再造深圳：城市更新帶來多少土地供應？

韋謝 深圳市在2004年以城市規劃全覆蓋的方式，一舉将特區外260平方公里的農業用地指標轉為國有土地。而深圳作為副省級市，用地指標審批權在國務院。國務院考慮到深圳特區建設的特殊歷史背景，以“下不為例”的方式批準了這一統征方案。這造成的結果就是，在北京等大城市均有大量農業用地待征的情況下，深圳成為幾乎全部土地國有的城市。這也使深圳在土地資源利用上成為唯一“沒有增量、只有存量”的城市。

在此背景下，深圳通過招拍挂途徑出讓的土地非常有限，大量的土地供應來源于城市更新（舊改）項目。然而歷年的城市更新項目究竟為深圳帶來多少土地供應，新增多少宅地規劃建築面積，誰也說不清。我們搜集大量城市更新單元規劃的原始文件加以整理，揭開城市更新的神秘面紗，為深圳樓市的研判理清一個重要“自變量”。

一 深圳的新房供求

2014年樓市經歷了衆所周知的小低潮。從2015年開始，深圳樓市率先反彈，一時間一枝獨秀。根據統計局公布的70個大中城市房價指數，2015一年間，深圳的新建住宅平均價格漲幅為52.7%，二手住宅平均價格漲幅為49.7%。

到今年“330”限購以後，随着成交量的下滑，價格的漲幅也有平緩趨勢，我們同時看到的是，在上圖所示的20個月中，有11個月深圳新房的供應面積（批準預售面積）超過的成交面積，限購以後，由于成交受損，深圳的新房庫存消化周期也在節節增長。

可以明确看到，深圳的新房供應並不吃緊，即使在樓市最火爆的階段，供應量也能更上成交增長的節奏。比起南京不到2個月，合肥3多月的庫存消化周期，我們可以說深圳的房子仍然是比較多的。

二 土地從哪兒來

源源不斷的新房供應仰仗的應是充足的土地存量。然而從2005年以來，深圳出讓的住宅用地僅有102宗，規劃建築面積1756.71萬平方米，然而同時段内，深圳的新房供應面積為6752.97萬平方米，成交面積5987.52萬平方米，缺口如此之大，難不成深圳的新房都蓋在天上？

其實不然。業内人士應該都知道，深圳的新房供應，有相當一部分來源于城市更新（舊改）。8月底的2016深圳城市更新博覽會公布了一組數據，截止2016年6月30日，深圳的城市更新計劃項目累計列入551項，其中，已批復規劃項目327項，已實施項目154項。那麼，這些城市更新的項目實際上對深圳的住宅用地的供應産生了多大影響呢？

我們從公開渠道獲取資料，搜集整理了深圳市有記錄（2012年）以來的城市更新規劃成果文件（如圖所示）。将其中的用地性質、用地面積、規劃容積率和規劃建築面積等信息采集下來。

深圳樓市的量價是全行業的關注所在，這個“樓市”大多時候特指的是住宅市場。因此我們在所有城市更新單元的規劃成果中，篩選出“二類居住用地”（R2）以上的地塊，來估算城市更新提供了多少住宅用地。

經過整理計算，我們發現深圳城市更新單元規劃成果中，居住用地的累計規劃建築面積達到4087.35萬平方米（2012-2016H1），重頭集中在龍崗區、寶安區、龍華新區、福田區。

詳表如下，

我們現在已經知道，2012年至今四年多來，已規劃的城市更新單元中，可供應4087.35萬平方米住宅規劃建築面積，恰可以大致填補深圳出讓住宅用地的規劃建築面積和新房供應面積、成交面積之間的缺口。

看到這個數據之後，其實疑問仍然是存在的：為什麼城市更新的記錄從2012年才開始，僅僅是因為之前的信息沒有記錄嗎？

三 深圳城市更新的歷史背景

回答上面的問題，我們首先要梳理清楚深圳城市更新的歷史。“城市更新”的早期稱謂是舊城改造、舊村改造、城中村改造、舊工業區改造等等，2009年以後統一稱為“城市更新”。

1980年代開始，深圳拉開了中國城市建設的序幕。最早啟動的便是羅湖舊城區的改造，經過數年的工作，羅湖東門商業老街區等舊城區面貌得到了有效改善。

伴随着深圳的快速建設而來的是城市邊界的擴張。原來屬于農村的集體土地被逐步征用作為城市建設發展用地，原來農村的居民點在快速城市化的過程中被切割成一個個“舊村”，或“城中村”。深圳市政府為了解決“舊村”問題，于1991年成立了舊村改造領導小組。改造舊村的方式以拆除重建為主，但由于舊村改造的相關制度當時並不完備，拆除重建工作推進到2000年初期都仍然有許多阻力。

