萬科收購普洛斯 搶馬雲生意轉型做物流市場“老大”

張宏偉 7月14日中午，新加坡上市公司普洛斯公布中國财團116億美元，合約790億人民币，成功收購亞洲最大的現代物流設施提供商普洛斯。

收購普洛斯，符合萬科對物流地産的一貫發展眼光。根據比例計算，萬科集團出資将達到170億元人民币。2015年末，萬科撤銷物流地産事業部，成立萬科物流地産發展有限公司。彼時，萬科便表示，未來将在住宅和傳統商辦地産之外，積極拓展消費地産、産業地産，以及地産延伸業務。其中，物流地産是産業地産業務重點方向之一。

樓市調整期與未來3-5年洗牌大趨勢，倒逼房企加速轉型

筆者認為，每一次樓市深度調整期，比如2011年、2014年都成為房企“閉門思過”謀求轉型的轉折點，2017-2018年的樓市調整期也不例外，房企也在思考樓市下半場該怎麼走。對于2017-2018年來講，由于“五限”政策、土地競拍環節現房銷售、自持面積增加、部分熱點城市類住宅（商改住）整改等因素，導致“高周轉”成為僞命題，促使行業發展模式不得不加速向“自持+運營”進一步轉變。比如融創，通過並購萬達的項目群實現“自持+運營”進一步轉變。對于萬科來講也一樣，也正在尋求轉型之路，比如此前萬科收購印力集團布局商業的地産。

同時，從未來大趨勢來看，雖然今年萬科有可能通過加速銷售或並購達到6000億左右的銷售規模，但是，房地産行業的市場容量一年也就10萬億左右，如果未來2年出現2-3家萬億的房企，再有20家左右的千億房企，那麼，市場格局也就會在未來3-5年洗牌定局。這對于規模化的龍頭房企來講，洗牌定局之後房企規模已經沒有優勢，更重要的是轉型之路怎麼樣走？

對于大型房企來講，從開發商到運營商的轉變已經開始布局，筆者認為，外延式擴張顯然要比内生式擴張來得快，並且也避免走很多彎路，也節省了自身探索帶來的成本，或許，在養老地産、産業地産、物流地産等“地産+X産業”領域的轉型，並購或合作在未來對于大型品牌房企來講更為重要。而對于萬科並購印力集團、普洛斯集團來看，顯然也是通過並購這樣的道路加速布局運營類業務。預計在宏觀經濟轉型期，房地産市場低迷期，萬科仍然會利用好這個並購的“窗口期”通過外延式擴張實現轉型。

萬科收購普洛斯，搶馬雲生意，大步轉型做細分市場“老大”

根據普洛斯2016年年報，公司實現7.77億美元的收入，同比增長10%；實現7.19億美元的歸母淨利潤，同比增長48%。普洛斯在中國區總資産122億美元總開發面積達2670萬平方米，其中建成面積為1490萬平方米，在建面積1170萬平方米，並另外包括1210 萬平方米的土地儲備。

就物流領域來講，除了傳統物流企業比如順豐、韻達等之外，電商們也開始自建物流體繫，競争也是異常激烈，目的很明确，搶占快速發展的中國物流市場。比如，2013年，阿里巴巴拿出了“殺手锏”——菜鳥網絡。卓越亞馬遜在國内同時布局北京、蘇州、廣州、成都四大運營中心，京東商城也同樣在全國買地籌建物流倉儲基地，以解決日益加大對物流壓力。

萬科收購普洛斯之後，“地産+物流”模式導致萬科在物流市場選址、開發建設、運營等諸多方面具備先發優勢，可以預見的是物流市場競争将更加激烈，萬科不僅僅會搶傳統物流比如順豐這樣企業的生意，還會搶電商企業馬雲阿里巴巴的生意。而對于萬科轉型來講，肯定是一件值得肯定的事情。

筆者認為，由于未來房地産市場“老大”的定位標準可能更加多元化，在房地産行業多元化領域多個“老大”同時出現。比如傳統住宅領域“老大”、商業地産領域“老大”、産業地産領域 “老大”、養老地産領域“老大”，或者其他細分地産領域“老大”，萬科收購普洛斯之後，萬科可以收獲物流領域“老大”的市場地位。

萬科收購普洛斯，聯合拿地能力增加，普洛斯成為萬科繼續規模化的助推器

根據普洛斯2016年年報，普洛斯在中國區總資産122億美元總開發面積達2670萬平方米，其中建成面積為1490萬平方米，在建面積1170萬平方米，並另外包括1210 萬平方米的土地儲備。此外，作為現代化物流地産界毫無争議的霸主，普洛斯在其2003年入主中國後，僅10年時間内由14萬平方米地産起家，增長百倍至1500萬平的物業資産，即使将前十名其他企業擁有的土地份額全部加起來，也不及其三分之二，而各大物流、電商、高端制造業也争先欲成為其客戶。

筆者認為，萬科收購普洛斯，毫無疑問将萬科的綜合競争力大幅提升：

1、拿地能力明顯提升。萬科收購普洛斯，具備了物流的産業能力，在拿地階段可以以“物流+地産”的方式積極布局樓市，從拿地能力來看，明顯得到提升，地方政府也願意這樣的企業來發展。很明顯，通過“物流+地産”聯合拿地方式，萬科獲得了房地産開發的土地儲備，普洛斯也獲得了物流領域市場布局機會，兩類業務協同發展，兩全其美。

2、融資成本也會大幅降低。道理很簡單，房地産開發融資和物流領域的産業融資成本肯定不一樣，通過“物流+地産”聯合拿地方式獲得的物流項目，其綜合融資成本肯定比房地産開發要低得多，這樣，對于降低萬科地産開發這塊的融資成本，提升整齊盈利能力也是有幫助的。

3、普洛斯、印力等成為萬科繼續規模化的助推器。普洛斯、印力等不僅僅為萬科在拿地階段、融資階段獲得便利，在協同發展上也是有相互助推的作用。可以預見，有了普洛斯和印力等産業能力的萬科，勢必會用足這些産業能力助推房地産開發的快速規模化，在未來3-5年當中繼續充當房地産開發市場領頭羊。

張宏偉 觀點地産新媒體專欄作者，同策咨詢研究部總監