歐陽先聲：橫盤時代，房企多元化之路該怎麼走？（下）

提要：

1、人工智能市場前景

2、房地産增量市場人工智能應用場景

3、房地産存量市場人工智能應用場景

4、投資人工智能産業

歐陽捷 我們總是想既要規模，也要利潤，謂之戰略訴求。

阿里巴巴“參謀長”、原長江商學院教授曾鳴曾經說過，戰略就是：想要什麼？可要什麼？能要什麼？

三者交圈的那部分就是戰略機會。

想要的很多，或前有禁區，或力有不逮，謂之可“欲”而不可求。

無所欲或不可得，雖力所能及，卻終不能成，最終只剩下中間的一點，方為符合戰略訴求、有機會進入且有能力嘗試的。

問題是，想要、可要、又能要的行業有多少呢？

從現有市場規模來看，不算金融業和房地産業，超過萬億級産值市場規模的行業有31個。

數據來源：國家統計局，下同

其中平均利潤率高于7%的僅有8個行業，其中，8%-9%的只有3個，11-12.3%的只有3個。

多數行業雖有規模，卻無利潤。

如果既沒有規模、也沒有利潤，我們可以期待一個高成長的行業嗎？

從行業增速來看，2017年萬億級行業正增長的僅有13個，除煤炭開采和洗選業11.4%、以及石油加工、煉焦和核燃料加工業16.8%（這兩個行業2016年均為負增長），其它行業增速均不超過7.3%。

而且連續兩年正增長的行業僅有造紙和紙制品業、有色金屬冶煉和壓延加工業、汽車制造業，以及計算機、通信和其他電子設備制造業4個行業。

似乎，只有計算機、通信行業的增長是可投資並可持續的，計算機、通信行業的增長其實有賴于人工智能。

目前，正是人工智能大爆發的前夜。

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人工智能市場前景

人工智能市場規模增速越來越快，已經成為發展最快的行業之一。

2018年，中國人工智能市場規模預計達到238億元。

數據來源：中商産業研究院

雖然，人工智能的市場規模還不大，但全球與全國上下的重視程度無與倫比。

人工智能最大的機會不在規模，而在增長。

人工智能和實體經濟融合成為産業發展的重要目標，已經被寫入十九大報告。

國務院《新一代人工智能發展規劃》明确了我國新一代人工智能發展的戰略目標：

“到2020年，人工智能總體技術和應用與世界先進水平同步，人工智能産業成為新的重要經濟增長點，人工智能技術應用成為改善民生的新途徑；

到2025年，人工智能基礎理論實現重大突破，部分技術與應用達到世界領先水平，人工智能成為我國産業升級和經濟轉型的主要動力，智能社會建設取得積極進展；人工智能産業進入全球價值鍊高端。人工智能核心産業規模超過4000億元（年平均增速保持與過去數年相同的50%左右），帶動相關産業規模超過5萬億元；

到2030年，人工智能理論、技術與應用總體達到世界領先水平，成為世界主要人工智能創新中心。人工智能産業競争力達到國際領先水平。人工智能在生産生活、社會治理、國防建設各方面應用的廣度深度極大拓展，形成涵蓋核心技術、關鍵繫統、支撐平台和智能應用的完備産業鍊和高端産業群，人工智能核心産業規模将超過1萬億元（年平均增速20%），帶動和相關産業規模超過10萬億元”。

我們有理由相信，未來人工智能核心産業市場規模遠不止萬億元。

很顯然，随着人工智能行業發展，人工智能的應用場景也在不斷擴大，其相關産業的市場規模當然也就快速增長。

人工智能行業快速發展的最大障礙在于發掘足夠多的應用場景，以及人工智能的商業化應用能力。

誰能發現並擁有更多可落地的應用場景，誰擁有強大的商業化應用能力，誰就是人工智能公司最好的合作夥伴，誰就有可能在未來的多元化道路上成為真正的獨角獸。

僅就人工智能+房地産來說，市場空間與應用場景挂一漏萬、難以盡言。

房地産增量市場與存量市場規模均在10萬億元以上，如果能在其中占有10%的應用結合，市場規模将達到萬億元級。

如果其增速能夠連續保持30%左右，人工智能+房地産的市場前景将不可估量。

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房地産增量市場人工智能應用場景

人工智能在房地産增量市場領域的應用可謂是俯拾皆是。

展開住宅開發産業鍊，我們可以看到，從客戶定位、拿地決策、規劃設計、成本核算、财務分析、市場營銷、建築施工，到客戶服務，人工智能都可以大顯身手。

通過分析城市産業變化、經濟與收入增長、人地房供求與量價關繫，人工智能可以預測城市交易量與房價走勢，甚至可以預測政策調整時機與概率，為房企進入或深耕城市提供可量化分析模型。

