崇明撤縣設區：利好或十年也難在樓市兌現

韋謝 7月22日上午，在“崇明撤縣設區”工作大會上，上海市副市長時光輝宣讀了《國務院關于同意上海市調整部分行政區劃的批復》。縣級體制的整體轉換和各項工作的銜接即将全面開展。崇明始建州于元代（1277年），到明代洪武年間改州為縣。民國時期，先後隸屬于南通、松江；解放後納入江南南通專區。1958年12月開始隸屬于上海市。長興、橫興二島原屬上海市寶山區，2005年5月劃歸崇明縣管轄。

社會經濟概況

崇明行政區劃面積1185.49平方公里，截止2015年末共有常住人口69.6萬人，其中外來人口2.4萬人，人口密度587人/平方公里。

從收入層面看，崇明遠低于上海市的平均水平，其中城鎮居民與上海市其他區的差距更大。

從産業結構看，崇明的經濟中心正在向第三産業傾斜。與2014年相比，2015年崇明縣第一産業增加值小幅下降2.3%，第二産業增加值增長1.9%，第三産業增加值增長14.3%。

區域公共資源

使用公開資料，我們可以計算崇明縣各項公共資源的占有情況，並且可以通過與其他區的橫向對比，得到一些直觀的認識。

上海各區縣人均公共資源指標2014

數據來源：上海統計年鑒2015；Q房研究

上表中，紅色單元格表示數值高，綠色表示數值低。一目了然的趨勢是，上海核心區域的各項指標都比較高，邊緣區縣則人均公共資源普遍較低。與一般的認識不同，除了人口密度和人均存量房面積（指商品房）崇明都在各區縣中處于墊底位置，其他公共資源方面的指標相比于其他邊緣區縣並不低。近幾年來，嘉青松三區作為上海人口的疏導地，都有“新城”的規劃，吸納了大量人口，其中也包括相當部分的外來人口。然而崇明作為上海最後一個“縣”，人口密度最低，其中外來人口僅占當地常住人口總量的3.4%，遠遠低于上海市的平均水平。

房地産市場

我們從上表看到，崇明縣的人均存量房面積僅有不到14平方米，這並不意味着崇明居民的居住空間狹促。因為這里的存量房面積主要指商品住宅，除此之外，崇明還有相當體量的自建房。

到去年年末，崇明的非農業人口僅有29.6萬人，人口的城鎮化率為42.5%，而上海全市的非農業人口比重已經超過90%，在城鎮化方面，崇明尚有巨大發展空間。我們知道，“十三五規劃”中，崇明的定位是建立世界級生态島。強調“生态”並非拒絕城鎮化，而是要用現代的科技和城市規劃管理理念将崇明建設成為長三角城市群的“生态中心”。那麼我們關心的是，這種定位和舉措，對當地的房地産市場會有怎樣的影響。

1.土地是否緊缺。今年上半年，上海掀起了搶地熱潮。泰禾也在5月19日拿下了崇明長興島的兩塊地，溢價率超過200%。從全市範圍看，土地市場更是供不應求。

崇明新建住宅成交量&購地銷售比201501-201606

從2015年以來的新房成交情況看，崇明地區的成交面積基本穩定在5萬平方米以下，三月底限購政策收緊後，成交面積也随之下滑，跌幅與上海整體市場相當。

另一個明确的迹象是，2015Q4以來，崇明縣的購地銷售比（2006年以來出讓土地的累計規劃建築面積/累計成交面積）持續下滑，說明崇明縣的土地存量正在持續消化。當然，從絕對值來看，購地銷售比仍然處于高位。盡管出了地王，崇明並不存在土地緊缺的問題。

2.新房庫存情況。去年9月份以後，崇明的新房存量在不斷消化，到今年上半年，出清周期已經下滑至12個月以内，基本處于供需平衡的狀态。相比于上海市整體的火熱樓市，崇明的新房市場顯得更加理性。

3.新房價格。新房的價格與當前可售樓盤的區位和品類有直接關繫，因此短期的新房價格具有一定偶然性，波動性也很強。因此使用上半年各區總體的成交均價來橫向比較上海的房價分布。

數據來源：Q房研究

顯然，崇明是上海房價最低的區域，那麼在撤縣建區的重大調整背景下，未來的崇明房地産市場走勢如何呢？

前景

生态環境方面。在“撤縣設區”的工作會議上已經明确了，“十三五”期間，要不斷增加崇明島生态資産，減少崇明島生态資産的負債。從目前來看，崇明是上海各區縣中生态環境最好的區域。

崇明縣擁有上海市四大水源地之二，青草沙和東風西沙兩大水源地；空氣質量也連續數年未上海最佳。2015年崇明大氣污染防治5項重點工作均居全市前列，區域降塵指標位列全市第一，空氣質量優良率為74.8%。

交通方面。崇明縣目前有省道123公里，縣道459公里，島内交通暢行無阻。同時，建區以後，崇明與上海中心城區的聯繫必将更加緊密，參考滬嘉高速的先例，上海長江大橋隧橋有可能取消收費，這使崇明居民和市區的連通更加便捷。居民的1小時可達區域可以涵蓋到浦東陸家嘴商圈，有利于高薪職業人口向崇明區域疏導，從而刺激崇明的樓市需求。

同時，今年上半年在啟東召開的《滬崇啟鐵路通道規劃研究報告》研讨會中已經明确，規劃中的滬崇啟鐵路北起江蘇啟東，經崇明接入上海交通樞紐網絡。這條鐵路規劃的落實，無疑進一步确立了崇明在長三角城市群中僅次于虹橋交通樞紐的戰略地位，對崇明未來的發展促動不可估量。

結論

無疑，撤縣建區對于崇明來說是重大的發展利好。一方面與上海的聯繫更加緊密；另一方面，作為長三角唯一的世界級生态島，崇明承載了上海樹立未來城市生态標杆的重任。

我們現在已經看到，土地已經成為上海最為搶手的資源之一，在未來，更加緊缺的是什麼？是純淨的水，是幹淨的空氣，是城市綠地，是蟲鳴啾啾、飛鳥暢翔的生态氛圍。尤其在上海這樣承載數千萬人生活的都市，這樣的資源更是可遇不可求。結合崇明的生态定位，可以預期的是，未來崇明的住房産品的關鍵詞是“低密度”和“豪宅”。

這樣的未來何時到來？我們來看看“兄弟區縣”的歷史：金山1997年撤縣建區；松江1998年撤縣建區；青浦1999年撤縣建區；奉賢2001年撤縣建區。如今已經歷了15-20年，這些區域目前的發展之滞後也是有目共睹。

在當前的經濟形勢下，加上“十三五”規劃的驅動，以及長三角世界級城市群宏偉目標，崇明的生态島建設會快一點。不過仍然，崇明這個美好的未來或許十年才來。

韋謝 Q房網新房事業部研究總監