觀點意見：過剩商業地産大發展機遇何在？

商業地産發展長期走高是不可能的，任何行業長期走高都是不可能的，但機遇和挑戰並存、共生。

蔡雲 尊敬的各位來賓，各位朋友，非常高興跟你們再次相約在美麗的廣州，相約在我們行業聚集最高的一個南方的盛會當中。話說起來，談到商業地産，談到互聯網，我們是一肚子話要說，但是我想這個場合對于我們來講，更多的是提煉一些精華給大家去分享。

購物中心的發展，首先要提出一個購物中心的現狀，打眼望去，我們購物中心過剩了，但是在過剩當中，我們怎樣尋找我們的出路，這才是我們地産商和商業零售企業共同所要肩負的責任。

簡單地說，我們國家購物中心的發展，從百貨大樓到購物中心，經歷了50年。真正的購物中心，大家說法不一，我認為應該是早期上海的購物中心，以及梅龍鎮廣場，以及廣州的天河城。在今天這個場合，到現在了還有這麼多人在這里交流，這在北京是很少有的，可見你們的學習精神讓你們創造了輝煌，所以最早的購物中心是在廣州這里出現。目前為止，全球10個購物中心面積最多的城市，8個在中國，可以說支撐了我們的觀點，目前購物中心全球最多。但是我想這種多不一定是絕對的，而是相對的數字。

 2013年，有30家國際品牌将上海作為其登陸中國的首選城市，在未來三年，上海預計将有接近330萬平方米的新增供應商業面積，近80%來自城市次級商圈。在成都、武漢、沈陽等地都是購物中心過剩的城市，研究表明這幾個城市都是商業地産高速發展的城市，在這幾個城市當中，可能成都的問題更加突出一些。我看到對購物中心的數字分析，目前是中購聯郭主任那里比較詳實。我想在今後我們房地産協會和大家合作，把更完備的數字奉獻給大家。深圳這幾年新增商業面積将超過200萬平方米，這幾年商業面積有很大的發展。

二線城市的體量比一線城市的體量高出了18%，可以看出二線城市在城市的經濟發展過程中，一個是住宅産業的高速發展，帶來的配套服務産業的飛速發展，同時新型城鎮化的建設，人們對生活水平的需求和對生活的向往，催生了購物中心的整體業态的發展和形成。可以看到，現在我們的二線城市的商業地産開發形式更加迅猛，而且它的供應量遠遠大于它的接受量，可能我們現在講的，世界上一些發達城市並沒有這樣的增速和增量，但是相對它的經濟來講，它的經濟也並不是高速發展的經濟過程，所以我們可以看到，二線城市開發是這樣一個完整的過程。

以前的購物中心是傳統的百貨、主力店、超市，這樣運行了這麼多年以後，開發企業也好，商業企業也好，發現了僅僅靠傳統的百貨是推動不了購物中心順應形勢發展而進行的發展過程，因此體驗式消費、藝術空間、復合消費的空間逐漸進入了這個市場。回過頭來想，開發企業究竟要給零售企業，給商業企業提供什麼樣的産品，才是我們要做的最終的工作。所以我今天在講，開發企業做好開發企業的事，同時要與零售企業，甚至電商企業共同結合，才能促進我們這個産業的發展。

帶給我們的思考就是，開發企業究竟是在商業地産當中做多了還是少了，我們是做地産，不是做商業，但必須有商業的支撐，我們才可以構成一個商業地産的完整體。

可以看到，現在的市場問題，首先是總量過剩，而在吸收量減少，或吸收量不成熟的情況下它也是過剩的。包括我們已建的購物中心出現了招商難、空置率高，包括這個城市的其它綜合體帶來的密集型的問題，都帶來了過剩的隐憂。同時，購物中心的出現，甚至出現了追随着西方國家或發達國家的生活形态方式出現的，美國在70年代已經完成了城市化，並從城市化走向鄉村化，走向城鎮化，在城市的發展過程當中，真正的購物中心出現是一種新的消費模式的出現，從這種新的消費模式看，我們可以想一想，我們的三四線城市究竟是足還是不足。所以今天我們就帶來這個問題，我們是總量過剩，但結構不合理。因此我們開發商一邊是購物中心大量建設，一邊是空置率高企不下，同時經營難度增大，同質化增加。

