樹立房地産市場思想觀：謹慎、樂觀

内容提要

市場現狀：總體來看，我國房地産市場快速發展是由經濟社會基本面支撐的，我國處于城市化中期，GDP仍能保持中高速增長，會繼續驅動房地産市場發展。趨勢特征：城市群發展是趨勢，人口、經濟還将進一步集聚；房地産市場發展速度正由高速向中低速轉變；追求美好生活，住房消費升級；房地産市場動力轉換，城市更新成為房地産市場增長最重要動力源。

策略建議：（1）市場思想觀，對于房地産市場，中長期樂觀，短期謹慎；戰略上樂觀，戰術上謹慎。（2）城市布局，抓住建設網絡化城市機遇，向城市群一二線城市周邊的三四線城市下沉。（3）業務拓展，把握房地産市場動力轉換，城市更新成為房地産市場增長最重要動力源，着力拓展城市更新業務。

一、房地産市場現狀及趨勢特征

（一）市場現狀：房地産發展受經濟社會基本面支撐

房地産市場快速發展是由快速城市化和經濟增長“雙輪驅動”，我國房地産市場快速發展是由經濟社會基本面支撐。房地産市場發展由需求帶動，按照經濟學基本原理，這種需求是有效需求，既有購買意願又有支付能力，城市化快速推進提供購買意願，經濟快速增長提供支付能力，兩種因素結合形成的需求是房地産的有效需求，缺一不可。因此，房地産市場快速發展必然是由城市化和經濟快速增長雙輪驅動。自98年房改以來，我國房地産市場經歷了近20年的快速發展，期間也是我國城市化快速推進和經濟高速增長時期。近年來，我國房地産市場發展速度與城市化速度及經濟增速保持協調一致，換句話說，我國房地産市場快速發展是由經濟社會基本面支撐的，房地産市場發展並沒有脫離經濟社會基本面。

日、韓經驗也表明，城市化和經濟增長推動了房地産市場快速發展。日本、韓國是我國的近鄰，文化與我國相近，均完成工業化和城市化，突破中等收入陷阱，邁入發達國家行列，是後工業化、城市化國家典型代表。日本快速城市化時期是1945-1975年，30年間城市化率從30%提高到75%，同時經濟也處于高速增長，GDP年均增長10%左右，期間地價年均增長接近20%，伴随着的是房地産市場快速發展。韓國城市化比日本晚，快速城市化時期是1960-1990年，大概也經歷了30年時間，城市化率從30%提高到75%，期間也是地價快速上漲，房地産市場快速發展。城市化完成以後，也就是城市化率超過75%以後，無論是GDP增速還是地價上漲都出現了明顯放緩，日本是在1975年以後，韓國是在1990年以後。當然，日本1990年初的房地産市場危機也是深刻教訓，值得警惕，日本當時城市化率接近80%，GDP增速在5%以下，貨币政策出現極度寬松到驟然緊縮的轉變，而我國現階段處于城市化中期，GDP仍能保持中高速增長，經濟發展階段與日本當時有明顯不同，貨币政策保持穩健，目前我國還不太可能出現類似的房地産危機。

我國處于城市化中期，GDP仍能保持中高速增長，會繼續驅動房地産市場發展。房地産市場發展是由需求帶動的，滿足有效需求條件，體現在宏觀經濟上就是城市化和經濟增長，城市化帶來的農村轉移人口提供購房意願，經濟增長進而居民收入提高提供支付能力，雙因素綜合驅動房地産市場發展。當前，根據國家統計局數據，2017年我國城市化率為58.5%，我國還處于城市化中期，預計2030年我國城市化達到75%，完成城市化過程。另外，2017年GDP增速為6.9%，未來10年GDP增速在5%以上也是大概率事件。因此，由城市化和經濟增長的雙輪驅動，我國房地産市場還有10多年的增長空間。

（二）集聚趨勢：城市群發展勢不可擋，大城市将會更大

我國城市群發展勢不可擋，城市群的人口、經濟集聚将繼續強化。根據人口普查數據，1990年三大城市群人口占全國比例為10.91%，2000年占比為12.46%，2010年占比為14.55%，人口占比持續提高。現在，我國是處于城市化中期，人口向城市群集聚的趨勢仍将繼續。

我國一線城市不是太大，而是太小。從最大城市人口占全國城市人口比例來看，根據世界銀行數據，我國僅為3.1%，其它金磚國家比例都比我國高，我國周邊的泰國、馬來西亞、菲律賓、巴基斯坦等，以及與我國人均GDP相近的墨西哥、阿根廷、保加利亞等國也比我國比例高，發達國家美國、日本、韓國等比例也比我國高。總的來看，我國大城市不是太大，而還是太小。

（三）發展速度：由高速向中低速轉變

房地産發展速度呈現階梯型下滑特征。房地産市場發展是由需求帶動的，以需求側主要指標商品房銷售面積來看，選取全國商品房銷售面積增速指標，自98年房改以來，每五年劃分一個段計算平均增速，第一個五年平均增速為24.5%，第二個平均增速為18%，第三個平均增速為9.1%（備注：第三個五年平均增速為9.1%，比第四個平均增速9.3%還稍低，原因在于第三個五年包括2008年，由于受世界金融危機沖擊，當年全國商品房銷售面積大幅度下降19.7%，拉低了平均水平。），第四個平均增速為9.3%，預計第五個五年（2018-2022年）平均增速為6%左右。可以看出，銷售增速呈現明顯的階段性下滑特征，也預示着房地産市場發展速度階梯型下滑，這一市場發展趨勢非常明顯。

