對明年樓市6個觀點：房企一定要熬過2018年年底！

張宏偉 針對2018年商品住宅市場，筆者有以下6點看法：

1、政策預期：2018年三季度前調控政策不會出現風向標意義松動，明年四季度至2019年調控政策才具備實質性松動的條件。理由有三：一是，政府換屆沒有完成，政府換屆完成3-6個月後才有可能松動，也就是2018年三季度以後的事情了；樓市在2018年上半年進入實質性調整期，調整期過後勢必會有“救市”政策出台；新一屆政府19屆三中全會預計明年10-11月召開，之前不可能松動，之後有可能會出台刺激政策，為新一輪經濟增長鋪路。

2、市場趨勢：從趨勢來看，去年10月到明年歷時2年左右下行調整期，2019-2020歷時兩年樓市上行期，2019年成交量上漲為主，2020年房價會有新一輪上漲；這輪樓市調控周期和之前幾輪不一樣的特點就是，周期明顯拉長，此前幾輪樓市周期基本一年漲一年跌，或者一年半上漲一年半下跌，這一輪周期是兩年的下行周期和兩年的上行周期。從周期特征來看，房企要活得好，一定得熬過2018年年底才可以，否則，企業極有可能資金鍊斷裂甚至在市場調整期被其他企業收購。

3、營銷機會：一線城市因供地量放緩、租賃用地比例增加，地價攀升等因素，進入“慢周轉”時代，預計2018年放量機會比今年多一些，但由于樓市調控繼續從嚴執行難以有大機會；二線城市尤其是弱二線城市（比如中西部、東北的省會城市）2018年仍然有放量的機會；三四線城市：一線城市、強二線周邊的三四線城市有階段性放量機會，但由于樓市調控從嚴及核心城市沒有回暖，這些三四線城市也難以有大機會，其他三四線城市上半年還有放量機會，下半年由于交易量被透支，很難說會繼續延續。

4、拿地機會：一二線城市是比較好拿地機會，也是比較好並購機會；一線城市、強二線周邊的三四線城市拿地機會看好，其他三四線城市不看好；一線城市、強二線城市不是企業規模大就可以拿到地，因為直接招拍挂成本已經太高，從趨勢來看，有沒有“引進産業”的優勢以及“産城融合”的能力将成為這些城市品牌房企在“取地”戰略上角逐的重點。

5、租賃市場：據悉，十三五期間全國計劃供應租賃住房870萬套，這意味着未來3-5年一線城市、強二線租賃市場開始大力推進，從目前情況來看，國企利用存量工業用地、商辦物業轉化為租賃住宅增加租賃住房供應，預計國企将繼續發揮租賃市場供應的主導作用，對新房市場預期也會産生影響。

6、不确定因素：經濟危機周期與中國房地産調整周期疊加，“美國減稅+美元加息”将使中國樓市2018年的調整深度加大，部分城市房價或将暴跌。

按照經濟周期來看，我們往前推演幾十年可以發現基本上是10年一個經濟周期，前幾輪的經濟周期的低谷點分别為2008年的美國次貸危機、1998年的亞洲金融危機、1988年左右蘇州解體東歐劇變導致的經濟危機、1978年左右就中國而言面臨百業待興的經濟低迷局面，再往前不必多言，也大體上是10年左右一個經濟周期。按照上述經濟周期規律，也就意味着2018-2019年左右中國經濟将面臨新的底部。

從本輪商品住宅市場趨勢來看，自2016年10月核心一二線城市調控以來已經一年有余，随着市場大檢查拉開帷幕，從典型一二線城市來看，今年下半年尤其是10月份以後的商品住宅成交量也确實出現同比30-50%不同程度的下滑，一二手房成交價格也開始出現松動，市場進入“調整期”的迹象越來越明顯。伴随着“美國減稅+美元加息”，極有可能會誘發新興經濟體經濟危機的發生，一旦發生這樣的危機，預計将使中國樓市2018年的調整深度加大，部分城市房價或将暴跌。

張宏偉 觀點地産新媒體專欄作者，同策咨詢研究部總監