房地産下滑拖累經濟的嚴峻時期尚未結束

在市場情緒低迷、成交量疲弱、庫存高企且仍不斷上升、開發商财務困難加劇的背景下，房地産行業前景恐怕仍不樂觀。

最新看點

得益于出口復蘇、決策層加強“微刺激”力度，再加上寬松的貨币信貸條件，二季度GDP同比增速從一季度的7.4%小幅升至7.5%。

二季度房地産市場活動下滑勢頭趨緩，但依然低迷。新開工面積和銷售面積連續第二個季度同比下跌、但前者跌幅收窄，房地産投資同比增速也降至2009年2季度以來的最低值，不過竣工面積反彈。

信貸條件進一步放松。6月整體信貸余額(社會融資規模總額剔除股票融資)同比增速升至17%，銀行間市場利率保持低位、全社會綜合借貸成本也小幅下降。

受“微刺激”政策和出口回暖提振，二季度GDP同比增速從一季度的7.4%小幅升至7.5%。環比增速改善更為明顯：我們估算經季調的GDP季環比增速(折年率)從一季度的6%左右升至7-8%。得益于決策層加快推進“微刺激”措施、财政撥款加快，再加上政策性銀行信貸支持，二季度基建投資同比增速加快至24%，並提振了原油、鋼材産量和整體工業生産。另外，在剔除去年出口高報的影響之後，二季度實際出口量增長近10%，支撐了相關制造業活動。

二季度房地産活動下滑勢頭趨緩，但依然低迷。雖然去年的低基數幫助二季度新開工面積同比跌幅由一季度的25%收窄至11%，但經季調之後其絕對水平依舊低迷。銷售面積進一步擴大了其同比跌幅，房地産投資同比增速也跌至20個季度低點。6月房地産市場也仍未出現明顯復蘇迹象。

信貸擴張勢頭加快。6月新增人民币貸款和社會融資規模均高于市場預期、且均高于去年同期水平。受此推動，6月整體信貸余額(社會融資規模總額剔除股票融資)同比增速升至17%，我們估算的信貸擴張度(季調後3個月移動平均的新增信貸占GDP比重)也從一季度的29%大幅提高至33%、創一年多以來的新高。不僅企業中長期貸款投放和企業債券發行依然強勁，信托貸款、未貼現的銀行承兌匯票等表外信貸也小幅反彈。6月社融規模、人民币貸款和M2顯著增速提高，均表明信貸出現了實質性放松。

我們對未來的展望

房地産下滑拖累經濟的最嚴峻時期尚未結束。雖然二季度房地産新開工跌幅收窄，但這並不意味着房地産活動的低谷期已過。在市場情緒低迷、成交量疲弱、庫存高企且仍不斷上升、開發商财務困難加劇的背景下，房地産行業前景恐怕仍不樂觀。雖然我們預計開發商會在“金九銀十”到來之前加快建設步伐以提高銷售、加快周轉，但房價和新開工面積下行壓力恐怕會逐漸增加。我們預計“金九銀十”之後，建設活動将進一步放緩，重工業和整體經濟可能将會進一步受到房地産活動的拖累。我們維持全年房地産銷售小幅下跌0-5%、新房開工面積下跌10%-15%的預測。

三季度經濟活動有望繼續反彈，但四季度或将再次面臨下行壓力。信貸穩健增長、流動性環境保持寬松、财政支出加快，再加上地方政府或将出台更多的穩增長措施，三季度GDP環比折年增長率有望進一步回升至8%左右，盡管去年較高的基數可能會拖累GDP同比增速降至7.2%。然而，随着房地産活動結構性下滑的負面影響顯現出來、抑制諸多工業部門的生産活動，四季度GDP同比增速可能會放緩至7%。

二季度經濟增長勢頭出現改善迹象，短期内決策層出台更多寬松措施的壓力有所減輕，但随着四季度經濟增長勢頭放緩，決策層屆時可能将再度面臨加大政策“微調”力度的壓力。決策層未來可能進一步采取的措施包括：1)進一步加大政府相關支出，重點投資于基建和保障房建設領域。2)通過改革釋放新的增長動力，包括降低市場準入門檻、簡政放權、改革社會保障體繫、加快落實三四線城市戶籍改革等。3)放松貨币信貸，包括定向放松流動性、放松信貸投放限制，以及降低融資成本等。