歐陽先聲：政策放松的邊界在哪里？

歐陽捷 松，已是必然。

需要關注的是，政策放松的邊界究竟何在？

機構的嗅覺非常靈敏，各種政策研讨會的信息都會流傳出來，雖然大多僅僅是專家意見，但政府官員的調研方向本身就是最重要的信息。

當前，經濟下行無疑是政策方向最為關注的。

1、“穩經濟”乃重中之重，三駕馬車動力不足

市場下行趨勢不變、壓力增大已是共識，預計明年經濟增長可能在6%-6.3%之間。

如果真能守得住6%，相信政策還是能夠保持定力的。

但全球經濟同步收縮，中國經濟難以獨善其身。

如守不住6%，就會影響決勝“全面建成小康社會”這個百年奮鬥目標的進程。

穩經濟成為重中之重。

如何穩經濟？

首先，出口面臨不确定性，必須做好最壞的打算。

即使中美貿易談判取得階段性進展，也不意味着出口增長可以安枕無憂。

畢竟10月份中國對日、韓、英、德、法、意、印度、南非、加拿大、美國出口都出現下降，當月主要國别（地區）出口下降3.8%。

雖然11月份出口有所回升，但随着歐盟增長再次放緩、美國面臨衰退可能，出口增長很難納入經濟增長正貢獻的預估之内。

其次，投資下滑趨勢仍未改觀。

第三産業、房地産業投資增速都是趨于下降的，建築安裝工程與設備工器具購置投資增速也都是下降的。

只有制造業從3月的底部反彈，支撐了整體固定資産投資增速沒有出現斷崖式下跌，但僅靠這唯一支撐顯然是不夠有力、也難以持續的。

基建投資增速可謂是斷崖式下滑，這是因為地方政府債務約束導致的城市擴張性發展策略受阻所致。

再次，消費是穩定器嗎？

消費增速卻是持續下降的。

不僅是當月值增速同比下降，累計值增速同比也是持續下降的。

這背後的邏輯在于我們過去所說的，消費趨勢性下降來自于三個原因：

一是新生兒趨勢性減少。如今每年新生兒比上個世紀九十年代減少400多萬人，約減少20%；

二是老齡化趨勢性上升。2017年65歲以上老年人口比20年前淨增加7762萬人，增長96%，幾乎翻了一番；

三是消費欲望趨勢性減弱。當家電、汽車下鄉大潮過去，農村人均住房面積已經遠遠超過城鎮住房面積，農村人還有什麼可以大宗消費的嗎？

中汽協預測汽車銷量将零增長，電商網上零售增速也在下降，城里人如果不買房，也已經不知道要消費什麼了。

2、房地産當穩之又穩，市場有望築底回溫

因此，近兩次中央政治局會議反復強調“穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期，堅持穩中求進”。

