這是一個因素。

第二個因素是市場。我們的企業，房地産日子好，但是大部分企業不好過。為什麼不好過？因為價格上不去。我們的PPI連續23個月負增長，再有一個月就是持續兩年的負增長，有點像1998年的情況。再加上金融市場化、利率市場化，低利率市場化意味着利率上升，利率一上升，再加上市場對金融的需求下降，QE退出，這些使2014年的金融政策明顯比2013年要緊。

另外一個因素就是資金流入房地産的速度，我們現在看到四季度以來銷售量明顯下跌、放慢，再加上價格出現調整，而且資金流也在放慢。整個上半年持續了30%的增長，現在持續只有20%幾的增長，曾經有兩個月跌到20%以下，資金流開始放慢，放慢到比投資相同、低的水平的時候，我預計2014年房地産下調真的會出現，價格下跌不一定馬上發生。這是金融對房地産形成很大的壓力。

第二個房地産要調整的因素毫無疑問來自于價格，房價太高了，越來越少的人能購買房，收入越高的人不買了。房價最高的時候，沒有房子的人對應的是收入最低的人，完全是不對稱的，現在完全是靠投資性需求來支撐，靠一些恐慌性的需求。因為預測北京的房價還要漲，3萬的飙升5萬，5萬的飙升到8萬。房價和收入比太高，沒有投資性需求，房價肯定狂奔向下，房價完全靠投資性需求。投資性需求跟金融環境有關，金融投資環境不好，房價會下跌。

第三，剩。制造業過剩、房地産過剩，不管是專家還是房地産開發商都認為三四線城市房地産過剩，走到南京、杭州這些地方，房子非常非常多，太多了。因為投資性需求，無限膨脹。所以，房地産過剩和其它過剩是一樣的，房價上漲是供不應求，完全是資金推動。過剩也會導致調整。

這三個因素的結合，調整就會出來，我也不預測調整會達到多少。

王小廣 經濟學家、國家行政學院決策咨詢部研究員