香港零售物業市場:新商業模式是否足以力挽狂瀾?

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2018-03-20 12:37

  • 盡管香港零售業銷貨額自2017年初以來重返正增長區間,眼下看似日漸回暖,但未來銷售能否持續穩定增長仍然存疑。

    紀言迅 僅僅一年前,香港零售業才剛走出訪港旅客人數減少致使銷售下滑的困境。特别是作為奢侈品消費主力軍的内地旅客,人數跌幅尤為顯著。盡管香港零售業銷貨額自2017年初以來重返正增長區間,眼下看似日漸回暖,但未來銷售能否持續穩定增長仍然存疑。銷售如持續增長,可望改善零售物業市場的前景。

    在2017年的大部分時間里,由于商業氣氛好轉,人民币匯率反彈,内地訪港旅客人數回升,香港低迷多時的零售業銷貨額錄得增長。

    然而,這輪復蘇卻難掩一個事實——香港零售業很難重現前些年的荣景。内地旅客消費模式從高檔商品轉向中檔商品,意味着香港零售業不能再依靠奢侈品銷售。與此同時,僵化的匯率制度、網購的普及,加上來自近鄰國家的激烈競争,迫使香港零售業發展諸如體驗式零售等創新商業模式,以免被淘汰出局。

    體驗式消費的模式在餐飲業中最為明顯,而餐飲業對香港旅遊業的重要性有增無減。随着網購的普及,香港吸引内地購物者的傳統競争優勢在近年逐漸消減。但是,人們無法在網上體驗一個城市的風物和文化元素,而香港的魅力正在于充滿特色的多元歷史文化傳統,這是中國其他城市無可比拟的。其中之一,就是香港的地道美食。

    得益于此,餐飲業成為吸引旅客訪港的主要因素之一。内地旅客的旅遊模式從過夜轉變為不過夜,則是另一成因。即使平均逗留時間縮短,但2016年酒店外餐飲消費在内地過夜旅客的總支出中所占比例達到12.3%,比2013年的2.9%高。對于不過夜旅客,該比例在同期從2.8%上升到4.8%。

    餐廳的收入數字更能說明問題。2008年,旅客酒店外就餐的消費在餐廳總收入中所占比例不足16%,但到2016年這一數字上升至逾25%。此外,香港在2008年2月廢除了酒稅。考慮到香港沒有增值稅或商品服務稅,在各大城市中,香港确實是首個酒類免稅的貿易和分銷樞紐,這進一步促進了本地餐飲業的發展。

    香港電影票房市場在近年來也實現強勁增長。在需求增長的推動下,票房收入從2012年的15.6億港元攀升到2016年的19.5億港元,增幅近25%。與此同時,電影院座位數減少近一成,以致電影院座位供應相對需求增長的缺口持續擴大。

    雖然點播電影日益普及,但香港仍有一個看重影院觀影體驗的穩定群體。另外,對于很多消費者來說,以活動為基礎的娛樂是消費體驗的重要一環。因此,這個市場有巨大的拓展空間。

    也許時間會證明,上述事态發展是否有助香港零售業走出衰退循環。在内地購物者減少的情況下,強勁的本地消費支撐了日用品為主的中檔零售,這要歸功于香港經濟穩健的基本面。但零售業正迎來各種颠覆性技術,線上與線下、企業與顧客之間的動态為之轉變。然而,香港在支付繫統和分銷渠道的變革成效方面遠不及内地。

    從結構上看,香港零售業和零售物業市場繼續依賴内地旅客,但受匯率波動和宜遊勝地的選擇增多等因素影響,入境旅遊業的復蘇能否持續仍然存疑。當前的復蘇也可能令香港變得自滿,這不但會拖慢産業革新的進程,更會将香港置于又一次沖擊之下——不論緣起旅客計劃的變更抑或地緣政治争議。

    但香港零售業的主要參與者無需費力尋找成功推行改革以求長遠發展的案例。英國部分大型商場在手機網購文化盛行的當下仍大獲成功,就是有力的實例。

    紀言迅 萊坊董事及大中華區研究及咨詢部主管,觀點地産網專欄作者

    撰文:紀言迅    

    審校:楊曉敏



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