如何理解“穩定住房消費”？

趙曉 繼松綁限購和限貸之後，國務院近日召開常務會議又明确将“住房消費”列為重點推進的六大消費領域之一，並提出要“穩定住房消費”。繼2009年4月之後，“穩定住房消費”一詞再次在國務院常務會議上被提及，這到底意味着什麼？

媒體發表評論文章表示，“穩定住房消費”不能曲解為政策托市，更不能拿來當“救命稻草”。這是官方媒體的解讀，也确實有些道理。因為“穩定住房消費”的關鍵詞有兩個：一個是“穩定”，也就是說高層既不希望房價再次“起飛”，也不希望房價“驟降”，而是希望住房市場“企穩”，有防止出現經濟繫統性風險之意；另一個是“消費”，也就是說希望通過釋放自主型和改善型住房需求來拉動内需，對過去幾年被“誤傷”的合理住房需求進行适當糾偏，投資性需求應該不在此次“穩定”之列。

但不管如何，“穩定住房消費”的“托市”意圖仍十分明顯，只是托的不是“房市”，而是中國的“經濟大勢”。因為在當前情況下，房地産仍是中國經濟的平衡器和穩定器，在經濟下行期有通過“微刺激”政策來為經濟增速托底的必要，這就是“穩定住房消費”提法的背後實質。有人形象地将“穩定住房消費”稱作為“隐晦救市”，我覺得還是比較貼切的。

各種宏觀數據表明，中國經濟進入“新常态”仍步履艱難。三季度GDP同比增長7.3%，較二季度的7.5%回落0.2個百分點，毫無意外地創下年内低點。從對GDP的拉動來看，消費和投資貢獻雙雙下滑，只有出口貢獻率從-0.2%升至2.6%。也就是說，如果沒有來自以歐美為主的世界經濟復蘇所帶來的外需貢獻，則三季度的中國經濟增長數據還會更難看。在此情形下，為保證中國經濟運行穩定在合理的區間内，出台各類“微刺激”政策以強化“預調”和“微調”是當前宏觀調控的不二選擇。

更何況，“穩房市”是“微刺激”組合拳中的最重要一環。近十年來，中國的固定資産投資額增長率都在20%以上，特别是“四萬億”期間，增長率在30%以上，但從去年11月份開始，增長率斷崖式下滑，三季度同比增長13.4%，比二季度還低2.8%，如此低的固定資産投資增長率至少拖累GDP增長0.8個百分點。在城鎮固定資産投資中，房地産開發投資又是大頭，約占20%。所以，固定資産投資增速下滑，特别是房地産開發投資的下滑是拖累中國經濟增速的主因。如果再考慮到房地産行業對建材、裝修、家電、家具等相關行業的影響，則可以推斷出，若想要救中國經濟，“房市”就不得不救。

而且，“穩房市”對經濟的“托底”作用見效最快。最新數據顯示，在9月底的限貸松綁後，沉寂已久的樓市在10月份已經出現了明顯的回暖趨勢。據監測，從10月1日-20日，全國20個典型城市新建商品住宅成交面積環比增長約12%。而在這20個城市中，有15個城市出現了成交環比上升。另據中原集團統計數據，截至23日，一線城市10月共成交土地22宗，成交樓面均價為年内第二高。可以說，在一繫列樓市松綁舉措的刺激下，整個四季度樓市的看跌情緒已開始逐漸淡化。

所以，“穩定住房消費”對“穩房市”和“穩經濟”的“托底”作用已毋庸置疑。要問的是，此舉會不會再次導致樓市逆勢上揚呢？筆者以為這種可能性不大。與2009年提出“穩定住房消費”時相比，當前的宏觀環境有所不同，突出表現在四個方面：一是因為目前樓市的供求關繫已經發生了改變。2009年時是需求大于供給，而現在二三線城市的去化周期普遍在10個月以上，一線城市的庫存環比仍呈上升态勢；二是因為市場對于中國經濟未來一兩年的宏觀走勢，負向預期仍大于正向預期，消費者的觀望心态仍濃；三是通過這些年的保障房建設提速，以及中國勞動力人口數量拐點的來臨，住房市場的真實有效需求增速已然放緩；四是中國目前的貨币政策仍會堅持謹慎從緊的原則，在流動性得到有效控制的情形下，投資性購房者還不會輕易入市。

因此，要打好“穩定住房消費”這張牌，政策必須在“穩經濟”和“救樓市”之間尋求平衡。既不能用力過弱，起不到“穩經濟”的作用，也不能用力過猛，而導致房價的再次快速上揚。後續具體還會有哪些細化政策出台，這恐怕還要取決于下一步的中國經濟大形勢走向。

初步判斷，大致有以下幾個可供選項：第一，加快保障房，包括棚戶區改造的建設進度；第二，放寬公積金提取的條件，包括租房提取、異地提取和上調公積金貸款限額；第三，目前僅剩的北上廣深四個限購城市也有可能悄悄松綁；第四，會有更多的城市加入到購房退契稅、購房帶落戶、購房給予資金補貼的行列；第五，降低或取消二手房交易稅。比如，征收營業稅的條件由5年下調為2年，取消二手房交易20%的個人所得稅，或者改為按1%的稅率實行簡易征收；第六，如果四季度和明年初房地産建設活動進一步下滑，經濟增速大幅滑坡可能會最終迫使決策層出台涉及面更廣的寬松政策，比如直接降準和降息。

趙曉 知名經濟學家