“兩會”給樓市定調：短期、長期、三四線城市

張宏偉 對于地産行業來看，資本市場的口子正在逐步收緊。

全國“兩會”即将結束，這其中透露出哪些有關樓市有關信号？下面筆者逐一解讀。

首先，從貨币政策走向來看，盡管“穩健”仍然是官方恒久不變的說法，但從房地産行業有關信貸政策實際行動來看貨币政策在适度收緊。

“兩會”報告顯示，2017年M2同比增速為12%，比去年13%的目標略有降低，此外，央行報告數據顯示，截止2017年1月末，廣義貨币(M2)余額157.59萬億元，同比增長11.3%，增速與上月末持平，比去年同期低2.7個百分點，從宏觀貨币政策走向來看，新的一年M2增速低于12%的目標運行，市場流動性在逐步收緊。

而在此之前，就房地産行業來講，房企的非自有資金已經禁止拿地，房企的杠杆被降低了；房企再融資已經沒有那麼容易；房企國内發債的單筆規模大幅下降，總規模趨勢也出現大幅下降，發債的利率也在小幅回升；私募在16個熱點城市被叫停；迄今為止仍然沒有房企直接IPO的案例，未來即使借殼上市也将難上加難。除此之外，央行、銀監會、證監會等部委對房企融資均釋放了收緊的信号，多渠道正在收緊房企的“杠杆”。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，伴随着融資渠道的逐步收緊，房企運營風險越來越大。據筆者觀察，房企“加杠杆”的資金周期一般為2年左右，也就是說2017年下半年将是2015年下半年房企開始“加杠杆”資金開始到期的時間。也就是說，2017年下半年，房企首次“加杠杆”的資金将面臨償還壓力。如果企業無力償還，則面臨資金的壓力。

此時，對于房企來講無非兩個解決方法：一是借新還舊，但發債成本已推高，私募收緊，非自有資金已經不能用于拿地環節，毫無疑問，資本市場環境已經收緊，到了下半年，房企通過借新還舊的能力會進一步降低；第二種渠道，就是要加快銷售回籠資金，通過銷售回款解決資金壓力。現在看來，在調控政策從嚴執行的背景下，市場去化速度大幅降低，到了下半年，市場調整的深度也将進一步加大，屆時，房企只有通過“以價換量”的方式解決銷售問題，解決目前的資金兌付壓力。

其次，從調控政策走向來看，因城施策仍然是趨勢，毫無疑問，已經調控的核心一二線城市不會存在松動的機會，但今年樓市政策及市場亮點有可能在三四線城市，如何讓三四線城市“活”起來？在核心一二線樓市從嚴調控的前提下，如何讓三四線城市成為全國樓市平穩健康發展的平衡器成為今年的重點工作。

“兩會”期間，談及2017年的房地産工作時，李克強表示，盡管2016年房地産去庫存取得積極成效，但目前三四線城市房地産庫存依然很重，要因城施策去庫存。要支持居民自住和進城人員購房需求。

筆者認為，當全國核心一二線城市“全城限購限貸”之後，樓市需求勢必會外溢到其他城市，比如一線城市周邊的三四線城市甚至縣級市，區域中心城市周邊的二三線城市，中西部地區庫存去化周期小于15個月的三四線城市，對于上述非熱點城市來講，可能迎來“活”的時機，這些城市将成為新一輪的樓市熱點。

此外，我們看到，早在兩三年前一部分三四線城市已經開始着手通過暫停供地或放緩供地，加快消化存量用地的方式解決“去庫存”的問題，比如常州、常熟等等；近日又有地級市明确暫停或放緩供地計劃，比如安徽省除省會外的各地級市、嘉興市等等。筆者認為，這並非個案，如果大部分三四線城市着手通過暫停供地或放緩供地來調節供求關繫，那麼未來1-2年三四線城市的供求關繫将得到改善，屆時，起碼一部分三四線城市将不存在去庫存的壓力，樓市将迎來新一輪的上漲的機會。

