經濟新常态下的房地産支柱作用

不論改革的過程中有什麼不确定性和風險，我們要有基本的信心和期待。努力的方向是真正貫徹三中全會、四中全會以及馬上要開的五中全會所做的頂層規劃，堅定不移推進中國現代化進程。

這個過程當中，也要注意到房地産是非常重要的，房地産在經濟下行過程中間經歷了一輪調整，這個調整中不乏痛苦，但是也不乏積累的經驗和亮點。

步入新常态過程中，房地産業的支柱作用得到進一步的肯定。總體來說，中國的城鎮化會在未來幾十年繼續高速增長，國際化經驗是城鎮化70%左右才轉入低水平發展階段，我們現在一年提升一個點的話也還要30年。

這個過程中，我們城區一定會不斷擴大，差不多4億人從農村區域到城鎮定居，而且伴随着向中等收入、高等收入提升的過程。這個過程當中，不動産業和房地産業一定是支柱産業，這是毫無疑問的。

現在房地産調整中面臨非常重要的問題就是分化，並不是總體崩盤，也不是一致向下。2014年，我們反復強調要正确判斷，不能崩盤，在調整過程中肯定要經歷分化。

現在看來這個調整還在繼續，在房地産投資增速方面是持續下滑的曲線，房地産企業資金到位程度經過調整以後有恢復正增長的态勢，但是不能說調整完成。土地購置的增速在下行過程中，但是快趨于平穩，從全國商品房銷售面積和銷售額的增速來看，去年在下降過程中有所收斂，然後經過一個臨界點，今年年初以後則一路上揚。

中國前一輪房地産經歷嚴峻挑戰，困難重重，很多人感覺十分痛苦，最痛苦的區域就是可以描述為崩盤狀态的溫州。炒房團沒有出去之前溫州房價就炒到6萬，然後狂跌到2萬，然後企穩。溫州的房市調整如此慘烈，但是溫州民衆的意識是自己的風險自己扛，這是非常明顯的。

2014年“十一”長假剛過，北京五環之内變相降價不再被人們強調，抗跌是比較明顯的。“十一”之後，原來表現的銷售量增帶來的是價穩，甚至有中介開始把價格往上提。

如果一高一低兩個城市都看到了房價企穩，中間幾百個大大小小的城市放在一起就是高高低低調整，大局已定。曾經讓很多人恐慌的調整，不到一年就看出端倪，壓力越來越少，這個過程中間，政府合乎邏輯做出政策調整。

除了北上廣和三亞之外，限購政策撤出，最近更加寬松，可以異地用公積金購買房産。信貸政策也越來越寬松，只要原來的貸款還清，所有買房的都可以享受首貸優惠，這是符合經濟客觀規律的政策優化調整。

今年上半年到現在，全國商品房銷售面積和銷售額和增速合乎邏輯，出現了令人鼓舞的回暖迹象。雖然深圳好像暖得過了頭，有一陣子出現價格明顯上揚，但是稍微消化以後大家還是認為不會回到肆無忌憚瘋炒的狀态。

這樣的情況下，我們認為下半年房地産業的走勢可以判斷得八九不離十，城鎮化發展過程中就是要更從容地關注市場分化。

至少可以從幾個角度來看分化：一是業态的分化，比如辦公樓、商業地産、住宅、城市綜合體；二是區域的分化，不同區域城市的走勢分化和城市内部不同城區、地段的分化；三是融資模式的分化，越來越多的具體的投資模式要結合金融改革考慮；四是市場供給與政府保障的分化，比如保障房建設肯定會影響商品房的配置，我們的保障房更清晰了。

面對這樣的市場情況，我們要注意和蹤政策導向，跟蹤市場分化，掌握好投資和經營決策。

新的階段不要過分強調補磚頭，要更多地強調有房源的情況下補人頭，利用現有住房供給的潛力。政府的國庫直接支付可以把低保和住房保障補人頭的錢直接打到房東賬戶上，保障居民居有所居，保證體繫高效運行。

對于民間資本和政府一起做房地産開發、不動産建設、連片開發等的事情要做好，大家可以關注PPP和房地産的内在關聯。還有就是，要做好房地産稅這樣一個長效機制的立法先行工作，房地産終于列入了人大立法規劃，而且排序排在第一位。

本文節選自賈康先生在2015城市觀點論壇成都行上發表的演講：《中國經濟下行壓力與房地産走勢》