對2017年下半年全國樓市趨勢的看法（房企篇）

綜合多方面消息顯示，2017年上半年龍頭房企銷售業績仍然光鮮亮麗，碧桂園、萬科、恒大、保利地産、綠地、中海、融創等7家房企銷售金額已經突破千億，其中，碧桂園、萬科銷售金額突破2500億。從千億房企數量來看，2017年上半年“千億軍團”房企的數量比去年上半年的5家有突破，增加了2家。預計2017年全年千億房企數量将在20家左右，其中，碧桂園、萬科或許也将成為今年的兩匹黑馬殺入6000億的軍團。總的來看，2017年上半年“千億軍團”不斷強化競争優勢，市場進一步向品牌品牌房企集中，品牌房企與中小房企分化發展格局愈加明顯。

龍頭房企：市場集中度增加，規模化慣性驅動房企繼續盲動擴張

從今年上半年龍頭房企變化特征來看，雖然樓市已經進入下半場，樓市規模化的發展時代已經過去，樓市也進入新一輪的市場調整期，但是，今年上半年龍頭房企的銷售規模不但沒有下降，反而利用今年一線城市、部分二線城市樓市進入市場調整期重新洗牌市場，進一步實現銷售業績快速增長，出現“大者恒大”市場集中度不斷提高的局面，甚至僅僅上半年就出現7家1000億銷售規模的房企，其中，3家房企銷售規模突破2000億，同時，500億以上銷售規模的房企突破了15家，100億以上銷售規模的房企也突破了75家。

另外，從今年上半年銷售金額TOP10房企尤其是已經達到2000億規模以上的房企來看，在核心一二線城市樓市調控從嚴的市場背景下，三四線城市迎來了放量的窗口期，今年上半年三四線城市對于這些房企的銷售貢獻度普遍較高，這是區别于去年的房企銷售業績大幅提升的一個非常重要原因。

從今年上述部分房企全年業績目標來看，銷售金額直指2000億以上，甚至有的房企内部銷售目標為6000億。這並不是企業繼續規模化擴張的個案。據筆者了解，企業規模化的發揮慣性仍然驅動房企繼續盲動擴張。從品牌房企發展目標來看，在制定十三五發展計劃之時，規模化仍然是大部分TOP50甚至TOP100房企的目標。簡言之，部分3000億以上的房企規劃萬億目標，1000億以上的企業規劃2000-3000億的目標，500億企業規劃1000億指標，剛剛百億企業甚至就規劃幾百億或1000億的指標，區域化的房企急于全國化的市場布局，全國化的房企急于布局全球核心城市的戰略擴張。總體來看，一方面，在規模化擴張過程中，市場的優勢确實在向一部分優質的品牌房企集中，市場集中度也會越來越高，另外一方面，我們也發現，典型品牌房企的規模化的速度似乎並沒有降下來，大部分房企在樓市已經進入下半場的市場背景下仍然有規模化擴張的沖動。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，規模化雖然仍是未來趨勢，但是，房地産行業的市場容量一年也就10萬億左右（2016年高峰值11.7萬億），如果未來3-5年出現2-3家萬億的房企，再有30家左右的千億房企，那麼，也就意味着更多的房企在規模面前已經沒有優勢，對于這些中小企業房企來講要麼被洗牌被擠出市場，要麼在轉型的道路上做的小而美，在行業中仍然有自己的一席之地。

從下半年龍頭房企銷售業績變化趨勢來看，由于市場将進入實質性的調整期，龍頭房企還會利用自己規模化的優勢“保量”，即使“以價換量”也要“沖業績”，确保規模上的市場地位。而此時，一部分中小房企勢必會遇到資金的問題，也是大魚吃小魚、快魚吃慢魚的市場時機，筆者預計，在今年下半年，“買地太貴就買上市公司”這種方式還會受到善于資本運作的品牌房企的歡迎，比如像恒大、融創這樣的品牌房企。這些房企仍然會通過買項目買公司這樣外延式擴張“沖業績”。

龍頭房企：房企規模化慣性背後的危機

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，今年上半年房企銷售業績回升的表現並不意味着萬事大吉，即使2017年全年房企銷售業績仍然光鮮亮麗只是表面的，並不意味着房企尤其是龍頭房企還可以繼續沿用規模化的擴張模式繼續前行。主要有以下四點理由：

