觀點意見：房地産新政擴充了去庫存武器

這次房地産市場新政不是為了拉動投資性需求，去年地方救市主要是從首套剛需出發。

葉檀 房地産新政不是為了鼓勵投資，而是為了去庫存。

3月30日，央行、住建部、銀監會對二套房首付比例的下調等政策，40%的二套房貸款首付比例，“救市”力度超出市場預期。同日，财政部和國稅總局聯合發文調整個人住房轉讓營業稅政策，“5改2”的時限調整力度較大，有人斷言，一二線城市的房價短期内最少也得上漲10%。事實上，确實一些樓盤已經試水漲價。

這次房地産市場新政不是為了拉動投資性需求，去年地方救市主要是從首套剛需出發，今年則拓展到二套改善型需求，無論是首付、房貸、稅收，為改善型需求提供了最大的便利。

對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40%。此次購房已擁有一套房者不必結清，不必出售，媒體報道，信義房屋分析師陳麗娜算了一筆賬，以上海二手房成交均價200萬元計算，調整前須支付140萬元首付，調整後只需支付80萬元，降低了60萬元，極大地釋放了潛在改善型購房需求。

從統計數據來看，以上海為例，目前，房地産購房客戶中改善型需求總量占到市場的70%，房貸客戶中符合二套房貸款標準占比近50%，按此推算，市場上将有三成左右購房者受益。有50%以上的客戶是置換型需求，多數都是以小換大，以近換遠，以非學區換學區等等為目的，上海二套房首付比例目前為70%，不少購房者為享受貸款結清算首套的政策，往往先賣再買，新政使得改善型購房者無需先賣再買，能夠享受40%的首付比例。

新政擴充了去庫存武器，擴大了優惠範圍，如果說以往鼓勵首套剛需，現在鼓勵二套改善，就是為了穩定房地産市場。僅鼓勵剛需是不夠去庫存的，改善型也被鼓勵。

企業有自己堅定的認知。3月31日，萬科集團總裁郁亮在2014年度萬科業績推介會上表示，“中國黃金到白銀時代是市場趨勢發展的必然階段，不會因為政策調整而改變這個判斷”。萬科已經準備過冬，現金增加負債下降。2014年萬科經營性淨現金流高達417.2億元，年底持有的貨币資金上升至627.2億元。淨負債率下降至5.4%，是2006年以來最低水平。

不僅萬科，其他大型開發商或者轉向國際國内市場並重，同時從開發商向全産業鍊服務提供商，甚至是向風險投資家變身。對于房地産政策也好，對于開發商也好，今年兩大關鍵詞，去庫存，轉型。以為新政一出萬事大吉，房地産投資又會重燃熱情，是昧于大勢的想法。

事實上 ，一些地方去庫存已經到匪夷所思的地步，中國房地産去庫存必須與戶籍制度改革、與城鎮化配備，否則很難改革到位。

如北京微調保障房新政。北京市住房保障辦公室3月24日發出《關于進一步完善保障性住房資格審核中家庭人員結構變化處理意見的通知》，允許已配售保障房家庭成員中的未婚子女，如果結婚組建新家庭，可以參與新家庭申請保障房;保障房家庭夫婦離婚後如果再與他人結婚，再申請保障房取消“滿3年”的限制。

規定讓人一頭霧水。顧名思義，保障房是為中低收入階層人群提供保障用的，前提必須是中低收入群。現在已略有變異，去年6月底刊登的《北京市城鎮基本住房保障條例(草案)》規定：保障房購買資格以無住房為唯一標準。微調之後的新政非常奇怪。已配售保障房家庭成員中的未婚子女，如果結婚組建新家庭，可以參與新家庭申請保障房，政策實際上是變相鼓勵這些保障房家庭的子女婚前不要買房，進入保障房領域解決住房問題。這些保障房家庭的子女一定收入低下、雙方沒有商品住宅、並且還互相通婚？

如果保障房家庭夫婦離婚與外地人結婚，如果外地人在外地有房，還是可以在北京申請保障房，這個家庭就擁有了北京與外地兩套房。由于北京保障房封閉運行沒有投資功能，占的這個便宜不算太大，也足以讓兩夫婦安穩過日子。

上述新政是保障房資源的浪費，一方面是城鎮無戶籍無居住證無房戶，需要保障房而得不到保障房，另一方面是戶籍内居民已經開始揮霍保障房資源。

這就是房地産新政不與戶籍改革配備的結果，資源錯配，並且庫存無法有效出清。

葉檀 博士，知名财經評論家、财經專欄作家