一線城市是否也救市？

就政策而言，未來的房地産調控肯定會更加精細化和市場化，而不是一刀切。

8月16日一份關于上海放松限貸的文件《住房金融業務部業務通知單》曝光，内容包含首套房最低利率降至8折等。雖然暫時未經确認，但關于一線城市是否也會救市的話題再次引發關注。7月底北京市政府也發文稱,“北京東、西、北五環路和南四環路以内，禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項目；禁止新建容積率小于1.0(含)的住宅項目。”

與此同時，各個地方政府陸續宣布取消或者放松限購政策。當北京“限建”遇上地方松綁“限購”，下階段的中國樓市将會如何演繹？這應該是我們關注的重點。

首先，我們不妨對已經放松限購的城市進行簡單分類：第一類是官方已發文明确表态，包含杭州、呼和浩特、西安和南甯等省會城市；第二類是官方認可放松限購，包含海口、濟南、無錫和蘇州；第三類是官方否認或者未表态，但實際執行已放松，包含長春、天津、成都、昆明、廈門、福州、武漢、南昌等。截止到目前，全國限購政策調整城市增至30多個，2010年以來執行限購的47個城市大部分已經改變。

從放松政策的方向來看，主要包括三大類：第一類，放寬信貸。如重慶推出建築面積在90平米以下的貸款首付比例不低于20%。蕪湖允許二套房申請貼息貸款；第二類，落戶政策。如蕪湖将購房落戶門檻由70平米降低至60平米；第三類，契稅的優惠。如河北規定個人購買90平米以下普通住宅，契稅減按1%征收。不難發現，這些城市主要從市場的需求端着手，通過各種方式增加需求，消化庫存。

是否取消限購市場就會有實質性回暖呢？估計不盡然。溫州、南甯放松限購之後，成交量短期之内确實明顯上漲，但一個月之後市場又恢復到調整前的格局。換言之，對于二三線城市的階段性供應過剩，即便放松限購也不能從根本上逆轉庫存高企、供求失衡的局面，更多的是需要市場自身來調解。

其次，對于北京的“限建”政策，某種意義而言也是一種控制供應、穩定市場的方式，只不過是從供給端想辦法而已。在全國市場普遍上漲時，北京等一線城市的去化能力和抗跌優勢不明顯。一旦大潮退去，誰在裸泳便一目了然。業界流行一句話，在一個城市中開發房地産，當你拿地時很舒服，賣房子時恐怕很艱難；當你拿地時很痛苦，賣房子時則會舒服很多。

對于一線城市，尤其是人口大量流入的中心城市，即便不放松限購，市場的需求仍然很強勁。按照中指數據，6月份北京商品住宅市場成交均價為26232元/㎡，環比上漲7.9%，同比上漲14.38%。6月份北京商業市場共成交15.24萬㎡，環比增長了63.87%，同比上漲了96.14%；成交均價為17910元/㎡，環比上漲了6.39%。成交回暖的核心原因是市場内在的需求旺盛以及觀望情緒的消化。

很大程度上，市場的觀望情緒並非源于北京，而是從部分供應量巨大的二三線城市吹來的。在市場普遍下滑的輿論氛圍中，購房人往往會選擇性地關注負面消息，而忽視市場中客觀存在的利好因素。而這段低迷期又恰恰是投資物業的最佳窗口期。對于北京等一線大城市的購房者，如果過多關注二三線城市的負面消息，則可能會再次踏空而又一次成為房價上漲的犧牲品。

對于下半年的市場，我們的判斷是會明顯好于上半年。其實這種反彈從6月份已經出現。按照中指數據，1-6月份全國商品房銷售面積從1-5月份的36069.6萬㎡，直接跳漲至48365.23萬㎡，環比大幅上升34%。成交面積往往是先行指標，它反映市場的活躍度，比價格更能說明問題。

北京基于限購政策，除了二手房交易的回暖，不限購的公寓産品也受到市場的追捧。許多人在北京購置物業，購買的不僅是物業本身，而是這個城市所擁有的公用配套服務，甚至是個人财富的圖騰。全國最好的教育資源、醫療資源、金融資源等都高度聚集在這座城市，所以定價邏輯就格外復雜。

總體而言，下半年的房地産市場預計會明顯回暖。但各個城市會表現不一，供應量巨大的二三線城市即便放寬政策，市場回暖也有限；北京等一線城市，基于其獨特的吸金效應，回暖會更加顯著。就政策而言，未來的房地産調控肯定會更加精細化和市場化，而不是一刀切。對于首套房的剛需人群以及首次改善的群體，預計下一步會出台更多有利的支持政策，包含首套房定向降準、利率下調等。而對于北京等一線城市的政府，理性的選擇是有計劃、分步驟地推出長效機制來保持市場健康穩定的發展，而不是無底線、無條件地取消限購。