如何從房屋估值構建房産數據生态圈

观点地产网

2015-01-12 17:31

  • 在互聯網的今天,傳統的估值服務行業怎樣站在風口?我們的方向在哪里?我們的出路在哪里?我們始終在思考。

    楊現領 提起房地産估值服務,人們首先想到買賣二手房申請貸款時,用房産作抵押的估值,這是典型的傳統估值服務。傳統的估值服務一般是客戶與評估機構通過電話或者Email等方式進行聯動,整個評估服務的流程,從評估委托、評估師現場查勘及市場調查,到評估報告的撰寫、紙質報告送達客戶,一般歷時3-4天。這是房地産評估行業最為簡單的業務,即使這類型業務,服務的流程也沒做到標準化,造成時間和經濟成本增加。傳統的估值服務僅是一次性的,且服務的方式和内容更為簡單,更不能為客戶提供更多衍生服務,不能滿足時代特征下客戶對于服務的升級要求。

    在互聯網的今天,傳統的估值服務行業怎樣站在風口?我們的方向在哪里?我們的出路在哪里?我們始終在思考。

    我們不能固守二十多年的評估經驗,要忘記過去驕傲的業績,從新審視客戶的需求,了解市場的動向,掌握新的技術,創新升級我們的服務。我們要借鑒國際同類服務的發展狀況,挖掘、引導國内市場需求,在服務内容和服務方式上做到“迎合、升級與創新”,尋求企業發展的核心競争力。

    一、選擇-新型估值服務

    随着移動互聯網的強勢湧入,互聯網思維開始逐漸滲透到各種房地産估值服務,新需求、新産品、新思想不斷衍生,一場革命性的行業轉型悄然開啟。在這樣的大背景下,傳統的估值服務顯露出的弊端已不能迎合時代的需求,市場選擇的是一種新型的,提供更全面、多方位的估值服務。

    1、為存量房交易服務

    一直以來,由于市場參與各方存在利益博弈,房地産市場長期處于信息不對稱狀态,信息量有限、及時性、透明度不足,已有的市場信息存在滞後、失真等問題。無論購房者、賣房者、租房者還是開發商、中介均渴望房産信息更加公開化、透明化與精準化。新型估值服務需要改變傳統的線下操作工作模式,提供在線自動估值以及價格走勢,使得價格信息更加透明、及時、準确,迎合客戶的需求,促進二手房交易的成功。

    國外在該領域較為典型的機構有Move、Zillow以及CoStar等,他們都是以房地産信息數據為基礎,為消費者提供服務。Move擁有NAR(全美經紀人協會)官方網站realtor.com的永久性專營權,信息内容直接來自于全國超過800多個MLS,保證了房源數據的全面、及時、準确;Zillow核心優勢在于其以房屋估值為核心,向客戶、房地産經紀人、抵押貸款公司、購房專家等提供房屋估值;CoStar則是商業房地産數據的相關服務。

    在我國,随着我國房屋數量的增加,新房交易将逐步向二手房交易過渡,存量房市場的全面爆發是大勢所趨。目前全國商品房存量已超過1億套,如果考慮目前在建施工的規模,保守估計到2020年商品房存量将達1.6億。龐大的存量房交易衍生出來的金融服務和交易後服務市場空間極大。

    2、為政府稅收服務

    新型的估值服務可為稅務部門提供全面的房産基礎信息和準确的價格信息,從而避免納稅人瞞報、謊報房産信息及價格的行為。另外,批量的稅基評估為政府合理制定相應的評稅方案提供參考和依據,保障納稅人的利益。

    新西蘭及澳大利亞的QV公司、香港差饷物業估價署,均以市場估值為基礎,向政府決策部門提供稅基評估等服務。2013年,香港差饷物業估價署以855人的規模創造了149.11億元的差饷總收入,相當可觀。

