觀點意見：鼓勵地産商降價促銷才能“救房市”

必須改變房地産的“救市”政策，即地方政府必須鼓勵房地産商“降價促銷”，釋放需求。

王小廣 經過一年的調整和持續半年多的政策松綁，房地産走勢如何？2015年房地産真的會出現人們預期的“止跌回升”嗎？

從前兩個月的統計數據看，房地産既難以止跌，更不可能回升，房地産“拐點”（由上升趨勢轉為下降趨勢）一旦形成，不可能輕易改變。

房地産調整是中國經濟進入深度調整期的重要部分。2008年以來中國經濟的調整分為兩個階段，第一個階段是外部環境的變化使出口增長進入“常态增長區間”，由遠高于GDP增速轉為與GDP增長同步甚至略低，導致經濟增長速度由10%以上回落至8%左右；第二階段，則是以房地産調整為主的内需調整（投資增長向新常态轉變，投資由遠高于GDP的增速轉向與GDP同步甚至略低），導致GDP增長再放慢到6－7%的水平。其中房地産調整才剛剛開始，遠沒有結束，我們估計這一過程至少還要持續5、6年，上漲15年，調整5、6年，這非常符合長周期調整規律，任何政策都改變不了這一内在發展趨勢。

前2個月數據顯示，房市跌勢不改。盡管最近幾個月房地産增幅下降幅度趨緩，但下降趨勢並未改變。前2個月房地産投資同比增長10.4%，比去年全年回落0.1個百分點。其中存在明顯的區域差異，即東部回升，中西部繼續放慢，東部地區房地産投資同比增長11.4%，比去年全年提高1個百分點，中部地區和西部地區分别增長6.7%和11.1%，比去年全年分别回落1.8個和1.7個百分點。從投資看，房地産有企穩的迹象，特别是東部地區投資的回升似乎在給市場傳遞這樣的信号。但我們如果從銷售面積和銷售額看，結論會非常不一樣，房地産市場不僅沒有企穩、轉好，相反在進一步惡化。前2個月商品房銷售面積下降16.3%，比去年同期跌幅擴大16.2個百分點，比去年全年跌幅擴大8.7個百分點。其中住宅銷售面積下降幅度更大，達－17.8%。而且從區域看，東部地區銷售面積的下降並不是在趨緩，而是同步在加速下行。

從以上供給與需求的增長看，房地産調整呈現出非對稱性特征，即投資增長回落幅度在收窄（在東部地區出現了回升），但市場銷售卻呈現了跌幅擴大的情況，這對未來房地産發展會産生什麼樣影響？

我們的看法是，這種不對稱調整深藏着巨大隐患。在市場的内在力量作用下，房地産的需求在持續下行，但房地産供給卻不肯作出回應，一直拒絕調整。在需求嚴重不足的情況下，為什麼房地産商繼續增加供給呢？這其中的原因值得我們認真分析。

大致有這麼兩個原因：一是房地産商得到了地方政府的強有力支持，特别是去年底以來，央行也在明顯松綁貨币政策，既降準又降息，在他們看來，救市已得到了中央政府的确認，因此，他們有底氣，也才有“逆市場”的選擇――繼續增加投資。

二是他們被長期慣壞了，對房地産市場有一種長期誤判，認為房地産價格會永遠上漲，房地産業會永遠繁荣，中國的城市化遠沒有結束，仍處于加速期，房地産繁荣也就不會終結，他們生活在自己編制的謊言中。他們打死也不降價（政府也力挺不降價，甚至出現誰降價就懲罰誰的怪現象），他們害怕降價會導致更多的“持币觀望”，陷入惡性循環。

但他們完全不明白：十多年房地産投資和價格的超高速增長意味着什麼？在已經有巨大的存量的情況下，一個産業持續十多年保持20%以上的高增長必然會帶來嚴重的産能過剩問題，這在許多産業上都是如此，如家電行業、鋼鐵行業等。

需求與供給非對稱的調整，意味着房子越産越多，成交卻越來越少，結果是産能過剩越來越嚴重，市場得不到“出清”，這種情況持續的越久，便意味着房地産和金融的風險将會越積越大。必須改變房地産的“救市”政策，即地方政府必須鼓勵房地産商“降價促銷”，釋放需求，同時，抑制投資（也就是供給）增長，使房地産供需同步調整，加快市場“出清”。

救房地産不能靠某種反市場的力量“硬杠”，要靠市場，既然市場需求（銷售面積持續下降）出現了明顯的調整趨勢，那麼價格調整和供給調整必須與之同步推進，價格下跌了，需求就會有所增加，“穩價穩投資”的結果是“需求越來越萎縮”，從而使經濟循環越來越不暢，尤其是資金缺乏流動性，将使房地産出現“一潭死水”。

還有一點需要強調，不要懼怕房地産調整（房價和投資的下降），房地産調整過程就是去泡沫化過程，去泡沫化過程就是逐步消除和化解金融風險的過程。房地産調整會産生出一些“正能量”，如它将有利于促進城鎮化，有利于縮小居民收入差距，有利于實體經濟發展，特别是有利于将更多的資金和資源投入到産業升級和創新活動之中，而房地産泡沫的長期化卻是結構升級、收入差距擴大、城鎮化滞後的“攔路虎”。

王小廣 國家行政學院決策咨詢部研究員、著名經濟學家