（四）産品方向：追求美好生活，住房消費升級

我國房地産市場已經走過了短缺時期，全國總量供求基本平衡。根據國務院發展研究中心數據，2013年中國城鎮戶均住房已經達到了1.0套，意味着中國房地産市場已經從供不應求到了供求總量平衡，我國房地産市場發展已經走過了短缺時期。

數量基本滿足之後，追求品質，關注住房消費升級。《十九大報告》指出，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾，這是對當前我國經濟社會發展特點的重大科學判斷。這個論斷不僅适用于整個社會，也适用于房地産行業。從98年房改以來，房地産市場經歷20年的快速發展，房地産市場主要矛盾也發生明顯變化：由總量問題轉化為結構和質量問題，也就是從總量不足轉化為結構失衡，從“不夠住”的問題轉化為“住的貴”和“住的不好”的問題，客戶住房消費訴求正在變化，未來發展機遇應着力布局住房消費全面升級，全面提升居住體驗。

（五）市場動力：城市更新成為房地産市場發展最重要動力源

現階段，我國房地産需求主要有三類：城市化轉移人口需求、城市更新需求（舊城改造、棚戶區改造）、改善性需求。随着城市化減速，城市化轉移人口數量在減少，城市化轉移人口需求也越來越少。另外，由于住房存量的逐年增加，棚改拆遷量會越來越大，城市更新的規模會越來越大。2017年城市化率58.5%，全國總人口13.8億，依據城市人口8億、人均住房30平計算，估算現有城市住房存量有240億平，按房齡40年，年折舊率2.5%，估算年城市更新需求大概6億平米，超過了城市化轉移人口的住房需求量（備注：按房齡30年、折舊率3.3%，估算年城市更新需求7.9億平，城市更新需求規模更大。全國總人口13.8億，城市化率每年提高1.2個百分點，估算農村向城市轉移人口1700萬，按人均需要住房30平米，估算城市化轉移住房總需求為5.1億平米。），成為房地産最重要的需求部分。城市更新需求成為我國房地産市場增長的最重要動力源，建議關注城市更新業務。

二、策略建議

（一）市場思想觀：謹慎、樂觀

樹立“謹慎、樂觀”的房地産市場思想觀。中長期樂觀，戰略上樂觀，我國房地産市場快速發展是由經濟社會基本面支撐，房地産市場發展並沒有脫離經濟社會基本面的支撐，我國還處于城市化中期，GDP仍能保持中高速增長，我國房地産市場增長發展還有10多年時間。短期謹慎，戰術上謹慎，我國房地産市場表現出3-4年的波動周期，一二線城市與三四線城市發生闆塊輪動，不同城市市場情況不盡相同，房地産市場動力轉換，政策頻繁調控，這需要在經營上謹慎，踏準市場節奏。總之，對于房地産市場，中長期樂觀，短期謹慎；戰略上樂觀，戰術上謹慎。

（二）城市布局：抓住建設網絡化城市機遇，向城市群三四線城市下沉

從房地産市場發展趨勢看，一二線城市房地産需求外溢将愈加明顯。經過上文分析，我國城市群發展勢不可擋，城市群的城市人口、經濟集聚将繼續強化。從北京周邊、上海周邊房地産市場發展來看，一線城市房地産需求外溢較為明顯，随着城市規模擴大和軌道交通建設，二線城市房地産需求外溢的情況也會越來越明顯。相比來看，強二線城市周邊的三四線城市存在較多機會，因為現在一二線城市及一線城市周邊競争已經很激烈。

從政策來看，建設網絡化城市将是未來發展重點，城市群中一二線城市周邊三四線城市受益最大。在中國發展高層論壇2011年會上，時任中央财辦副主任劉鶴提出發展城市群的政策導向和建設網絡化城市(CityNetworking)的發展模式，“網絡城市”是通過輕軌、地鐵、其他公共交通和通訊繫統，在合理的運輸半徑内實現大中小城市的“同城化”，以此實現特大城市的規模效益。2017年“中央經濟工作會議”指出，“提高城市群質量，推進大中小城市網絡化建設”。建設網絡化城市，一二線城市将有力帶動、輻射周邊三四線城市發展，一二線城市周邊三四線城市将獲迅速發展機遇。

從對沖房地産市場波動來看，也需要下沉到三四線城市。房地産市場闆塊輪動比較明顯，比如從本輪房地産市場波動來看，2016年一二線城市房地産市場開始迅速增長，由于政府調控措施，需求、資金外溢，2017年一二線城市市場調整，三四線城市房地産市場表現較好。一二線與三四線城市房地産市場交替輪動明顯，有些公司業務只在一二線城市，很難規避市場闆塊輪動帶來的波動沖擊，因此需要下沉到三四線城市，能對沖房地産市場闆塊輪動帶來的波動影響。

（三）業務拓展：把握房地産市場動力轉換，着力拓展城市更新

積極着力拓展城市更新業務。我國房地産三大類需求：城市化轉移人口需求、城市更新需求、改善性需求，支撐我國房地産市場增長發展的動力正在轉換，随着城市化速度放緩，住房存量積累增加，城市更新需求正在成為房地産市場增長最重要動力源。建議房企積極把握房地産市場動力轉換機遇，着力拓展城市更新業務，以支撐公司快速、持續發展。

劉水：中央财經大學經濟學博士 觀點地産專欄作者