豁免地租? 不動産登記條例的思考

除了土地這顆地雷，物業稅是比較近的一顆地雷。物業稅稅率多少，對房地産估值是否獲認可，将來會引起層出不窮的争議。

葉檀 《不動産登記條例》今年3月1日起落地實施。作為政府最重要的資産形式，作為中國居民最重要的财富形式，不動産登記條例理所當然地引起了關注與争議，任何模糊用語與利益沖突都會被聚焦于放大鏡下。

最新的争議焦點來自于使用期限。國土資源部部長姜大明3月1日上午在江蘇徐州為申請領證的市民頒發了全國第一本《不動産權證書》，但證書設計首先引起法律界人士的質疑。北京才良律師事務所主任王才亮律師表示，“由于是房地合一的《不動産權證書》，因此證書内頁‘使用期限’這一項的出現就顯得欠妥當，因為針對房屋的所有權性質是永久的，出現‘使用期限’的選項則意味着所有權性質暗藏發生變化的可能性。”

針對洶涌而來房主變房客的質疑，國土資源部部長姜大明不得不在兩會期間強調：公衆對不動産登記問題存在一些誤解，不動産登記完全是依照法律法規進行的。新版不動産權證書上設置的“使用期限”，不是房屋所有權期限。“使用期限”是指土地使用權和海域使用權的期限。使用權有期限，所有權無期限，兩權分離。不動産登記是一個新事物，在實施過程中歡迎大家提意見。

國土部繼續打補丁，在微博上貼出了《不動産權證書》内頁填寫範例。同時對“使用期限”的填寫内容進行了釋義，即土地上有房屋、構築物的，由于房屋所有權無使用期限，因此只填寫土地出讓合同中記載的土地使用權起止日期，如“國有建設用地使用權××××年××月××日起××××年××月××日止”。海域上有構（建）築物的，只填寫海域使用權的起止日期，填寫“海域使用權××××年××月××日起××××年××月××日止”。土地所有權以及劃撥土地使用權、宅基地使用權等未明确權利期限的不填寫。

王才亮先生繼續質疑，“對于權利人來說，國土部給出的不動産登記填寫指南，在法律效力上是低于《不動産權證書》的，一旦日後出現任何問題，都以政府存檔的不動産登記簿底頁以及不動産證書為準。”如果已經頒發的涉房《不動産權證書》中，“使用期限”一欄為空，什麼都沒填，政府添改怎麼辦？

土地使用權期限與房屋永久所有權在不動産證上已經形成潛在的沖突，擁有者的權利可能受到無形侵害。

土地使用權和房屋所有權相輔相承，缺一不可。土地使用權到期後，即使商品房擁有者雖然擁有房屋所有權，但無法附着在土地上，到期必須再贖買一次土地使用權，其實就是再繳納一次70年的土地租金，房屋所有權價值大打折扣。沒有土地所有權僅有房屋所有權，那是徒有其表的财富，

2007年頒布的《物權法》第一百四十九條規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。同時法律也規定了建設用地使用權的最高期限：居住用地70年；工業用地50年；商業用地40年；綜合用地50年。70年之後50年之後40年之後怎麼辦？政府可以再次收取土地幾十年租金，那是于理有據，政府也可以免收土地租金，那就變成了政府的仁慈，而非物業擁有者的天然權利。于是，權力一方擁有徹底的主動權。

幾十年後，辛苦攢錢購得的房屋土地使用權消失，僅僅留下房屋所有權，那意味着我們實際上已經失去了房屋的部分産權，只能向政府租佃土地。假設，到時政府财政不足，經濟已經走過中等收入陷阱，人大立法以300萬換取30年的使用權怎麼辦？從理論上，政府到期可以收取一次又一次租金。

根據《城市房地産管理法》有關規定：土地使用權出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續使用的，應當最遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。續期的，應重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。依照規定？什麼規定，一切都模糊，是埋下的一顆顆發展與産權地雷。

除了土地這顆地雷，物業稅是比較近的一顆地雷。物業稅稅率多少，對房地産估值是否獲認可，将來會引起層出不窮的争議。

未來商品住宅擁有者可能交兩筆錢，第一筆是70年土地使用期滿後交一筆繼續租用土地的租金，另一筆可能征收的物業稅。在京滬等一線城市的房産市場上，近期确有不少高端二手房源涌入，與房産稅、遺産稅相關的問題，在一些地産論壇里炸開了鍋。如果征收土地出讓金，滬渝的房産稅就淪為象征的花瓶。

一個政府既要物業稅，又要永續的土地租金，将激發強烈反彈。筆者的建議是，如果要長期征收物業稅，最好赦免繼續使用土地的土地租金，如果想幾十年就收一次土地租金，恐怕征收物業稅就會引起很大的麻煩。既不打算放棄土地收益，盤算着幾十年割一次羊毛，又要按國際慣例征收物業稅，恐怕徒然惹起騷動，得到的土地租金極少，征收物業稅時遇到的抵抗極大，政府成為與民對立、處處盤剝民間财富，且不願意公布帳本的大地主。

70年後，大家都老了，土地問題、物業稅問題等不到70年，在最近的幾十年里就會發作，必須用最大的理性與雙方均有利的辦法加以解決。

葉檀 博士，知名财經評論家、财經專欄作家 （本文亦發表于FT中文網）