    目前,房産稅開征在即,預計未來我國房産稅征收起點将超過5000億元,以稅基估值費用1%-2.5%的占比算,未來估價行業的估值費用也是相當可觀的。

    3、為銀行業提供服務

    傳統的銀行押品估值服務僅局限于貸前的價值評估。在貸前評估方面,據統計,在我國約40%的貸款是由房地産做抵押的,而在美國約80%的貸款是由房地産做抵押,從美國的抵押情況可以看到我國未來房地産抵押的前景,從而可以看到貸前估值的前景。随着新巴塞爾資本協議的出台,要求銀行對貸後押品風險進行監管。

    新型的估值服務将為銀行提供及時、批量的押品價格信息,幫助銀行對押品風險做出及時正确的操作,全面管控押品風險。傳統的估值服務不能滿足海量押品的短時間評估,必須依靠估值繫統進行模型測算,從時效性、經濟性來看,線上的新型估值服務是大勢所趨。

    美國CoreLogic公司在銀行領域的服務已非常成熟,為銀行提供貸款的風險管理、押品管理及咨詢等服務,自2010年上市以來,市值已到達28.31億美元,2013年全年的營業收入便達到13.31億美元。

    4、為房地産投資服務

    除了提供房産信息以及較便捷的線上估值服務外,新型估值服務還可以提供房産的價格走勢以及以大數據分析的未來價格預測以及投資回報率等數據,這使得投資人的投資決策更具有參考性。從投資決策的制定到投資行為的發生及完成,新型估值服務貫穿房地産投資行為的始末。

    美國CoreLogic公司除了服務銀行領域外,憑借着強大的數據積累,還提供資本市場的附加風險分析、房地産動态估價報告等服務。

    據數據統計,我國存量房資産價值已超過200萬億,如此大體量的存量房,無論是投資金融、保險,信托基金,還是進行資産管理,都需要大量的估值及附加服務,這對新型估值服務來說将是一個巨大的市場。

    二、迎合-互聯網、大數據

    互聯網時代下客戶需求的改變主要表現在兩個層面:一是要求效率,來源于法定評估制度的弱化,詢價、核價、批量評估等需求的提出;二是要求準确、依據充分,來源于報告使用者對風險控制需求的提出。然而,估價機構的現狀已經落後于時代,不能滿足客戶對效率和準确度的要求,首先,估價測算與報告生成方式延續手工作坊,項目管理與内部管理簡陋,估價作業效率低下;其次,估價案例缺乏,參數、價格分析缺乏數據支持,基礎數據積累不夠,估價結果的準确性和支持性不夠。

    為積極應對客戶需求的變化,在提升估價效率方面,業内已經産生房地産“估價信息數據化”産業鍊,在這條産業鍊上,包括了互聯網機構中的搜房估價、房價網及地産快機,中介機構中的鍊家在線評估、電子樓盤字典,銀行的押品評估模型,稅務機構的存量房批量評估等;在提升估價準确度方面,國内一些軟件數據公司、銀行金融機構以及多家房産評估機構紛紛加入嘗試,尋求突破,已經探索出多種解決方式,包括以“掃樓調查”為主要方式建設住宅類房屋基礎數據庫,以回歸計算、基準價+修正模型為主開發住宅類房屋自動估價(動态估價、批量估價)模型繫統並加以應用(價格指數、市場分析、個貸報告、押品重估等),以EXCEL鍊接、簡單網頁模型為基礎開發以住宅個貸報告為主的估價操作(或輔助操作、報告生成)繫統,以手機、PAD等移動終端為對象開發現場勘查采集工具繫統等等,隻不過上述方式在成本、維護更新、精度、估價對象類型、管理與應用等方面或多或少受到限制。

    在我們二十多年來的評估實踐中,我們始終異常清醒地認識到數據作為估值作業的生命力所在,是高質量估值結果的源頭和保證,同時,隻有先保證了估值的準确性,才有資格去處理估值的效率問題,

