房地産市場“大年歸來”

劉水 這段時間，國産動畫電影《大聖歸來》相當火爆，截至8月18日票房達到9.06億，創下了我國動畫電影票房歷史記錄。近幾個月，我國房地産市場也相當火熱，2015年1-7月，全國商品房銷售面積同比增長6.1%，增速延續了強勁的上升勢頭，預計全年房地産銷售量也有望創下歷史記錄，房地産市場“大年歸來”。

價格：一線城市領漲，二三線緊随

統計局70城市房價指數顯示，2015年7月份，70城市房價指數同比下降4.6%，降幅繼續收窄。分不同類型城市來看，一線城市領漲，二三線跟随。同比來看，根據70個大中城市新建商品住宅價格數據，2015年7月份，一線、二線、三線同比分别上漲7.1%、下降4.4%、下降6.4%。一線城市連續第二個月同比上漲，二線、三線同比降幅繼續收窄。環比來看， 2015年7月份，一線、二線、三線環比分别上漲2.7%、上漲0.2%、下降0.2%。一線城市連續5個月環比上漲，二線城市連續3個月環比上漲，三線城市環比微跌。

銷售：商品房銷售延續強勁回升，房地産市場回暖趨勢進一步增強

2015年1-7月份，全國商品房銷售面積59914萬平方米，同比增長6.1%，增速比1-6月份提高2.2個百分點。6月末，商品房銷售面積轉為正增長，表明房地産市場已復蘇轉暖，也表明上半年信貸政策放松、稅費減免、公積金額度提高等穩定住房消費政策的效果在積極顯現。7月份，商品房銷售增速再次提高，表明房地産市場回暖趨勢進一步增強。

東部地區銷售增長較快，西部次之，中部增長較慢。1-7月份，東部地區商品房銷售面積28710萬平方米，同比增長8.6%。中部地區商品房銷售面積15698萬平方米，增長3.3%。西部地區商品房銷售面積15506萬平方米，增長4.4%。

供給：房地産投資增速深度觸底

房地産投資增速持續下滑，下滑程度之深近年罕見。2015年1-7月份，全國房地産開發投資52562億元，同比名義增長4.3%，增速比1-6月份回落0.3個百分點。2013年2月，房地産投資增速為22.8%，自此之後，投資增速一路下滑，2014年還保持在兩位數，2015年則下降到了個位數，房地産投資增速下滑程度之深、持續時間之長近年罕見。

7月份，房地産投資增速深度觸底，出現了可喜變化。數據顯示，2015年4-7月，房地産投資單月同比增速分别為0.5%、2.4%、3.4%和4.3%，可以看出單月同比增速在持續走高，我們預判8月份增速會超過4.3%，超過7月份的增速，也預示着房地産投資增速深度觸底後将開始回升。由于房地産對宏觀經濟影響較大，房地産投資增速觸底回升也将帶動宏觀經濟增速企穩，據此，我們預判三四季度宏觀經濟下行壓力将明顯減小。

預判：房地産市場新一輪上行通道正在開啟，房地産市場“大年歸來”

業界公認房地産進入“白銀時代”，何謂房地産“白銀時代”？房地産“白銀時代”相比“黃金時代”，顔色相差幾何？近年，我國商品房銷售增速呈現明顯的階梯型下滑特征，從1998年房改以來，1998-2012年共計15年，每五年劃一個段，第一個時間段銷售平均增速為24.5%，第二個時間段為18%，第三個時間段為9%，由此可見，銷售平均增速階梯型下滑的特征非常明顯，也就是說“黃金時代”與“白銀時代”顔色相差在增速上。按此規律，筆者認為，2013-2017年銷售平均增長率會在5%左右。所謂房地産“白銀時代”，平均增長率會在個位數。

房地産市場由“大年”和“小年”之分。所謂“大年”就是銷售增長在近年穩态水平平均增長率以上，“小年”就是銷售增長在近年穩态水平平均增長率以下。房地産市場容易受政策、市場預期、貨币信貸等多種復雜因素影響，不同年份市場波動明顯，即使相鄰的年份增長率也會相差很大。但是，由于受均值回復作用的影響，房地産增長率會向均值調整。均值回復是指繫統存在一個穩态水平，當繫統明顯背離穩态水平時，它會有内在機制驅動去向穩态水平調整。

2015是房地産市場“大年”，房地産市場“大年歸來”。2013年，商品房銷售增長17%，是名副其實的“大年”。2014年，商品房銷售下降7.6%，明顯在平均增長率以下，顯然是“小年”。房地産市場新一輪上行通道正在開啟，2015年1-6月份，全國商品房銷售面積同比增長3.9%，結束了自去年初以來持續一年多的負增長局面，7月末，增速達到6.1%，增幅進一步擴大。未來幾個月，商品房銷售仍将保持強勁增長，全年商品房銷售有望達到13.3億平米，創下銷量歷史記錄，全年增長10%。房地産“白銀時代”，銷售增長10%無疑是“大年”。

劉水 房通網房地産研究中心總監