如何穩中求進、保持增長？

中央政治局會議明确：“堅定不移辦好自己的事”。

換言之，就是着眼于國内。

以穩定企業家促進民間投資，以反腐調整利益分配，以改革減稅提振消費。

近半年來，兩次中央政治局會議均未提及房地産，是否意味着房地産調控已經到位？未來不再需要甚至可以放松調控？

盡管房地産投資、開工、成交、房企到位資金仍處于正增長區間，但市場已經出現下行信号，增速整體趨緩，銷售出現明顯壓力。

房地産的重心在住宅市場，市場下行三要素來自于投機客全面退潮、首置客無力購房、改善客出現觀望。

如果房地産市場不穩，固定資産投資也難以穩住，就會給穩中求進、保持增長帶來更大的壓力。

不過，我們預計，明年住房市場會出現回溫。

有三個因素促使住房市場出現回溫。

一是政府啟動基建。

基建主要依靠地方政府，而地方政府的資金明顯不足，從哪里融資呢？

無非是三個渠道：

地方債，但受到地方政府負債率約束；

城投公司拿地抵押，有助于托底地價並獲取銀行抵押貸款；

土地出讓金溢價，如果地價下降過快、溢價過低，土地出讓積極性将打折。在穩地價收益的基礎上，地方政府還是需要加大土地出讓、提升土地溢價來獲取基建的啟動資金的。

顯然，基建已經啟動，近1個月，發改委批復的基建項目總額已經超過1300億元。

基建的啟動也會帶來房地産配套環境的改善，有助于促進住房銷售和樓市企穩。

二是房企促銷收斂。

近兩年房企收入大增，負債率相對穩定，更為重視現金流，從形勢看，房企資金緊張度遠不如2008年，大幅降價的動力不足。

與此同時，資産“買漲不買跌”的特性也導致市場觀望情緒日濃，促銷折扣越多，越加劇市場觀望，去化率走低，反而促使部分房企促銷動作有所收斂。

同時，政府出于維穩目的“雙向限價”，既抑制了房價下降，也防止了地價下降，有助于穩定市場預期、減少客戶觀望。

三是政策悄然放松。

當前，市場成交量下滑是住宅市場的主要問題。

限購的目的是為了限制投機，既然投機客全面退潮，放松限購就成為穩定提升成交量的政策首選。

比如，降低入戶門檻、降低社保條件、降低人才標準，都會增加市場成交量。

限價也有放松，一些城市在市場下行時放松高端盤價格，釋放高價地入市，順勢解決了高端盤堰塞湖問題。

部分一二線城市房貸利率下調已經成為小趨勢，也會推動住宅市場的回溫。

市場不僅會築底，而且将回溫，意味着嚴冬不會來臨。

3、政策松是大勢趨向，五限放松預調微調

政策放松的邊界在哪里？

限購政策将出現普遍性放松，但不會是取消限購。

放松的邊界将聚焦在限購條件上，比如農民進城買房即可落戶，本科落戶降為中專可落戶，社保年限可以降為半年甚至更低。

三四線城市投機客已退潮，自住客2套住房已經足夠，限購已無必要，不過，放松限購可能只做不說，以免炒作。

全面放開限購2套的可能性不會太大，畢竟多數一二線城市仍然是供不應求、需要抑制需求的。

限售政策會不會放開呢？

其實，限售是地方政策，取消和保留都取決于當地市場和當地政府。

因此，當投機客退場之後，限售自住型購房者的實際意義已經消失。也許，過去的限售不會明文取消，但新的成交不會再限售了。

限貸政策會如何呢？

最近，央行行長易綱先生的演講特别引人注目，其中兩個核心觀點都觸及房地産市場的痛點：

一個觀點是：“當經濟衰退或者遭遇外部沖擊時，貨币政策應該及時出手，穩定金融市場，增強公衆信心”。

這意味着貨币政策的調整已經箭在弦上甚至可能已經出手，這是央行的逆周期調節動作，核心主要不在數量調控，而是價格調控加上宏觀審慎。

這也意味着，未來會有更多城市的房貸利率下調，而且房貸額度可能有所回升，這不僅是商業銀行看好房貸業務，更重要的是監管層在逆周期調節中窗口指導态度在轉變。

另一個觀點是：“住房金融就有一些宏觀審慎，具體到首付比例可以逆周期地調節。在各國首付的比例都不一樣，有的國家高，有的國家低，不同經濟周期首付比例也不一樣”。

這也意味着首置和改善自住客戶的首付比例将出現不同程度地下調，而且不同城市的首付比例也将不再一刀切，這将支持首置客和改善客的自住購房，符合“房住不炒”的邏輯。

房地産市場正面臨逆周期調節的時機，政策放松恰是逆周期調節的預調微調。

限價政策如何走呢？

在當前的市場預期下，房價上漲空間很小，房企促銷價格都在備案價格之下，限價令更多是象征意義，一些項目即使備案價格上調，也很難獲得快速去化。

因此，從地方政府的角度看，适度放松限價、提高備案價格，逐步恢復市場價格信号，既可以提高房價真實性與透明度，也可以滿足中央調控房價的要求。

當然，如果市場築底反彈，房價回升過快，限價令還是會繼續執行，以免投機客卷土重來。

限簽政策也會逐步放開。

當更多的實際銷售價格低于備案價時，房價均價下降反而造成市場預期不利，高端住宅價格加快網簽有助于平房價、穩預期、助築底。

不過，市場築底的時間會比較久，這是因為未來的政策趨向是放松，而非刺激。

這就相當于用繩子當棍子推動市場，顯然是有心無力的。

但是，這卻可以幫助市場各方主體恢復理性，穩定樓市預期。

這也符合我們過去所說：市場預期有所改變，政策微調須當趁早。

我們還會再度刺激樓市嗎？

不會了，這在政治上不允許，在經濟上也不合理。

中央政治局會議強調：“要保持戰略定力，注重穩紮穩打”，這對于房地産市場尤為适用。

因此，回溫不等于回暖，我們不會再回到過去火熱的盛夏了，未來樓市将回歸到橫盤時代。

回溫意味着市場熱度有所回升，購房者心态逐漸轉向平和，該買房的理性選擇，房企理性拿地，保持好現金流，地方政府适度放松調控，吸引房企買地，金融機構下調利率，助推市場回溫。

不過，“房住不炒”仍是長期定位，從這個意義上來說，放松不等于放開，調控也不會退出。

歐陽捷 新城控股高級副總裁 觀點地産網專欄作者