張宏偉：特朗普減稅+美元加息，2018中國樓市将暴跌！

北京時間12月2日，美國參議院通過了特朗普的稅改法案。減稅法案的通過不僅挽救了特朗普持續低迷的聲望，也會在未來相當長一段時間里，對美國和世界産生重大影響，減稅将與加息、縮表一道構築成美國經濟政策的支柱——即寬松的财政政策以及從緊的貨币政策。

從全球經濟形勢來看，特朗普上台後美元進入加息通道，英國“脫歐”後歐盟“黑天鵝”事件頻現，歐日繼續量化寬松，“金磚國家”經濟發展仍然面臨困境，經濟形勢日趨復雜。此時，對于中國經濟及樓市來講，“美國減稅+美元加息”（2015年至今已經累計加息3次）就是一個“黑天鵝”！尤其是當美國新一屆總統特朗普上台之後，預計美國2018年還會繼續加息3次左右。那麼，“美國減稅+美元加息”對于中國樓市影響如何？

影響之一：“美國減稅+美元加息”，國内資金還會繼續“外逃”，對中國已經處于逐步降溫的樓市來講是“利空”。

先說美國減稅。據媒體報道，這份美國減稅法案最大的亮點是：美國的企業所得稅将會從目前的35%，降到22%或者20%的水平。最近的消息顯示，特朗普對所得稅比率的容忍度從原來的20%提高到22%，也就是為了兩院能夠正式通過法案，特朗普願意做出妥協。另外個人所得稅方面也有不同程度的調整，衆議院版本的法案還提出徹底廢除遺産稅。有人做過測算，這些舉措将會降低總稅收1.4萬億美元左右。

從對中國影響來看，美國減稅使美國的商品在全球市場更加具有競争力，相對應的美國減稅對中國出口勢必會造成負面影響，不利于中國出口。同時，因為美國減稅中國的短期流動資本外流壓力會增加，對外匯儲備會有不利影響，外匯儲備也會有下降的壓力。

從樓市的角度來看，美國減稅的實施，将增加美聯儲加息的次數，将影響各國銀行的決策。比如中國央行在明年下半年“被動加息”可能性将增加，加息對中國樓市、股市将構成利空。

同策研究院總監張宏偉認為，美元進入加息通道後，全球資本也會向美國流動，對于中國來講也是如此，資金流向也會至美國。以中國外匯儲備為例，兩年前(截至2014年3月底，我國外匯儲備余額為3.95萬億美元，居世界第一)，中國外匯儲備達到歷史高峰的4萬億美元左右，然而，自2014年6月份美國開始提出貨币正常化議題之後，中國的外匯儲備大幅減少，截止2017年10月，已經降低至3.1萬億美元左右。雖然自今年以來外匯儲備數據開始連續回升9個月，但是，這更多的是因為外匯管制的結果。當未來1-2年“美國減稅+美元加息”雙重因素疊加影響之後，預計未來1-2年中國的外匯儲備就有可能降低至2-2.5萬億美元甚至更低。這說明，未來國内資金還會繼續“外逃”，那麼，這些資金逃到哪里？顯然，轉向美元資産或房産。這對中國已經開始調控並且逐步降溫的樓市來講是“利空”。

影響之二：“美國減稅+美元加息”，全球資産配置方向轉向美元資産或房産，中國高淨值人群配置美元資産的趨勢會更加明顯。

“美國減稅”的财政政策有利于美國經濟復蘇，“美元加息”有利于外圍資本回流美國，外資對美國投資增加勢必也會拉升美國經濟增長，這樣，投資價值處于上升期的美國房産或美元定價資産會更加具有投資價值。

因此，“美國減稅+美元加息”雙重因素到來之後，從全球投資客或财富階層的資産配置方向來看，購置美元資産或增加美元資産成為他們的最優選擇，美國房地産市場更加具有投資價值。在此市場背景下，美元定價資産處于升值過程中，而中國樓市在調控政策壓力下已經進入調整的周期，中國的投資客或高淨值人群會對比中美樓市的變化周期與投資價值，最終還是會選擇投資價值處于上升期的美國房産或美元定價資産。

影響之三：國内融資渠道收緊的背景下，美元債發行規模開始增加，此時，美元進入加息通道，國内房企境外債務尤其是美元債務成本進一步上升，運營風險增加。 

事實表明，伴随美元加息，國内貨币政策也正在做“收緊”的調整。“兩會”報告顯示，2017年M2同比增速為12%，比去年13%的目標略有降低，然而，央行報告數據顯示，截止2017年10月末，廣義貨币(M2)余額165.34萬億元，同比增長8.8%，增速再次創出新低。同時，新增人民币貸款和社會融資規模也不及預期。從宏觀貨币政策走向來看，2018年M2增速或将維持10%左右的增速運行，市場流動性在逐步收緊。

從房地産市場來看，國内房企選擇發行國内公司債的通道也慢慢被卡死，融資成本也在逐步上升。同時，各地房貸利率“加息”，購房和投資房産的成本上升。在此之前，就房地産行業來講，房企的非自有資金已經禁止拿地，房企的杠杆被降低了；房企再融資已經沒有那麼容易；房企國内發債的單筆規模大幅下降，總規模趨勢也出現大幅下降，發債的利率也在小幅回升；私募在16個熱點城市被叫停；迄今為止仍然沒有房企直接IPO的案例，未來即使借殼上市也将難上加難。除此之外，央行、銀監會、證監會等部委對房企融資均釋放了收緊的信号，多渠道正在收緊房企的“杠杆”。在這樣的情況下，部分房企又開始将融資渠道轉向海外，這也是近期為何房企美元債發行規模又開始增加的非常重要的原因。