通過上述分析可知，對于品牌房企來講，一線城市周邊的三四線城市甚至縣級市，區域中心城市周邊的二三線城市，中西部地區庫存去化周期小于15個月的三四線城市可以考慮機會性布局，實施快進快出的策略，短期内為公司規模做貢獻。

第三，從中長期調控政策走向來看，加快建立和完善促進房地産市場平穩健康發展的長效機制再次提及，未來長效機制或将加速推進。

“兩會”提出，堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責任，加快建立和完善促進房地産市場平穩健康發展的長效機制，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。

衆所周知，樓市基礎性制度和長效機制並非當下才提及的，其實早在2013年就正式提及綜合運用金融、土地、财稅、投資、立法等手段逐步建立長效調控機制。從目前來看，其實，本屆政府上任以來已經在進行各方面的調整。比如推進不動産登記制度、推動房地産稅立法、探索用房地産稅代替房産稅等措施。

從不動産登記的角度來說，國土資源部網站報道稱，總的考慮是：2014年建立統一登記的基礎性制度，2015年推進統一登記制度的實施過渡，2016年全面實施統一登記制度，2018年前，不動産登記信息管理基礎平台投入運行，不動産統一登記體繫基本形成。屆時，不動産登記繫統将形成，全國住房信息聯網将實現，無論是房産稅還是房地産稅的征收，技術平台将為它們的施行奠定技術基礎。同時，這個平台也成為樓市調控制定“差别化”政策依據，也是構建樓市長效調控機制的非常重要的環節。

從房地産稅立法的角度來說，十八屆三中全會正是首次提出，“加快房地産稅立法並适時推進改革，加快資源稅改革，推動環保費改稅。”随後，官方已經有多次表态進行房地産稅立法。這一定程度上說明，房地産稅立法的推進将使未來房産稅的征收名正言順，有可能為房地産交易、持有等各環節進行稅費的調整，推進房地産市場調控向經濟手段、市場手段轉變。

筆者認為，建立不動産統一登記制度，加快房地産稅立法並适時推進改革，對于當前房地産市場來講，也就意味着今後最有可能直接推進的就是房地産稅，而不是此前已經在上海、重慶試點的房産稅。今後一攬子關于房地産稅方面的稅制改革的頂層設計有可能逐步推出，以逐步完善作為樓市長效調控機制三大體繫（土地、财稅和金融）之一的财稅政策與措施。

此外，建立不動産統一登記制度，房地産稅立法的完成等為房地産稅順利推進的基礎條件，從官方公布的推進口徑來看，上述兩項工作大約會在2020年左右完成，但鑒于工作難度、利益博弈等前車之鑒，上述兩項工作有可能會因為這些原因而延後2-3年，這也就意味着，房地産稅正式推進的時間點有可能是在2020年之後的兩三年時間里。

而從房地産稅預計正式推出的市場背景來看，同策咨詢研究部結果顯示，2020年左右中國城鎮居民家庭住房戶均套數将達到1.1套，這也就意味着中國房地産市場供求已基本平衡，樓市增量房增速将遞減，房地産市場将進入存量房時代。此時，地方政府再依靠土地财政的收入過日子就會顯得難上加難。

此時，如果房地産稅的正式推出，並逐步完善作為樓市長效調控機制三大體繫（土地、财稅和金融）之一的财稅政策與措施，未來以稅費手段調節房地産市場需求結構，堅持“去投資化”，防止市場供應偏大，未來房地産市場将回歸以自住屬性為主，樓市也将在“白銀時代”回歸到一個相對健康的發展軌道。當然，對于地方政府來講，屆時，房地産稅也将會成為土地财政之後一項非常重要的一項稅收來源，地方政府也會有較大的動力向前推進。

張宏偉 觀點地産新媒體專欄作者，同策咨詢研究部總監