利用無人機掃描與大數據分析，描繪城市人流、車流、存量住房及空置數據的動态地圖，人工智能可以更準确判斷地塊商業價值，並繪制客戶來源地圖、編制項目可研報告與營銷策略，輔助客戶定位、産品定位與拿地決策，項目産品定位和後續營銷将擺脫經驗主義的桎梏。

人工智能輔助決策的戰略價值正随着AI技術的快速發展而提升，谷歌AI玩家在星際争霸II中擊敗人類對手，實現了“非凡的軍隊控制”，這意味着未來在真正的戰場上，AI戰士将戰勝人類。

顯然，在瞬息萬變的商場競争中，AI能夠幫助企業領先市場，而領先半步就可能秒殺對手。

人工智能還可以實現規劃設計方案的快速設計與優化，在滿足容積率、日照、限高、綠地率等規劃指標的同時，快速生成不同産品及其布局、戶型與貨值等組合方案，並結合客戶地圖，智能推薦優選既能滿足指標、又是最優組合的設計方案，相比建築師們通宵達旦、極限排布、反復演算，人工智能的既快又好将是未來房企設計師們的不二選擇。

當然，生成施工圖、管線圖、裝修圖更是不在話下，而且極大地縮短設計時間。

人工智能在市場營銷方面的應用已經不勝枚舉，通過客戶商業行為大數據匹配分析、機器人語音對話實現精準客戶篩選，可以大大提高營銷效率。

比如，有人挂牌出售二手房，賣房的錢會用來幹什麼？

一是急用，比如治病救人；二是轉換，為小孩海外置業或投資；三是換房，尤其是換購新房。這都為開發商精準定向營銷提供了信息關聯，通過二手房買賣信息，可以預知預判客戶換購新房需求，從而實現精準營銷。

打通一二手房交易信息，同樣也可以針對已換購新房的客戶實現原有住房出售或出租的精準營銷。

過去，房企通過售樓處、樣闆房、打廣告、AR/VR技術吸引客戶，只是一種被動思維模式，最終都是守株待兔般坐等客戶上門，只有客戶留下信息之後才能層層逼定、最終落位。

人工智能将會幫助房企收集各類客戶數據，還可以借此構建一對一的客戶服務以及客戶關繫樹，從而實現客戶價值的延展服務，數據可以永久性保留在企業數據庫，而不會随着營銷團隊人員變動而流失。

未來，房企可能實現客戶住房全生命周期的主動型精準營銷，合法提取進城、就業、收入、消費、成家、生子、升職、轉行、再婚、失偶等客戶信息並實現數據關聯邏輯分析，進而提前預判客戶買房、換房需求甚至是客戶都未完全感知的潛在消費需求。

房企還可以針對城市住宅小區的生命周期、配套條件、管理狀況、空置率水平以及人口流動、婚姻狀況、當地風俗等，模拟測算出市場需求與供應，從而提供城市房地産市場發展前景輔助判斷與投資決策。

房企還可以在商業投資決策和商業招商運營中引入人工智能，通過大數據分析城市人口流動規律、人群消費力與消費偏好變化、客戶到店率與品牌停留時間等，确定投資選址與品牌招商。

同時，商業項目還可以通過人工智能優化城市交通動線、改善客流路徑、提升商場客流量。

VR建模技術還可以實現住房的BIM設計與3D可視化效果，甚至可以改變裝修風格，在“部品工廠化”的模式下，實現菜單式裝修，並且可以通過視頻鍊接，監督裝修施工。

不只是企業用戶，家用市場同樣是很大的一塊蛋糕。

在新房的配置方面，比爾蓋茨說道，沒有智能家居的房子就像毛坯房。

目前，房企在新房智能家居方面走的並不遠，這固然是因為地價過高、房價受限、擠壓了房企利潤，同時也因為智能家居尚未實現真正的便利性與更好性價比。

但未來，智能化小區必将是住宅産品競争力的最有力武器。

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房地産存量市場人工智能應用場景

在存量市場上，企業級用戶與家庭級用戶都是重要的市場。

人工智能最受病垢的就是缺少人情味。

但是，人們在急需幫助時，對于人情味的期待值大大下降，解決問題才是優先項。

當我們急需獲得買房信息和知識時，我們不會介意機器人作為房地産中介“虛拟代理”的缺乏表情，我們甚至更感謝經歷深度學習的機器人會比經紀人的知識更全面、表述更清晰、态度更友好，而且AI結合區塊鍊技術，也不會刻意隐瞞、有選擇屏蔽或誇大某些信息。