    因此,首要問題自然而然導向了解決估值參考數據方面。為此,我們在數據獲取、整理、存儲、應用、加工和更新方面下花費了很多的心思,下了很深的功夫,繫統梳理出一套數據從獲取—整理—入庫—加工應用的標準化流程,經過多年的積累,已經達到109個城市、近百萬住宅小區、過億條數據積累的規模,海量的數據支持是我們提供估值服務的堅實基礎。在應用方面,我們深刻認識到數據隻有流動起來才有價值,並且不同的流向(評估機構、中介機構、政府地稅部門、金融機構)對于數據的要求也不同,考慮到這一點,我們将精力重點放在搭建雲數據平台和私有數據平台兩個方面,專注于提供私有數據服務、雲+私有數據服務、雲數據服務(DataCloud)三種服務模式。我們期望借助我們的平台,打通政府數據、中介數據、評估數據之間的隔閡,實現數據的開放、交換與挖掘,打通房地産這條産業鍊的上下遊,最大程度發揮數據的價值。

    三、升級-工具繫統的應用

    為了積極迎合互聯網時代下估值服務的要求,我們一直在評估的信息化、數據化方面不斷探索、嘗試,並希望利用信息化手段和大數據分析,提供更為便捷的輔助工具和操作繫統。因此,我們結合多年的評估經驗,自主研發了房地産估價的各種專業軟件,不但為估價師和估價公司提供輔助工具,來提高估價師的工作效率和估價公司的管理水平,也針對稅務、銀行領域的客戶需求開發相關的應用軟件,從估價的時效性和大數據的分析等方面進行升級,此外,我們還有針對公衆需求開發的相關繫統軟件,來提供房地産相關的咨詢衍生服務。

    首先,潛在客戶可通過在線評估繫統進行實時價值評估,並可直接通過繫統進行下單。業務下單生成後,外采人員再通過業務采集(勘察)繫統,一次性、標準化完成評估業務所需的實地查勘數據,並進行實時傳輸數據。此時,後方的估價師就可通過報告生成繫統,出具標準化、統一化的房地産評估報告,大大提高了估價師的工作效率。並将其中涉及到的所有數據按照房地産估價數據標準存儲至基礎數據庫,從而實現數據的統一存儲與應用。

    在整個評估作業流程中,我們還開發有針對評估内部管理的估價流程與業務管理繫統,為評估公司建立現代管理平台,告别小作坊時代。實現房地産估價作業流程的信息化操作、企業標準化管理,提升企業的内控管理水平。

    此外,我們的估值繫統除了能實現在線實時價值評估外,更多的是運用在稅務征管、銀行押品價值監測與壓力測試、口估詢價等要求時效、量大、成本低的估值服務方面,通過繫統模型測算,高效、便捷、準确的實現房地産不同目的下的價值測算和分析,並能提供相關的市場研究、投資參考等房地産相關服務。

    總之,我們為順應時代之要求,在傳統的評估操作、業務服務方式等工具繫統應用的方面進行更新換代,從而提升評估服務的整體水平。

    四、創新-房地産估值O2O

    如何充分運用這些工具繫統來提供更好的估值服務,提升估值服務水平,我們探索一種新的服務模式——房地産估值O2O。所謂房産估值O2O,即依靠開放的估值繫統應用平台,将“線下”評估作業與“線上”在線估值相結合,以估值信息繫統為平台,尋求線上至線下的閉環,實現估值服務的O2O轉型,提供多元化線上估值服務、完美的線上線下銜接、高效標準的線下服務及多種房地産估值衍生服務。通過大數據、大經濟、大市場的交融,滿足互聯網時代下估值服務的多元化需求。

    1、多元化線上估值服務

    通過在線評估繫統,建立高速、暢通的網絡化服務通道,提供估價對象實時在線評估、在線委托業務、業務咨詢、案例查詢、價值參考、押品價值監測、市場研究分析等服務,以實現高效、便捷的服務方式。

    同時,針對不同房地産類型,盡量采用最精細化的區域劃分,分别建立估值模型。並根據多渠道積累的過億條真實交易數據,适時進行基準價格動态更新調整,以保證估值測算的精準性。

