比去庫存更重要的是什麼？

地方政府為房地産市場去庫存，是否等到市場好轉，再把手伸進市場？不管是救還是撤，中間的邏輯一樣，中國房地産市場需要換種邏輯，政府退出微觀市場，建立市場秩序才是政府責任。

葉檀 2015年房地産市場去庫存将成為主線，比去庫存更重要的是什麼？

媒體2月10日報道，商品房去庫存将是主線。國家統計局公布的數據顯示，2014年全國商品房銷售面積120649萬平方米，同比下降7.6%，是最近6年來商品房成交量和成交額的首次下降。當年全國房地産開發投資95036億元，比上年名義增長10.5%。

去庫存當然重要，但這是市場的事，更重要的是按照經濟規律辦事。以往各地政府或者提高房價，或者壓制房價，或者調控公積金等，甚至把手伸到了微觀領域，現在需要的是尊重市場主體的意志，由市場自行選擇發展方向。

該管的不管，不該管的亂管，造成資源浪費與不足並存。政府在微觀領域手伸得過長，既違背了市場規律，也使社會資源整體浪費。在建築品質等秩序領域，至今沒有建立起有效的優勝劣汰機制，使得新建物業内部質量時有不堪，左鄰右舍能夠聽得到對方講話，根本無法經受30年風吹雨打。

日前，有地方住建廳有關負責人公開表示，過去90平方米以下房屋，須占全市或某項目建築面積70%以上的規定，将被中止。這是件好事，究竟該造多大的房子，應該是開發商說了算，開發商是聽投資者和消費者的，歸根到底，要由投資者、消費者說了算。

2006年出台的《關于落實新建住房結構比例要求的若幹意見》規定，自當年6月1日起，各城市(包括縣城)年度新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建築面積90平方米以下住房(含經濟适用住房)面積所占比重，必須達到70%以上。該舉措效果似乎立竿見影，次年據當時的建設部對全國36個直轄市、計劃單列市、省會城市的初步統計，在2006~2007年度新開工的商品住房項目中，套型建築面積90平方米以下的住房占總住房面積的比重達到55.8%。

政府可以規定經濟适用房、公租房的面積，把手伸到商品房領域，無疑是對市場的擾亂。那些高容積率的小套型商品房，成為庫存重災區，一些開發商打擦邊球改變設計，可以将兩套打通為一套，白白損失了資金、資源，而購買者多花了冤枉錢。不僅如此，政府還通過土地、預售審批等，牢牢掌握微觀市場。

湖南省統計局2014年8月發布的數據顯示：湖南全省商品房銷售已經連續5個月負增長，歷來受熱捧的90平方米以下住宅銷售無力，1到7月這類房源的銷售面積相比2013年同期下降21.6%。有人也許會反駁，有可能造了豪宅也銷售不出去，如果開發商造了豪宅銷售不出去，說明不适應市場需求，開發商或者改弦易轍，或者被淘汰出市場。如果政府勒令開發商開發90平方米以下的商品房卻銷售不出去，從理論上說，政府應該承擔部分責任。

政府需要做的是公益保障房，貨币稅收政策的配套，以及建立優勝劣汰的機制。

上世紀80年代的老公房值得留存的不知在哪里，人們提及北京仍然是老建築四合院與宮廷建築，提及上海是别墅、改造過的石庫門，最近三四十年的新建築有多少能夠屹立百年以上，成為城市景觀，恐怕不容樂觀。房地産與城市文化融合要求比較高，房地産的質量是否能夠保障，能否通過紅黑榜的方式讓房地産品牌信譽、質量高低一目了然，而不是一味以規模擴張和進度主導市場。

有關部門也意識到這一問題，2014年9月4日，住建部召開“全國工程質量治理兩年行動”電視電話會議，主要任務是全面質量終身責任制的落實，嚴厲打擊轉包挂靠等違法行為，健全質量監管機制，提升工程質量水平。

地方政府為房地産市場去庫存，是否等到市場好轉，再把手伸進市場？不管是救還是撤，中間的邏輯一樣，中國房地産市場需要換種邏輯，政府退出微觀市場，建立市場秩序才是政府責任。

葉檀 博士，知名财經評論家、财經專欄作家