劉水：走出房地産認識三大誤區

劉水 一直以來，許多學者及行業人士對房地産指標本質意義認識有誤，比如關于房價收入比理解，關于人均居住面積國内外比較，關于房價與CPI關繫。這些認識誤區有的存在了很多年，誤導社會大衆，誤導行業。本文将詳細闡釋房地産認識的這三大誤區，深入分析這些指標的真實意義，客觀、理性看待房地産市場變化。

1、關于房價收入比

房價收入比經濟學意義：近年随着我國部分城市房價快速上漲，學者、政府、房地産企業、研究機構等等紛紛應用房價收入比指標衡量房價于合理水平的偏離度，普遍認為世界銀行所設定的4-6之間為合理範圍水平。房價收入比=房屋總價/居民家庭收入，簡單理解，房價收入比就是房價與收入的比值，上面分子房價高低很重要的是由地價決定的，下面分母家庭收入其實是勞動力要素的價格，因此，房價收入比其經濟學本質意義就是土地要素價格和勞動力要素價格的比值。不同的國家、地區經濟繫統，土地要素、勞動力要素數量結構不同，在經濟繫統中土地要素價格與勞動力要素價格的比值不具有一般性，因此房價收入比值範圍也不具有一般性，世行初定的4-6合理範圍也不是适用于每個國家。

我國房價收入比高的原因：相比于其他國家，比如美國，我國房價收入比較高，除了計算中使用的房價、收入數據差異原因外，我國土地價格較高，也就是說地價相對于勞動力價格較高，是造成房價收入比值較高的最重要原因。觀察我國經濟社會現實狀況，地價相對較高有以下原因：其一，土地、勞動力數量結構因素，我國地少人多，經濟繫統中就表現為地貴人力相對便宜。其二，土地制度因素，我國房地産建設用地屬于政府壟斷，賣方壟斷市場的要素價格高于一般競争性市場所形成的價格，因而我國房地産建設用地價格較高。其三，财稅體制因素，地方政府土地财政依賴症，使得地方政府有推高地價的内在動力。總之，由于資源禀賦結構不同，土地制度不同，财稅體制不同，不同國家經濟繫統中地價與勞動力價格比值有很大差異，不同國家房價收入比不能進行簡單橫向比較。

我國房價收入比變化情況：不同經濟體橫向比較房價收入比意義不大，但是同一經濟體可以縱向比較。我國整體房價收入比，按面積100平、戶均3口人估算，1998年房改時候是12.7，2017年是7.2，房價收入比呈現是逐步下降的趨勢。從重點城市來看，在2002-2016年之間，房價收入比明顯上升城市有北京（12.7-16）、廈門（8.7-14.4）、上海（10.4-14.3）、天津（8.9-11.5）（深圳數據不完整未做分析），也就是說一線城市與廈門、天津房價收入比上升明顯。房價收入比穩定的城市有成都（7.3-7）、廣州、杭州、合肥（8.2-9）、南昌、南京、甯波、石家莊（8.3-9.1）、武漢（8.2-8.6）、鄭州（9-8.2），變化幅度不超過1，房價收入比有明顯下降的城市主要是東北、西部的城市有大連、哈爾濱、沈陽、長春、青島、西安、南甯等。也就是說，經過10多年時間，絕大部分城市房價收入比都沒有明顯上升，比如成都、合肥、武漢、鄭州一直都在8左右，如果按一般看法房價收入比4-6是合理的，那上述很多城市10多年前都有泡沫了，如果一個泡沫10多年都沒有破，那這個泡沫也是實心的。

2、關于人均居住面積

國家統計局公布，2016年我國城鎮人均住房建築面積為36.6平米，發達國家日本為40.2平米，英國和法國為39.6平米，德國42.9，意大利43平米，美國66.7平米，我國人均居住面積接近發達國家水平，據此有些人判斷我國房地産基本沒有發展空間了。這種判斷是錯誤的，沒有弄清楚指標的确切含義。

我國人均居住面積與國外指標含義不同。我國商品房統計買賣使用的面積是建築面積（公攤面積與套内面積之和），國外使用的是套内面積，上述日本、英法德意、美國等發達國家公布的人均居住面積均是套内面積。新華社網訊評論上，2018年7月27日發一篇名為《公攤面積傷民矛盾亟需解決》的文章，指出我國房子面積含公攤，西方國家房子面積統計不含公攤。2016年，我國人均36.6平米，按公攤20%折合成套内面積是29.3平米，與發達國家人均居住面積40平米左右仍然有很大差距。

3、關于房價與CPI關繫

社會關于房價與CPI關繫有一種認識誤區，認為CPI統計計算不含房價是政府有意而為之。政府為避免CPI上漲過快故意不把房價納入統計計算，因為有時房價上漲過快，政府如果把房價納入CPI計算，也會促使CPI上漲很快，引起社會不滿。

看看CPI指標含義。根據統計局公布信息，消費者價格指數（CPI）反映的是居民生活費用變動趨勢的指標，居民生活所必需的衣、食、住、行、醫、教、娛都包括在其中。 CPI指數用途：第一, 為貨币管理當局治理通貨膨脹提供決策依據, 即作為衡量宏觀經濟形勢的CPI。第二, 為政府财政部門、勞工管理部門、企業以及居民計算失業者和就業者的生活費用補償等提供依據。

我國CPI八大類商品構成，權重分别是食品34%，娛樂教育文化用品及服務14%，居住13%，交通通訊10%，醫療保健個人用品10%，衣著9%，家庭設備及維修服務6%，煙酒及用品4%。這里居住範圍包括水電氣價格、維修價格及房租價格，不包括房價。

根據CPI指標的意義，政府不把房價納入CPI統計計算是由依據的。

其一，根據CPI指標含義不應把房價納入CPI統計計算。CPI統計的物品都是消費品，不含工業品和資産的價格，根據國際核算慣例，商品房屬于資産，購房行為屬于投資，不是消費。如果把房價納入CPI，商品房屬于資産，以此類推，同是資本品的股票價格也應納入CPI，那CPI就失去了它衡量“消費”價格變動的初心和本意。

其二，根據國際慣例也不應把房價納入CPI統計計算。大部分國家把房租價格納入CPI，比如美國、德國、墨西哥、日本、韓國、匈牙利、冰島、捷克、丹麥、荷蘭、挪威、斯洛伐克、瑞典、土耳其、 墨西哥、伊朗、印度等。只有澳洲極少數國家如澳大利亞、新西蘭把房價納入CPI。另外，有網絡傳言美國CPI中房價權重占30%，筆者經過文獻核實，該說法是錯誤的，美國CPI不含房價，包含的是房租價格。

總之，根據CPI的确切含義及國際通行做法，不應把房價納入CPI統計計算。我國CPI不含房價成分，不是政府有意而為之。

劉水 觀點地産專欄作者，房地産資深研究員