租賃住房試點帶來的“雙突破”與房價未來

劉水 近日，國土部、住建部聯合發文《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，目的是利用集體建設用地建設租賃住房，可以增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，有助于構建購租並舉的住房體繫，建立健全房地産平穩健康發展長效機制；有助于拓展集體土地用途，有助于豐富農村土地管理實踐。

《方案》指出開展利用集體建設用地建設租賃住房13個試點城市為：北京市、上海市、沈陽市、南京市、杭州市、合肥市、廈門市、鄭州市、武漢市、廣州市、佛山市、肇慶市、成都市。7月份住建部發文人口淨流入城市開展租賃房試點選取12個城市，差别是本次《方案》增加了北京、上海，減去了深圳，剩余城市相同。一向各項政策都先行先試的城市深圳，這次排除在試點城市之外。根據《方案》要求，各試點城市要在2017年11月底前編制上報實施方案，批復後才能開展試點。

該《方案》試點内容主要是審批程序、建設和運營機制、監管機制、保障公共服務。完善試點項目審批程序方面。試點城市梳理項目報批、項目竣工驗收、項目運營管理等規範性程序，建立快速審批通道。健全集體建設用地規劃許可制度，推進統一規劃、統籌布局、統一管理，統一相關建設標準。試點項目區域基礎設施完備，醫療、教育等公共設施配套齊全，符合城鎮住房規劃設計有關規範。

完善集體租賃住房建設和運營機制。村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益。完善合同履約監管機制，土地所有權人和建設用地使用權人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權利和義務。

探索租賃住房監測監管機制。集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。探索保障承租人獲得基本公共服務的權利。承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規定的基本公共服務。

本《方案》措施是對之前政策的落實和延續。2017年7月，住建部等發布政策《關于在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，選取12城市開展試點，其中提出“超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作”。可見，本次方案措施是對上次政策的落實，進一步明确了試點城市、建設和運營機制等。

重點關注解決新市民居住問題，增加租賃住房供應，緩解租賃住房供求矛盾。經過幾年的保障房建設，城市戶籍中低收入居民的住房保障問題基本得到解決，現在城市居住困難的最大群體是“新市民”，這類人群往往也收入較低，支付能力有限，讓他們都實現買房也不可能，租賃是一個很好的解決辦法，因此加快住房租賃市場發展也成為近期政府強力支持的重點。集體建設用地建設租賃住房，能釋放租賃住房供應的一個巨大潛力源，能增加租賃住房供應，緩解租賃住房供求矛盾。

本《方案》推進房地産供給側改革和農村土地制度改革“雙突破”。房地産市場方面，之前城市住房建設用地由政府壟斷，住房建設企業必須經過政府的土地招拍挂才能拿到土地。之後，房地産供給端又多了一個重要來源，集體建設用地上租賃住房，這是房地産供給側改革的一個重要突破，将新增大量可租房源，可緩解重點城市住房供給不足的局面。

農村土地制度改革方面，農村“三塊地”，農用地、宅基地、集體建設用地，随着我國城市化深入推進，農村土地制度改革勢在必行。之前“十八屆三中全會”等多個會議、文件提出，建立城鄉統一的建設用地市場，集體建設用地與國有土地同權、同價入市，但是一直進展緩慢，沒有具體的實施細則，本次方案指出了集體建設用地“入市”的一個途徑，也是農村土地制度改革的一個重要突破。城市的很多小産權房使用的是集體建設用地，此項措施改變了小産權房完全非法的局面，出租将是合法的，但是嚴禁以租代售。

本《方案》對房地産市場，短期基本無影響，長期将減小房價上漲動能。短期看，首先，根據政策，試點城市範圍有限，只有13個。其次，試點城市要在2017年11底前編制上報實施方案，項目還要規劃、施工建設，真正形成房源供給能力要1-2年時間。再者，試點項目數量有限，政策要求試點項目醫療、教育等公共設施配套齊全，另外地方政府土地财政依賴，也不可能大量批準試點項目。然後，2019年11月要對政策進行中期評估，評估前試點城市範圍不會放開，試點項目數量也會受到控制。總之，由于試點城市範圍少、短期内形不成有效供給、試點項目數量有限等，該政策對房地産市場短期無影響。

長期來看，如果2019年中期評估和2020年試點總結效果良好，集體建設用地建設租賃住房大範圍、大幅度推行，将釋放租賃住房供應的巨大潛能，使得租賃住房供應大量增加，緩解住房供求矛盾，進而房價快速上漲的動力将受到抑制，恐慌性需求也将減少，從而進一步減小房價快速上漲動能。租金方面，這部分住房土地成本較低，租價也将會很低，會有更多人選擇租房而不買房，從而也會減少購房需求。因此，此類租賃住房如果大量上市，量的方面将緩解供求矛盾，價的方面将降低市場租金價格，更多人選擇租房，導致購房需求減少，綜合起來将減小房價上漲動能。

劉水 觀點地産新媒體專欄作者