此時，美元進入加息通道， 國内房企境外債務尤其是美元債務成本進一步上升，伴随着融資渠道的逐步收緊，房企運營風險越來越大。據筆者觀察，房企“加杠杆”的資金周期一般為2年左右，也就是說2018年上半年将是2016年年初房企開始集中“加杠杆”資金開始到期的時間。也就是說，2018年上半年，房企首次“加杠杆”的資金将面臨償還壓力。如果企業無力償還，則面臨資金的壓力。

影響之四：“美國減稅+美元加息”加速國内樓市調整，樓市“大魚吃小魚，快魚吃慢魚”，市場集中度加速特征将更加明顯。

從2017年1-11月房企總銷金額來看，“碧萬恒”三家企業銷售之和已經接近1.5萬億，占TOP100企業銷售總額6.38萬億的比例為23.1%（前10月比例為23.5%），占TOP10企業銷售總額的比例為51.3%（前10月比例為51.6%），市場集中度越來越高。同時，從目前行業競争格局來看，2017年1-11月銷售金額超千億的房企達到14家，預計2017全年17家左右，2018年25-30家，2019年30-35家。千億房企的競争暗潮洶涌，中海繫、招商繫、保利繫、綠地等央企、國企房企試圖通過重組形成“巨無霸”聯合體，争奪未來行業（經營業績或市值）老大的地位，競争異常激烈。而對于大牌民企來講也不示弱，比如恒大通過頻繁收購中渝置地、嘉凱城、廊坊發展、萬科等房企旗下物業或股權，2016-2017年銷售業績實現跨越式增長；融創也積極推進並購，近兩年來收購天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的項目或股權，積極進行規模化擴張，至今為止已經成為行業銷售金額排名第四的房企。而碧桂園更是抓住三四線城市輪動上漲的機會，至今為止總銷金額超過5000億，成為“宇宙”排名第一的房企。

同策研究院總監張宏偉認為，“美國減稅+美元加息”後，國内資本繼續外流，而國内資本市場環境日趨從嚴（2017年M2同比增長目標為12%，比去年13%相比開始收緊，對樓市來講，銀監會、證監會已經收緊房企融資渠道），這樣的疊加因素将加速中國樓市進入調整期。随着2017-2018年樓市進入新一輪市場調整期，樓市的深度調整将導致更多的中小房企退出房地産或被收購，而這對于綜合競争實力較強的房企來講則成為逆勢發展的機會，尤其是對于大型品牌房企來講，會在樓市下半場這個階段繼續“大魚吃小魚”，增強自身在行業内的規模化優勢。

影響之五：經濟危機周期與中國房地産調整周期疊加，“美國減稅+美元加息”将使中國樓市2018年的調整深度加大，部分城市房價或将暴跌。

按照經濟周期來看，我們往前推演幾十年可以發現基本上是10年一個經濟周期，前幾輪的經濟周期的低谷點分别為2008年的美國次貸危機、1998年的亞洲金融危機、1988年左右蘇州解體東歐劇變導致的經濟危機、1978年左右就中國而言面臨百業待興的經濟低迷局面，再往前不必多言，也大體上是10年左右一個經濟周期。按照上述經濟周期規律，也就意味着2018-2019年左右中國經濟将面臨新的底部。

從本輪商品住宅市場趨勢來看，自2016年10月核心一二線城市調控以來已經一年有余，随着市場大檢查拉開帷幕，從典型一二線城市來看，今年下半年尤其是10月份以後的商品住宅成交量也确實出現同比30-50%不同程度的下滑，一二手房成交價格也開始出現松動，市場進入“調整期”的迹象越來越明顯。

同策研究院總監張宏偉認為，雖然今年大多數已經提早完成銷售目標，並且部分房企還上調目標，今年已經銷售壓力並不大，對上市房企來講，今年可以給資本市場一個完美的交代，但是，銷售業績自今年下半年以後已經開始顯現壓力，尤其是“十九大”後，核心一二線城市銷量並沒有明顯起色，並且今年年底“翹尾”行情難現，如果這樣的市場趨勢延續到2018年，也就意味着2018年房企将面臨“銷售目標提高，但是市場環境更加惡化”的大環境，很顯然，房企2018年重置銷售目標背後的壓力将越來越大。

我們可以預想，2018年一季度因為樓市調控與春節等因素，樓市将繼續延續當前低迷的市場行情，一年開局失利，意味着春節後房企必然會開足馬力進行銷售，否則二季度将銷售量将難以起色，半年報業績會面臨較大的壓力。

而從樓市調控政策來看，2018年“兩會”剛好是新一屆政府的換屆時間，樓市調控政策也不可能出現松動，春節後房企必然會開足馬力進行銷售能否有成效也值得懷疑，因此，對于房企來講，2018年春節後最有效最快的方法就是啟動“大幅降價”促進銷量的快速提升。

由此我們發現，由于經濟周期與房地産周期在2018年将同時處于低谷期，屆時，市場将進入深入的調整，這對于房地産行業來講是一個艱難的挑戰。尤其是當“美國減稅+美元加息”雙重因素影響之後，一方面國内資本繼續外流，另外一方面國内經濟狀況並不理想，貨币政策繼續寬松的空間並不大，對樓市來講，銀監會、證監會已經收緊房企融資渠道，房企尤其是加杠杆較大的民營房企未來1-2年将面臨資金兌付的壓力。至此，我們可以預期，當經濟危機周期與中國房地産調整周期疊加來臨之時，美元加息将使中國樓市2018年的調整深度加大，甚至核心一二線城市樓市比如深圳将出現房價大幅下降的暴跌情況，部分民營房企極有可能在這一輪市場調整中面臨資金鍊斷裂的危機。