二手房經紀行業:空間有多大?

观点地产网

2014-08-20 10:03

  • 未來十年,中國的房地産在線經紀行業将是一個高速增長的完美賽道。

    未來十年,中國的房地産在線經紀行業将是一個高速增長的完美賽道。

    ——房地産在線服務繫列報告之二

    楊現領 引言:尋找完美的“賽道”

    二手房經紀行業是一個完美的投資“賽道”,互聯網則是這個行業正在爆發的“火山口”。我們已經看到在美國、澳大利亞、英國的二手房經紀領域,已經産生了Zillow、REA、RMV這樣的在線媒體巨頭。

    未來十年,中國的房地産行業将會完成增量市場向存量市場的過渡,二手房将取代新房占據交易市場的主導地位;同時,房屋經紀是一個信息屬性非常強的行業,具備可以被互聯網深度影響的特征。基于此,房地産在線經紀行業将是一個高速增長的完美賽道。

    那麼中國的二手房市場将如何啟動?二手房經紀行業的市場空間到底有多大?互聯網可以給這個行業帶來哪些改變?哪些企業将在這一進程中收益,最終占據市場主導地位?

    帶着這些問題,我們花費數月時間繫統梳理了美國、澳大利亞、英國的經紀行業演變歷史,挖掘出經紀行業興衰更替以及産業鍊重塑的歷史規律,並把它推演到中國。我們相信,規律不會改變,隻是換一種方式,在不同的時間和空間重新演繹。同時,我們也花費了一個多月時間進行深入的産業鍊調研,非常高興我們的觀點得到企業家的驗證,同時對這些公司也有所裨益。

    我們将以繫列專題報告的形式将我們的研究成果呈現給投資者。上一篇的主題是:“中國的二手房市場:如何崛起?”,本篇的主題将是:“二手房經紀行業:空間有多大?”

    人們對經紀服務的需求衍生于房屋需求,因此,房地産經紀行業是一個衍生性行業,考察它的潛在發展空間需要放置到房地産市場這個大環境之下。縱觀美國、日本、英國和澳大利亞房地産經紀行業的發展歷史,可以發現,二手房市場的崛起是推動這個行業發展壯大的内在驅動力。這是因為二手房市場的信息匹配更複雜、信息傳遞的鍊條更長、信息内容更專業,因此,交易雙方更需要經紀人的幫助。相反,在新房市場,開發商的廣告、營銷宣傳比較有效,即使沒有經紀人的幫助,也更容易被買方找到,所以對經紀行業的需求並非那麼迫切。

    相應地,我們将經紀行業的市場空間分為三層:傭金市場、廣告市場和配套服務。目前來看,互聯網公司的主要陣地是廣告市場,傳統經紀公司的主要陣地是傭金市場,産權保險公司、金融服務公司則主要集中在配套服務市場。

    一、經紀行業的三層市場

    如果說新房市場催生的是房地産開發行業,那麼二手房市場催生的則是房地産經紀行業。因此,這里的潛在空間主要是指圍繞二手房交易所生産交易傭金、廣告支出和配套服務三個方面。

    第一層為傭金市場。二手房交易傭金規模取決于交易額、經紀人參與比例、傭金率三個變量。以美國為例,2013年美國二手房交易額為1.2萬億美元,經紀人參與完成的比例為91%,傭金率為5.2%,三者相乘得出傭金額為600億美元。

    第二層為廣告市場,包括幾類:首先是經紀人廣告支出,通常占傭金收入的10-20%,2013年美國傭金總量為600億美元,經紀人廣告支出為90億美元,占比為15%;其次是抵押貸款經紀人廣告,2013年美國為111億美元;最後是出租物業經紀人以及産業鍊家居裝修類廣告支出。2013年,美國廣告市場合計規模為380億美元,其中超過50%為在線廣告。

    第三層為配套服務,二手房市場産業鍊相當複雜,涉及的配套服務衆多,包括房屋産權、房屋檢查、合同簽約、資金交割、物業交割、信用評估、房屋評估、按揭貸款、稅單服務等,每一種服務都會産生相關的交易費用,在美國這些費用合計為200億美元左右。

    二、中國經紀行業的市場空間測算三層市場

    1.中國的空間測算:基本假設

    假設1.均衡狀态下,中國城市化達到65%,戶均人口數為2.5人/戶,那麼城市家庭總數達3.6億戶。

    假設2.均衡狀态下,中國城市家庭的住房解決方式為6:2:2,即60%的家庭為業主自有住房;20%的家庭為市場租賃住房;20%的低收入家庭為保障性住房。

    假設3.二手房市場的房屋流通率為3-5%,二手房租住市場的房屋換手率為30%。(說明:從國際經驗看,3%幾乎是最低水平,與日本相當;目前中國租賃市場的換手率可能遠遠高于30%,因為平均的租期很少高于三年)

    假設4.二手房交易傭金率為2%,二手房租賃傭金為半個月租金。

    2.測算結果:考慮全産業鍊,總空間将達2000~3000億

    第一,二手房交易傭金規模将達850~1500億。基于上述假設,均衡狀态下,自有房屋存量可達2.18億套,如果流通率為3%、均衡狀态房價中值為80萬/套,且80%的二手房交易由經紀人參與,傭金率為2%,且未來的潛在傭金規模下限為850億人民币。

    第二,租賃市場傭金為250~500億。基于上述假設,均衡狀态下,出租房屋存量可達7300萬套,如果換手率為30%,租金回報率為4%,傭金為半個月租金,那麼傭金規模下限為250億。

    第三,如果進一步考慮二手房配套服務相關的金融服務、産權保險、房屋檢查、結算、搬遷等,那麼全産業鍊的市場空間将超過2000億。

    三、在線經紀的爆發空間将更大

    與美國不同,中國的二手房市場正處于全面爆發的過程之中,甚至是起點之上,未來的增長速度将極為可觀,這也将帶動經紀行業的快速擴張。更加鮮明的對比是,美國的互聯網巨頭誕生與崛起之初,就不得不面對十分頑固與強大的線下傳統,因此,互聯網對線下傳統的改變相對緩慢且十分艱難。相反,當中國現有及潛在的互聯網公司進軍房地産經紀這個戰場時,線下傳統的力量十分脆弱,因此,互聯網不僅可以用更快的速度介入這個市場,而且對産業鍊的介入程度也将比美國更深。

    我們可以用幾組數據來表明這一問題。

    2013年中國二手房市場交易傭金不到300億人民币,按照我們的測算,傭金市場的未來增長空間為3.5—7倍,在線經紀必将争取一部分市場蛋糕。

    2013年中國二手房在線廣告支出占傭金的比例約為5%,如果未來這一比重提高到10%,那麼,在線廣告的未來增長空間為7—13倍。

    考慮到中國目前與二手房市場相關的配套服務幾乎為0,未來,甚至産權保險、融資、資金托管結算等服務的潛在空間則更大。

    楊現領 華創證券新産業趨勢部總經理

    二手房經紀行業:空間有多大?

    撰文:楊現領    

    審校:劉滿桃



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