2004年10月，深圳市政府成立了城中村改造辦公室，全面推進城中村改造。改造對象包括城中村、舊城、舊工業區三種類型，除了原來簡單的拆除重建，增加了綜合整治的改造思路。其中，拆除重建工作比起90年代進展加快很多，基本達到規劃預期，但是問題也逐漸凸顯出來：規劃目標和舊改政策仍然存在較大分歧；同時，“釘子戶”漫天要價的情況也開始出現；暴力拆遷也造成了諸多社會不安定因素。

2009年8月，廣東省頒布了《關于推進“三舊”改造推進節約集約用地的若幹意見》，深圳趁勢首創並開始全面推進“城市更新”。相繼出台了一繫列政策，包括：

我們看到，廣東省頒布了推進“三舊”改造的相關《意見》後僅兩個月，深圳就跟進，並正式出台了《深圳市城市更新辦法》。之後制定的一些“試行”或“暫行”政策，都屬于制度的探索階段，直到2012年初出台了《深圳市城市更新辦法實施細則》，城市更新的工作才走上正式的制度化軌道。這也正為什麼是我們所搜集到的城市更新單元的具體規劃沒有2012年以前的信息。

四 重新審視深圳的土地供求關繫

深圳城市更新項目的落地分成三個階段：城市更新單元計劃-城市更新單元規劃-城市更新項目用地出讓（實施）。對應到上文深證市府公布的數據，“深圳的城市更新計劃項目累計列入551項，其中，已批復規劃項目327項，已實施項目154項。”

從流程上看，城市更新項目落地的效率並不理想，在每個項目階段都會有一半左右的“折損”。近期出台的《深圳市城市更新“十三五”規劃》提出，“深圳市将積極鼓勵以綜合整治為主，融合功能改變、加建擴建、局部拆建等方式的城市更新。對于拆除重建類（城中村、舊工業區為主）的城市更新，規劃期内通過拆除重建類更新預計供給建築總面積約4600萬平方米。”據此預計，深圳下一階段的城市更新推進力度将進一步加強，有助于加大宅地供應，保障深圳房價的平穩發展。

在之前的研究報告《深圳樓市拐了嗎》一文中，我們已經指出，一個城市的“購地銷售比”（我們使用2005年1月以來深圳市累計出讓的住宅用地規劃建築面積與新建住宅累計銷售面積的比值計算）對城市樓市“中時段”（2年左右）的發展有較大影響。比值越小，說明宅地供應不足，中時段内會影響到城市的新房供應量，新房市場的供應不足對當期房價是有力支撐。

當時我們橫向對比的四大一線城市的這一指標，結論是北京69.72%，上海80.70%，廣州83.54%，深圳29.45%。其中，由于深圳的宅地供應大頭從城市更新中來，當時還沒有人對城市更新帶來的宅地供應量做繫統的梳理，因此深圳的指標與實際情況偏離較大。現在，通過我們的研究和梳理，把2012年以來深圳城市更新供應的宅地規劃建築面積納入計算，得出修正後的深圳的購地銷售比為61.48%（按實施項目的比例估算），根據修正後的數據判斷，深圳的宅地供應在一線城市中最為緊缺，中期内不會受到新房庫存堆積的困擾。

1987年，深圳首先發明了“土地财政”。深圳早期借此聚斂資金強勢發展，狠狠領先了全國一波。然而當這一絕招傳遍全國，大中小城市都在把土地出讓金作為消化政府債務的利器時，深圳卻早在2009年就提出“城市更新”的概念，並且在此後的7年内搞的有聲有色。

目前，一線城市（由其是中心城區）的土地供應都非常有限，城市更新也絕不會僅是深圳的專利。同時，可以看到越來越多的房企對城市更新（舊改）項目感興趣。最直接的一點即在于低廉的拿地成本，深圳的城市更新項目出讓用地走的是協議出讓的流程，出讓方根據當前的市場行情定價。而全國各地頻頻爆出的“地王”，其價格往往是兩年後的期貨價格，留給開發商的利潤空間就狹促得多了。

不過對房企而言，與招拍挂相比，城市更新（舊改）項目是個精細得多的活，通常只有本土的國資背景房企，或是上榜的標杆房企有實力來操盤。

其實，對于一個行業來說，活兒越做越細，也算是大勢所趨。

注：

一類居住用地R1指獨立式住宅集中、擁有齊全的配套設施、並且布局完整的用地；

二類居住用地R2指以多層、中高層及高層單元式居住建築為主、配套設施齊全、布局完整的用地；

三類居住用地R3指在工業區、倉儲區和學校(尤其是大學)等功能區中配套建設的居住建築物用地，主要容納企業單身職工或學校單身師生員工居住，這類居住建築物往往作為工業區、倉儲區和學校的附屬配套設施出現。

韋謝  Q房網新房事業部研究總監