人工智能還可以實現三維視頻、場景展示、細節描述、遠程交互，通過語音和圖像識别處理法律文書和交易文件，以數字化方式存儲並用于分析。

物業小區的機器人客服、保安、巡檢已經開始上崗，未來園林工人、外牆清潔都會由機器人替代。

智能管家可以解放我們的雙手、減輕家務勞動強度，提供生活便利和居家舒适度。

盡管比爾蓋茨和紮克伯格的智慧管家非常誘人，但智能住宅並非剛需，舉手之勞之事，未必都需要昂貴的人工智能替代。

人們依賴于人工智能的真正剛需是安全、家務、教育、醫療、陪伴。

小區安防與客戶家庭安防可以利用人工智能技術加以保障，如果小區安防與客戶安防聯為一體，實現客戶遠程監控、小區遠程響應一鍵對接，相信客戶是會願意買單的。

洗菜機器人、做飯機器人、清潔機器人，如果能夠合而為一，一定會受到主婦們的歡迎。

相信不久的将來，這些機器人都可以完全勝任它們的本職工作，也會為大衆節約大把的時間。

人工智能的遠程教育、遠程醫療都在不斷提升完善中，而人工智能的個性化教育、靶向式診療都将成為正規教育、醫療的最好補充。

有了機器人陪伴，我們可能會放棄寵物的陪伴，畢竟我們能與寵物交流的太少太少。

家中老小最需要陪伴，但在外打拼的中年人分身乏術，無論是幼兒教育還是老年大學，甚至陪伴照顧，未來機器人都可以勝任。

陪伴機器人的市場規模有多大？

全國家庭約4.3億戶，其中10%的家庭采購陪伴機器人，就将達到4000萬台，每台機器人10萬元，就是4萬億元的市場。

未來，孩子最好的禮物就是具有遠程教育娛樂功能的教育機器人，老人最好的禮物就是帶有遠程智能診療功能的看護機器人，返鄉農民工帶回家最好的禮物就是陪伴機器人。

我們的單身人口越來越多，據報道已超2.4億人，其中還有很多是單身老人，與其再找不合适的老伴，不如買個機器人妻子（丈夫）陪伴。

單身買房送機器人女友（男伴），買保險送家務機器人，未來也将随着單身人口越來越多而成為流行趨勢，更會成為心氣高、顔值高、收入高的單身女子之最愛。

家庭需求同樣需要企業去整合、部署、實施，這恰恰也是房企依托所屬物業公司設在最後1公里的物業小區市場壁壘。

不僅如此，人工智能+房地産延展市場還有更多的企業級與家庭級應用機會。

智能網聯汽車、智能語音交互繫統、智能翻譯繫統、智能家居産品、智能互聯網、智能醫療影像輔助診斷繫統、智能視頻圖像身份識别繫統集成應用，在小區和家庭都有廣闊的應用空間。

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投資人工智能産業

有了上述應用場景，房企想要進入人工智能領域，就不會有太多糾結。

普華永道發布的《關于2018年人工智能趨勢預測》報告估計，全世界所有人工智能的投資中幾乎一半在中國。

自2015年起，人工智能被擡升到國家戰略的定位，相關扶持政策出台進入爆發期（詳見附錄）。

人工智能企業當然也非常需要房地産這樣龐大的市場空間來落地實踐應用場景，這也會帶來人工智能企業的爆發式增長。

企業将高度關注大數據的歸屬，因為沒有大數據就沒有人工智能。

阿法狗之所以能夠戰勝所有世界圍棋冠軍，正是因為其沒日沒夜深度學習了上百萬盤棋譜，才使得自身的棋力達到了人類無法企及的“十三段”水平。

人工智能之所以可能在中國勝出，也恰恰是因為14億的中國人貢獻了無與倫比的大數據。

因為，即便是擁有了人工智能的機器，沒有數據，等于手中有劍卻沒有内功。

當然，關注數據所有權、使用權是不夠的，我們還需要關注數據的時效性、顆粒度與有效性。

雖然，一些數據公司号稱擁有數億甚至數十億的海量信息，如果不能加以及時利用，數據很可能快速失效、價值歸零。

比如，客戶在一段時間内頻繁查看房産信息，但買房之後，這些看房信息在相當長的時間内幾乎就沒有重復利用價值了。

因此，數據不是越多越有價值，喪失了時效性，數據也會變成垃圾。

數據顆粒度的意義不下于數據的時效性，很多數據不精細、不完整、不繫統，無法進行數學運算，當然也無法實現精準顆粒度的數據價值挖掘。

我曾經看過一些公司數據庫的底層數據，在有些數據段里保存的是文本數據，有些數據雖然是數字型，但顆粒度卻不夠精細，難以進一步加工、統計、分析，導致空有數據卻無有實效。

