降息為何沒帶暖樓市

原因就在于高負債率，以及信用抵押品或多或少與房地産相關，中國去杠杆化如果去到房地産大幅下降，債務風險就不是可能而是現實。

葉檀 12月1日，某研究院數據顯示，2014年11月，全國100個城市新建住宅平均價格為10589元/平方米，環比下跌0.38%，為連續第7個月下跌，跌幅縮小0.02個百分點。同比方面，全國100個城市住宅均價較去年同月下跌1.57%，跌幅較上月擴大1.05個百分點。

推出降息舉措後，期間市場稍有回暖。但降息沒有也不可能出現房地産市場大幅回暖。

貸款利率下降0.4個百分點，對價格敏感的剛性購房者有利，但對習慣于高收益的投資者缺乏吸引力。如按房貸100萬元20年、原房貸基準利率6.55%計算，20年等額本息還款的月供利息為7485.2元，降息後月供降至7251.12元，每月僅減負234.08元。

目前，包括各大行在内，存款利率已經上浮到頂，可見在金融脫媒的情況下，銀行的存款成本沒有下降。

事實上也是如此，利率下降後各銀行房貸利率變化不算大，除了北京、上海等地有最低至85折的貸款，其他如重慶、成都等大城市，房貸利率最低9折，最高為基準利率的1.05倍。

並且，對首套房貸打折的銀行通常對是否使用公積金有嚴格規定，銀行的“廉價資金”並不好拿。這對于剛性買房者而言，購房意願必然受到影響。

對于富裕群體來說，追求的是投資回報率，投入房地産市場最大的風險是資金沉澱難以兌現，以及未來的房地産稅。12月1日，高盛中國在2015年宏觀經濟及A股策略會上預計，明年有4000億資金從樓市轉向股市，相當于流通市值的3%左右。

确實，富裕群體仍然在購房，但他們或者鐘情于莊園，或者到境外投資。至少目前，投資者對樓市還是比較謹慎。

降息與釋放基礎貨币不是同一個概念，降低名義利率不可能壓低實際利率，降息對負債率高的大型基建項目、大型公司有好處，對于中小企業、房地産等好處不多。種種現象表明，降息之後的樓市回暖，目前來看還是“看上去很美”。

房地産是否就此沉淪？未必。原因就在于高負債率，以及信用抵押品或多或少與房地産相關，中國去杠杆化如果去到房地産大幅下降，債務風險就不是可能而是現實。

财政部、國家稅務總局近日宣布，從11月29日起調整成品油等部分産品消費稅，這是自2009年成品油稅費改革後首度調整成品油消費稅。全球原油價格下降，中國大量進口原油，但成品油價格保持穩定，實質是通過改革讓實際價格保持穩定，以免陷入緊縮區間。

房地産同樣如此，作為中國最重要的稅收來源，房地産市場保持穩定是避免緊縮之路。

葉檀 博士， 知名财經評論家、财經專欄作家