    2、完美的線上線下銜接

    通過在線平台,将需要人工評估的任務直接轉至線下,線下各評估機構在線接單,提供具有公信力和法律效力的各種房地産評估報告。

    3、高效、標準的線下服務

    将業務分派、現場勘查、報告撰寫等估價作業通過業務流程繫統、外采繫統、報告生成繫統來操作,提供標準化和高質量的線下評估服務,提高估價師的工作效率和估價公司的管理水平。

    4、多樣的數據增值服務

    面對海量的估價數據,通過研制各種數據挖掘算法和預測模型,去分析數據的關聯性,以可視化方式展現分析及預測結果,並通過這些結果去設計新産品和服務。例如進行房地産投資回報率調查分析、城市住宅投資景氣指數分析、房地産(押品)價格、租金指數及市場分析研究等。

    五、核心-搭建多來源、多維度的數據生态

    無論是以前的估值服務模式,還是現在的房地産估值O2O服務模式,都需要完整、標準、繫統的基礎數據做支撐。作為獨立第三方的房地産數據服務商,我們清楚的認識到,想要不被市場淘汰,要以強大的數據庫作為核心競争力。

    對此,我們提出“數據生态”的概念,即通過多種渠道“采集”數據,並進行實時更新,保證數據的及時性、豐富性;對多來源數據進行完整性、準确性等方面整理後,統一存儲于立體式私有數據庫,並建立不同層次數據間的關聯關繫,實現不同領域數據的全面對接;標準化的數據應用于各領域,在動态的應用中得到不斷的“校正、檢驗”。這樣,在數據的采集、應用及校驗相互影響和補充的過程中,形成了多渠道來源、多維度應用的數據生态。

    數據生态的搭建建立在以下幾個方面:

    1、多渠道數據來源

    憑借着多年來實踐中積累的房地産行業各類型過億條交易及租賃數據,通過整合包括現場采集、網絡挂牌、評估積累以及銀行、中介等其他機構的數據,特别是政府存儲的房管、稅務、規劃數據,從而形成多渠道數據來源體繫。

    2、全面的數據内容

    對房地産不同階段的數據進行存儲,並建立彼此之間的關聯關繫,形成橫縱交織的關繫型數據倉庫。幫助評估機構、政府部門(地稅)、銀行金融機構搭建多緯度、多層次的立體式私有數據庫,實現數據的統一存儲與應用。

    3、標準化數據管理

    首先,将數據信息經過標準化處理、完整性校驗、到準确性校驗、可行度評估後輸入到數據庫中,從而保證數據的完整性、準确性和一致性;其次,嚴格按照房地産數據標準,就全部進庫數據進行清洗處理,實現基礎屬性内容和案例格式的統一標準化;最後,定制房地産各種數據類型、數據字段内容、數據從屬關繫的軟件繫統,實現數據的統一存儲與應用。

    4、及時的數據更新

    以“天”為周期,對存量房市場交易數據、征稅數據及市場租金進行分析,對新增樓盤進行門牌地址數據的補充,同時對繫統數據庫進行補充、修改、更新,提高數據匹配率,以保證估值模型的評估結果能及時的反應當前的市場狀況

    5、立體的數據展示

    在數據管理繫統平台上建立點或面的坐標關聯,實現數據與地圖(GIS)的有效對應,更為直觀的展現各類型數據及其從屬關聯關繫,提供清晰的地圖定位和動态可視數據信息展示,避免同一套房屋估值數據無法匹配的問題。

    六、結語

    互聯網時代下,新型估值服務必将成為房地産估值行業的主流趨勢。不改變将被淘汰!作為獨立第三方的估值服務商,雲房是行業的創新者和變革者,我們的宗旨就是打造數據生态作為支撐的估值服務平台,為用戶提供更為準确、全面、細致的估值服務。未來我們将不斷把探索實踐的經驗與成果在行業内進行分享,致力于建立公正、開放、透明的房地産估值市場,以高效化、專業化、多元化、透明化的業務模式,開創房地産估值領域的全新時代。

    撰文:楊現領    

    審校:勞蓉蓉



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