中國的二手房市場:如何崛起?

观点地产网

2014-08-17 09:21

  • 未來十年,中國的房地産行業将會完成增量市場向存量市場的過渡,二手房将取代新房占據交易市場的主導地位。

    未來十年,中國的房地産行業将會完成增量市場向存量市場的過渡,二手房将取代新房占據交易市場的主導地位。

    ——房地産在線服務繫列報告之一

    楊現領 引言:尋找完美的“賽道”

    二手房經紀行業是一個完美的投資“賽道”,互聯網則是這個行業正在爆發的“火山口”。我們已經看到在美國、澳大利亞、英國的二手房經紀領域,已經産生了Zillow、REA、RMV這樣的在線媒體巨頭。

    未來十年,中國的房地産行業将會完成增量市場向存量市場的過渡,二手房将取代新房占據交易市場的主導地位;同時,房屋經紀是一個信息屬性非常強的行業,具備可以被互聯網深度影響的特征。基于此,房地産在線經紀行業将是一個高速增長的完美賽道。

    那麼中國的二手房市場将如何啟動?二手房經紀行業的市場空間到底有多大?互聯網可以給這個行業帶來哪些改變?哪些企業将在這一進程中收益,最終占據市場主導地位?會是搜房、安居客、樂居這些領先者嗎?潛在進入者還有機會嗎?

    帶着這些問題,我們花費數月時間繫統梳理了美國、澳大利亞、英國的經紀行業演變歷史,挖掘出經紀行業興衰更替以及産業鍊重塑的歷史規律,並把它推演到中國。我們相信,規律不會改變,隻是換一種方式,在不同的時間和空間重新演繹。同時,我們也花費了一個多月時間進行深入的産業鍊調研,包括互聯網公司、傳統中介以及尚未浮出水平的創業公司,非常高興我們的觀點得到企業家的驗證,同時對這些公司也有所裨益。

    從本篇開始,我們将以繫列專題報告的形式将我們的研究成果呈現給投資者。本篇的主題是:“中國的二手房市場:如何崛起?”

    一、二手房的崛起是必然趨勢

    從國際對比來看,美國、英國、法國、澳大利亞已經是二手房主導的市場,這四個國家二手房成交分别是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍、3.5倍。盡管日本二手房隻有新房的0.6倍,首都圈和近畿圈的二手房市場活躍度遠遠高出全國水平,分别達3倍和1.9倍。

    那麼,一個自然的問題便是:二手房爆發的條件和時點是什麼?為何不同國家的二手房市場發育程度存在明顯的差異?這里的答案在于三個方面:

    第一,業主自有房屋的存量規模,它決定多少房子可以流通。這是一個前提條件,隻有房屋自有率達到一定水平,業主自有的房屋存量足夠大,才能為二手房的出售和出租市場提供支撐。這里,美國和英國二手房市場的鮮明對照可以提供參考。

    從美國經驗來看,盡管1880年之後美國的經紀行業已經萌芽,但是直到1950年才開始真正意義上蓬勃發展,于1980年之後才日漸成熟。探究事實的真相,可以發現:1950年,新房市場經歷1940年代的大發展之後,房屋新開工和房屋存量逐步趨于穩定,且住房自有率超過60%,並長期維持在這一水平之上。這三個事件疊加在一起,加之美國1950年代之後的大規模郊區化和人口流動浪潮,導致美國存量房屋的流通率開始大幅上升,二手房市場逐步取代新房市場成為主導性力量,二手房交易占比長期保持在80%以上,從而直接驅動了經紀行業從小變大的快速成長過程。

    作為一個對照,英國二手房市場則崛起于20世紀80年代,這里的内在原因是英國的房屋自有率一直偏低,直到1980年代之後,才上升到60%以上。深層次的研究發現,與美國相比,英國政府歷史上對住房市場的幹預程度極深,曾經超過50%的房屋由政府提供,英國家庭的房屋自有率上升的速度極其緩慢,也有不太可能形成一個房屋流通的二手房市場。從數據上看,1959-1964年間,英國約1/3的房屋是市政委員會所建,直到1971年,英國業主自住的房屋還不到50%。直到1983年,撒切爾領導的更加激進的保守黨推選住房制度改革,把議會的房屋廉價出售給150萬工人家庭,以此來确保越來越多的英國人有自己的房子。1981年,英國自有住房者增加到54%,10年之後,進一步上升為67%。自有房數量由1980年的1100萬套,上升到今天的1800萬套左右,這才為英國二手房市場的快速成長奠定合适的土壤。