現在開發商盲目拿地，政府對開發商要求更嚴格了，有的甚至是一兩年就要開業，作為一個形象工程。但是實際上我們零售市場反而進入一個慢增長的趨勢。這兩種行業的不相稱，就造成了現在的形勢，因此受行業的同質化和電商的沖擊，百貨業的利潤下滑，在這種情況下，商業地産怎麼搞？能搞好嗎？所以在座的各位，這個問題不言而喻。

面對這個問題，我們解決的途徑是什麼呢？這幾年供應量激增、空置率的上升，包括運營和市場前景的暗淡，這都是在集中型的商業中出現的一個典型問題。面對我們說的所有問題，作為房地産開發企業，商業地産已經作為一個不可逃避的業态形式，面對這種業态形式，我們應該怎麼做？去年我提出“不能坐以待斃”，今年我提出：應該主動地、積極地與房地産企業或者商業地産企業密切配合，去主動改變形勢，主動服務，引導他們和我們共同打造這個商業。

我們起步晚，並且發展快，在這種情況下，面對二三線城市或者三四線城市，百貨業态仍然有它的發展前景。作為商業地産，我們應該怎麼做呢？我們就跟他們去合作，去結合，包括讓其它的不同業态進入我們的購物中心。

另外一個，商業地産的環境明顯差異化。在商業地産的所有形态當中，原來是所有的百貨，甚至同一百貨的品牌進入我們沿街的比鄰的購物中心當中，在這樣的購物中心當中，我們怎麼談到差異化經營，怎麼保證租金的上升，在進到這個品牌的商業之後，接着第二個商業又是同樣的品牌，我們怎麼發展？同時我們談到體驗營銷，可以想一想，如果體驗型消費作為商業地産的一個救命稻草，在這個救命稻草當中，如果同一條街區全都是兒童體驗消費，全都是海洋館，勢必就會出現一個同質化在體驗式消費當中的競争。因此我們要認清這個形勢，要明确商業地産或者是商業不動産的差異化經營，這才是我們的方向。

另外一個，商業業态的多元化，這種多元化是建立在差異化上的多元，不要固守着一個地方多元。我們今天強調這是生孩子、養孩子的過程，剛才五洲的老總跟我講，一定要知道自己要養什麼樣的孩子，才決定生什麼樣的孩子，他提出一個定制型的消費。在目前的思維當中，定制型消費絕不是萬達十年前提出的定制型的消費，而是我們根據今天的市場狀況，根據電商、體驗式消費的市場狀況，來定我們的産品，真正建什麼産品，怎麼建，開發商有決定權，市場更有決定權。

多種經營形式的出現是商業地産最大的契機，如果REITs出現了，如果資産證券化了，我們将面臨的是商業地産的春天，把各種商業放在里面打造，促進商業地産從始到終的全過程。最後我要說，我們要主動和電商結合，才能産生新的增長點。

“十二五”規劃提出，2011年到2015年，總的消費額要從15萬億增長到30萬億。消費增長靠平台，靠消費理念，靠我們引導消費，我們要順應市場發展，同時更重要的，通過商業地産的發展，通過商業地産給社會提供的服務産品，通過現代服務業來推動商業地産的發展，讓商業和地産共同融合地發展。因此，消費的增加就意味着我們要變、我們思變，在我們思變的情況下，才能引導零售企業、配套企業在這個方面進行充分的融合和發展。

因此我想，發展的機遇就大概是這幾個方向，也是大家經常在讨論的：第一，優質的商品使商業更加站穩市場。第二，克服結構不合理，二三線城市仍是市場投資焦點。第三，主動、廣泛結合互聯網技術，開拓O2O市場。第四，豐富體驗式消費産品，赢得市場份額。第五，進入社區商業的藍海，改變經營方式。第六，創新金融模式，從租售轉向持有運營，使商業物業真正成為金融産品。百貨、專業市場、超市在變革中尋求新的發展模式，在新的模式中達到和商業物業更好的契合，這就是我們的發展方向。

所以商業地産發展過程當中，任何一個行業都會遇到機遇和挑戰，在機遇和挑戰當中，城市經濟發展了。在城市的骨架這樣形成拉大的背景下，城市化進程的背景下，商業地産發展長期走高是不可能的，任何一個行業長期走高都是不可能的，但是我想機遇和挑戰是並存、共生的。由于時間關繫，我的講演就到這里，實際上是一個跟大家學習的機會，謝謝大家。

本文為中國房地産業協會商業地産專業委員會秘書長蔡雲在2014觀點商業年會論壇演講 未經本人審閱