三四線城市樓市的“火”起來與“活”起來

張宏偉 為進一步貫徹落實國家“房子是用來住的，不是用來炒的”房地産市場調控精神，環北京、環上海等成交漸熱的強三四線衛星城市相繼出台調控加碼措施。

比如，3月13日，嘉善在2016年12月21日實施部分區域限購政策的基礎上，進一步擴大限購實施範圍。自2017年3月14日起在全縣範圍内暫停向在嘉善縣擁有一套及以上住房的非本縣戶籍居民家庭出售新建商品住房；自2017年3月15日起在全縣範圍内暫停向在嘉善縣擁有一套及以上住房的非本縣戶籍居民家庭出售二手住房。換言之，在嘉善已有一套房的外地人将沒有資格再買一、二手房。

此外，3月12日，安徽省滁州市也出台了新政，規定居民購買二套房的商貸首付比例不低于40%，三套房首付比例不低于60%。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從調控政策走向來看，因城施策仍然是趨勢，毫無疑問，這不僅僅反應在一二線城市與三四線城市之間調控政策的差異，也反應在三四線城市間的不同。當前，三四線城市的“火”起來與“活”起來的迥然不同的市場背景下，不同三四線城市也開始因城施策。

首先，從總體上來看，已經調控的核心一二線城市不會存在松動的機會，但今年樓市政策及市場亮點有可能在三四線城市，如何讓三四線城市“活”起來？在核心一二線樓市從嚴調控的前提下，如何讓三四線城市成為全國樓市平穩健康發展的平衡器成為今年的重點工作，這也是不同類别城市因城施策的重點表現。

因此，過去1-2年，大部分三四線城市地方政府開始采取一些措施刺激房地産市場復蘇和回升，這些措施包括暫停或放緩土地供應、調整普通住宅標準、降低首付比例、契稅優惠、鼓勵人才購房、買房落戶等諸多方面“救市”措施。筆者相信，在2017年，這些措施仍然會在大部分城市實施，以解決這些城市的樓市庫存壓力。

其次，即使是三四線城市樓市，也要因城施策，市場“火”的三四線城市也要調控。

從現在政策面走勢來看，不是所有三四線城市都存在去庫存的壓力。我們看到，當全國核心一二線城市“全城限購限貸”之後，樓市需求已經開始外溢到其他城市，比如一線城市周邊的三四線城市甚至縣級市（比如環北京、環上海區域的三四線城市），區域中心城市周邊的三四線線城市（比如環南京、環合肥都市圈的三四城市）。

此外，我們看到，早在兩三年前上述部分三四線城市已經開始着手通過暫停供地或放緩供地，加快消化存量用地的方式解決“去庫存”的問題，比如常州、常熟等等；近日又有地級市明确暫停或放緩供地計劃，比如安徽省除省會外的各地級市、嘉興市等等。筆者認為，這並非個案，如果大部分三四線城市着手通過暫停供地或放緩供地來調節供求關繫，那麼未來1-2年三四線城市的供求關繫将得到改善，屆時，起碼一部分三四線城市将不存在去庫存的壓力，樓市将迎來新一輪的上漲的機會。

另據同策咨詢監測的江蘇16個三四線城市商品住宅來看，截止2016年年底，平均存銷比為6.79個月，表現已經無去庫存壓力。在2016年尤為寬松的政策環境下，外加甯鎮揚一體化，環南京都市圈的鎮江成為投資客新寵。鎮江住宅産品去化周期逐步縮減為8.6個月，達到歷史最低，市場進入新一輪的上行周期，市場也開始“火”起來。

但是，一線城市周邊的三四線城市甚至縣級市（比如環北京、環上海區域的三四線城市）以及區域中心城市周邊的三四線線城市（比如環南京、環合肥都市圈的三四城市）已經出現過“火”的狀況，為此，我們看到環北京、環上海周邊的三四線城市甚至縣級市也開始出台措施調控樓市。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從調控的目的來看，首先當然是保護本地的首套自住需求及改善型需求，其次，對于外來需求來講，主要是為了進一步限制環北京、環上海大都市圈的樓市投資投機性需求，為過熱的三四線城市降降火；同時也是為了防止類似北京上海這樣的特大城市繼續沿着地理的邊界“大餅”式擴張，防止今後由于人口集聚在在大都市圈周邊，為大都市造成更大更多的“大城市病”（因為人雖然買房到環北京、環上海區域並在此居住，但工作有可能還在北京或上海，大城市的壓力並沒有減低，反而大城市因為交通的便利造成更多的城市治理問題）。

第三，有去庫存壓力的三四線城市樓市，繼續堅持因城施策的去庫存措施，部分還沒有調控的城市一旦“活”起來，對于企業布局來講也是機會。比如，中西部地區庫存去化周期小于15個月的三四線城市，區域中心城市周邊的三四線城市，可能迎來“活”的時機，這些城市将成為新一輪的樓市熱點。

通過上述分析可知，對于品牌房企來講，一線城市周邊的三四線城市甚至縣級市雖然長期看好，但是短期内種種政策而壁壘也導致需求無法繼續正常釋放，此時，也不妨多關注一下中西部地區庫存去化周期小于15個月的三四線城市，區域中心城市周邊的三四線城市，可能迎來“活”的時機，這些城市将成為新一輪的樓市熱點。對于上述三四線城市來講，可以考慮機會性布局，實施快進快出的策略，短期内為公司規模做貢獻。

張宏偉 觀點地産新媒體專欄作者，同策咨詢研究部總監