    第二,存量房屋的質量能否住房需求,如果質量較差,則很難進入市場,住房需求仍由新房滿足。美國二手房市場之所以如此龐大,每年有500萬套左右的交易量,在很大程度上是因為美國的房屋結構以獨棟别墅為主,在大多數情況下,這些房屋能夠滿足人們改善住房的需求。相比較而言,日本二手房市場之所以相對遲緩,部分原因是在于日本的存量房屋質量較差,面積較小,無法滿足增量需求。

    第三,人口流動和住房轉換的頻率,這從根本上決定房屋流通率以及二手房的空間。二手房交易市場,美國房屋流通率的歷史平均水平在4.5%,高峰時期曾高達6%,考慮到美國的房屋存量達1.2億套,4.5%的流通率意味着每年成交的二手房可達540萬套。二手房出租市場,美國的出租市場住房換手率高達30%,是交易市場房屋流通率的6倍。

    美國的二手房交易和二手房出租市場之所以出現極高的流通率,在本質上是因為美國的人口流動性極強,住房需求轉換的頻率極高。1940年代之後,美國的郊區化趨勢到來,郊區人口增長率曾高達50%以上,這是推動二手房市場爆發的根本動力。此外,美國家庭的住房需求轉換頻率也很高,據統計,2001-2011年間,隻有16%的美國家庭一直處于租房狀态,13%的家庭由租客變成業主,7%的家庭由業主變成租客,9%的家庭則在租客和業主之間頻繁轉換。如果隻考慮30歲以下的年輕人的住房轉換,則這個頻率會更高。

    二、中國的二手房市場:如何崛起?

    2013年,盡管全國層面二手房與新房成交占比隻有35%左右,但是一線城市和個别二線城市二手房已經超過新房。從二手房市場集中度來看,根據中原地産的測算,2013年中國二手房成交面積的16%集中在一線城市,成交金額的39%集中在一線城市。

    盡管目前大部分城市二手房成交尚未處于主導,但是考慮到已經足夠龐大的商品房存量、較高的城鎮家庭住房自有率以及人口流動趨勢的加速,二手房市場的全面爆發是大勢所趨,具體而言:

    第一,存量商品房規模已經足夠大。中國自1980年代中後期開始商品房開發,1998年之後商品房市場高速增長至今,目前商品房存量已超過1億套,如果考慮目前在建施工的規模,2015年将達1.25億套,假設2015年之後商品房開發在現有基礎上減速50%,那麼2020年商品房存量将達1.6億套,這将是一個天量的存量市場,居于全球之首。

    第二,城市家庭房屋自有率已經很高。考慮到中國城市常住人口中有超過2.5億為農村流入城市的非戶籍人口,且未進入商品房市場,如果把這部分扣除,重新計算中國城鎮戶籍家庭的住房自有率,那麼2015年将超過70%,如此之高的住房自有率是二手房市場崛起的支撐條件。

    第三,中國将進入人口流動和住房需求轉換的浪潮。從人口流動的角度講:(1)盡管歷史上中國人口流動的規模龐大,但這些從農村流入城市的人口並未進入商品房市場,但是未來這種格局必将發生轉變:随着産業結構的調整,流動人口将從制造業逐步向服務業轉移,而服務業大量集中于城市人口密集之處,他們需要一個住處,或買房或租房(相反,當流動人口大量集中于制造業時,他們通常居住在工廠里)。(2)城市人口之間的流動,中國已從單純的城市化浪潮進入郊區化、大都市圈化浪潮,中心城市和外圍城市之間、一個城市内部中心城區和郊區之間的人口重新配置是必然趨勢。(3)戶籍制度改革将加速上述兩個進程。

    楊現領 華創證券新産業趨勢部總經理

    中國的二手房市場:如何崛起?

    撰文:楊現領    

    審校:劉滿桃



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