第一、上市房企利潤率逐年下滑，利潤率下滑情況下的規模化已經沒有意義。

同策咨詢研究部數據顯示，2016年房地産行業平均淨利率為10.43%，雖然較2015年的10.04%略有回升，但是，淨利率並沒有因為行業處于上行期而大幅上漲。從趨勢來看，房地産行業的淨利率已經由2009年的16.65%降低至2016年的10.43%。

對于2017年及未來幾年的行業來講，銷售規模再大貌似沒有太多意義，因為利潤率在降低，今年的上市房企年報出來估計房地産行業的平均淨利率可能因為市場進入調整期和融資成本的提升而降低至8-9%，銷售規模千億淨利潤也就幾十億，並且還背負80%左右的資産負債，規模越大其背後隐藏的企業運營風險也就越大。風險主要來自于兩方面：一是住宅市場短周期調控帶來的企業資金斷裂風險；二是，收益過分依賴住宅銷售，非住宅銷售的收益幾乎沒有，企業中長期的抗風險能力會減弱。

同時，從市場預期來看，今年下半年和明年上半年核心一二線城市樓市即将進入調整的周期，市場銷售的壓力馬上也會顯現出來，屆時，在去庫存壓力與企業資金面較為緊張的市場背景下，降價等促銷措施也會不斷增加，将繼續導致房企獲利能力不斷下降，房企的利潤率還會繼續走低。而此時，資本市場也不會繼續看好利潤率持續下滑的房企，房企們再談規模化已經沒有意義。

第二、即使未來2-3年甚至更長時間在一線城市、部分二線城市樓市基本面的好轉的市場背景下，由于在公開招拍挂土地市場拿地成本偏高，“地王”頻現，再加上自持要求、現房銷售、限售等政策面的特定要求，房企的未來運營風險在增加，過去兩年市場上行期銷售帶來的利潤也會被未來的運營風險侵蝕掉。

第三、龍頭房企銷售業績繼續變大的同時，其持有型物業的收入占整個營收的比例仍然較低，房企的轉型之路仍然“舉步維艱”。而其他多元化新業務幾乎不賺錢（恒大已經将不賺錢的多元化業務剝離），也在不斷侵蝕房企的利潤，對于房企來講，如果沒有及時調整布局策略，沒有利用好多元化融資渠道支持公司轉型，房企極有可能在轉型道路上面臨“生死劫”。

從數據上來看亦是如此。同策咨詢研究部數據顯示，大多數以住宅開發為主的全國性品牌開發商租金收入占到營業收入比例僅僅為1-3%，很少有超過5%的；以商業地産為主的開發商租金收入占到營業收入比例為也並不高，萬達約為30%左右、寶龍地産為10%左右，最多也沒有超過30%。房企轉型之路仍然“路漫漫其修遠兮,房企将繼續上下而求索”。

從上述分析來看，品牌房企尤其是以住宅為主的房企的轉型更多的是停留在戰略層面，或者媒體輿論層面，“地産+X産業” 轉型執行層面並非如各大開發商所言去持有運營，或者在轉型運營商過程中顯得力不從心。即使有個别企業比如SOHO中國租金收入占到營收比例比較高，但是，租金營收的絕對額還不大，同時，由于銷售對于企業的貢獻下降，企業難以從銷售的角度獲得充裕的現金流，其持有型物業的運營只能依靠其他來源支持，比如整體出售上海的項目、資本市場融資等等。

樓市下半場規模化不重要，誰是“龍頭老大”也不重要

毫無疑問，對于千億軍團的房企來講，無論“白銀時代”來臨與否，未來幾年仍然是其規模化擴張的階段，千億房企的數量及市場集中度仍然會受到市場的關注，尤其是對于未來誰當龍頭老大将顯得更加敏感。

其實，最近幾年市場上對于未來誰當龍頭老大已經有多輪讨論，並且已經有多家房地産公司挑戰萬科的行業“老大”地位。其中，順馳、綠城、中海、恒大等房企均稱要趕超當時龍頭老大萬科，但事實證明，這些房企因種種原因，仍然事與願違，無法最終實現這樣的目標。今年上半年，碧桂園銷售金額暫時超越萬科，但是，筆者認為，在樓市下半場，利潤率已經持續下滑的市場背景下，規模化已經不重要，誰當中國房地産市場“老大”意義已經不大。