比如，如果我們擁有商業項目的品牌商家進駐城市等級與時間、進駐地段與面積、客流與銷售、租金水平等，我們就可以分析評估品牌商家的戰略布局與發展潛力。

數據的有效性也不容忽視，很多數據是經過漂洗之後的二手數據甚至是匯總數據，這些數據只是統計學意義上的數據，無法産生真實的應用價值。

但想要獲得真實完整的原始數據，就需要超越一般的業務合作，實現真正的商業應用融合。

房企可以投資、參股人工智能企業，借助其人才優勢和技術優勢，才能在數據層面尋找到與房地産市場的契合點，實現真正的商業應用，撬動客戶的潛在智能需求，搶奪增量市場份額，攫取存量市場機會。

當房企進入人工智能領域，最有效的路徑未必是控股甚至全資投資，畢竟隔行如隔山，更何況，房地産傳統産業屬性和慣性思維很難勝出科技發展的摩爾定律。

投資入股人工智能技術公司是一條捷徑，擁有大數據的房企通過投資並實質性參與人工智能技術公司的産品研發，可以實現數據與技術的完美結合。

明智的人工智能技術公司也會願意與既擁有大數據更擁有資本金的大房企深度合作，更精準地整合挖掘數據信息，更有效地提升數據價值。

結束語

房地産具有周期性，更容易受到經濟和政策的幹擾，而消費是對抗房地産周期最有效的武器。

如果房企能夠及時轉向依托房地産的消費應用場景、並将快速爆發的人工智能領域，轉型不僅具有可行性，更是踩準了大趨勢，更會為資本市場所看好。

360公司董事長兼CEO周鴻祎曾說過：“AI有泡沫，純AI沒有商業模式，要與産品結合”。

房地産恰恰是市場規模最大的産品應用場景，也是數據量最豐富的應用場景。

抓住人工智能，房地産行業将會獲得新的機遇，敏銳的房企也将創造新的歷史。

附錄：

2015年5月，《中國制造2025》中首次提及智能制造；

2015年7月，國務院印發《關于積極推進“互聯網+”行動的指導意見》；

2016年1月，國務院發布《“十三五”國家科技創新規劃》，将智能制造和機器人列為“科技創新 2030 項目”重大工程之一；

2016年3月，國務院《國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要（草案）》，人工智能概念進入“十三五”重大工程；

2016年5月，國家發展改革委、科技部、工業和信息化部、中央網信辦發布《“互聯網＋”人工智能三年行動實施方案》，明确提出到 2018 年國内要形成千億元級的人工智能市場應用規模；

2016年7月，國務院在《“十三五”國家科技創新規劃》中提出，研發新一代互聯網技術以及發展自然人機交互技術成首要目標；

2017年3月，“人工智能”首次被寫入政府工作報告，要求加快人工智能等技術研發和轉化，做大做強産業集群；

2017年7月，國務院發布《新一代人工智能發展規劃》；

2017年10月，人工智能進入十九大報告；

2017年12月，《促進新一代人工智能産業發展三年行動計劃(2018-2020年)》發布；

2018年1月，2018人工智能標準化論壇發布了《人工智能標準化白皮書（2018版）》。

2019年2月11日，美國總統特朗普簽署一份行政令，啟動“美國人工智能倡議”，旨在從國家戰略層面調動更多聯邦資金和資源用于人工智能研發，以應對來自“戰略競争者和外國對手”的挑戰，确保美國在該領域的領先地位。

與中國相比，或許美國國家層面的人工智能戰略定位起步稍晚，但其軍事與情報部門、大企業的發展依然領先，唯有加快、加大人工智能的場景應用，幫助人工智能企業創新研發，才能幫助中國的人工智能跑赢全球，房地産行業也将獲得新的生機。

歐陽捷 新城控股高級副總裁 觀點地産網專欄作者