首先，從最近兩年機構公布的房企銷售業績排名來看，不同機構的統計口徑差異較大，甚至筆者發現，即使是使用統一數據繫統的兩家機構兩家統計的結果也差異較大。筆者認為，這不免讓業内外人士懷疑統計結果的真實性，或者這些統計結果僅僅是為了引起媒體讨論誰是行業“老大”或銷售排行榜的輿論，而真實的情況不一定如其發布的排行榜的表現。

其次，2017年上半年龍頭老大之争並不是最終結局，筆者預計，2017-2020年及未來誰将是龍頭老大的問題（銷售金額或銷售面積老大），仍将成為市場及媒體關注的焦點，未來仍将有其他房企繼續挑戰萬科、恒大、碧桂園或其他的行業老大的地位，預計2017-2020年誰也難穩坐中國房地産市場“老大”的寶座，市場仍然繼續處于博弈與競争的狀态。

第三，在樓市下半場，住宅市場價格走勢會相對平穩，房企很難像“黃金十年”那樣在土地升值或者房價過快上漲過程中獲得比較大的利潤空間，房地産行業利潤率逐漸下滑也是趨勢；市場不再會有普遍性的規模化增長機會，對于大多數房企來講，依靠高周轉策略繼續實現快速增長的策略将難以為繼。此時，對于龍頭房企來講，規模化特征表現越突出，其實是房企運營過程中累積的市場風險就越大，甚至規模化的慣性會将企業拖至短期内突然一夜之間崩塌的境地。因此，在樓市下半場，繼續讨論房企規模化已經沒有任何意義，同樣，百億房企、千億房企銷售門檻的變高與變低也沒有太多實際意義。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，2017年及未來誰當龍頭老大其實不重要，品牌房企的規模變得多大也不是最重要的，因為市場總是在變化的，市場競争過程中發生的市場地位的變化也是正常的。此外，人們往往關注企業規模怎麼樣，其實，在規模化擴張的同時，市場更應該關注企業利潤率，如何提高利潤率才是最關鍵的問題，同時，也應該關注房企在傳統住宅以外領域發展潛力怎麼樣。這才是企業當前規模化背後每一個房企亟待解決的困局，也是規模化的房企化解當前運營風險的必然要考慮的問題。

規模化之後，未來房地産行業龍頭老大應該怎麼做？

首先，從中長期來看，在樓市進入“新常态化”的今天，開發企業不再會有之前那樣“黃金十年”的發展機會和豐厚的利潤空間，傳統住宅市場已經走向“白銀十年”，規模化時代已經過去。在“白銀十年”這個時間段内，房價走勢會相對平穩，房企很難在土地升值或者房價過快上漲過程中獲得比較大的利潤空間，房地産行業利潤率逐漸下滑也是趨勢。因此，房企在規模化擴張的同時，市場更應該關注企業利潤率，如何提高利潤率？如何成為最賺錢的房企？如何做利潤率最高的房企“老大”有可能 成為未來最關注的話題之一。

其次，當房企規模化達到一定階段，勢必會面臨多元化轉型的問題，尤其是在傳統住宅市場已經進入“白銀時代”的大背景下，房企更應該着眼未來，關注房企在傳統住宅以外領域發展潛力怎麼樣，布局戰略型産業，謀求轉型發展，營造未來赢利機會。

比如2013年以來，越來越多的房企開始調整發展戰略並轉型，從轉型路線上各家也有所差異，但均顯示出房企戰略轉型的方向，比如以分享城鎮化為核心的“地産+X産業”的發展戰略、以分享老齡化為核心的養老地産布局戰略，以分享城市化為核心的商業地産布局戰略、房企積極與互聯網公司合作等等。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，未來房地産市場格局是在逐步發生變化的，未來房地産市場“老大”的定位不一定以“住宅市場”為標準，也不一定以規模化為標準。未來房地産市場“老大”的定位標準可能更加多元化，在房地産行業多元化領域多個“老大”同時出現。比如傳統住宅領域“老大”、商業地産領域“老大”、産業地産領域 “老大”、養老地産領域“老大”，或者其他細分地産領域“老大”。

因此，總的來看，在未來，盡管房企仍然會關注行業“老大”的角逐，但是房企角逐的重點不一定是傳統住宅領域的房企“老大”，也不一定是規模意義上的“老大”。随着“白銀時代”的來臨及房企戰略轉型的逐步落實，房企對于“老大”的注意力在不斷發生改變，未來房地産市場“老大”極有可能會呈現出多個領域的“老大”，並且單個房企很難在多個領域並駕齊驅做“老大”。

張宏偉 觀點地産新媒體專欄作者，同策咨詢研究部總監