歐陽先聲：房地産稅的25個認知誤區（上）與稅法草案民間版

提要：

一、房地産稅可以包治百病？

二、房地産稅不合法理？

三、房地産稅征收困局難解？

四、房地産稅疑惑重重？

五、物業稅法草案（民間版）

歐陽捷 前幾天，财政部官網公布了“2019年财政部立法工作安排”，其中並沒有提及房地産稅法。

聽到房地産稅，大家的耳朵似乎已經磨出繭子了

有些觀點言之有物、論理清晰，使人頓感醍醐灌頂。

有些觀點似是而非、人雲亦雲，其中不乏一些專家迎合民怨、魚目混珠，卻十分流行，導致了諸多認知誤區。

這就像美國律師一樣，往往喜歡把簡單問題復雜化，讓本不復雜的房地産稅立法設計思路變得復雜難解、立法過程壓力巨大。

難道我們的社會不應該化繁復為簡單嗎？

簡單才是幸福啊。

在此，整理了關于房地産稅法的若幹認知誤區，也許能夠對澄清立法邏輯、認知稅收本質有所幫助。

房地産稅可以包治百病？

很多人誤以為，房地産稅具有調節收入差距、防止投機、遏制房價過快上漲、減少房屋空置、平抑市場供求波動、節制地方政府短期行為、增加地方政府稅源等作用。

其實，這就是指望房地産稅包治百病。

誤區1：房地産稅能調節收入差距

房地産稅的确有助于調節收入差距，不過，其功效十分有限。

如果資産多者高稅收、資産少者免稅，看上去，似乎能夠調節收入差距。

但海外歷史早已證明，資産差異只是兩極分化的一個表象，而不是根源，資産财富差異越大，兩極分化越嚴重。

兩極分化的根源在于金融資産的杠杆原理，無論是華爾街大鳄的金融投機，還是股市的融資融券、公司上市，或是土地圈地運動、樓市貸款抵押，都是借助于金融工具放大了财富膨脹效應。

落袋為安的财富必然尋找安全的着陸地，交稅無非是花錢買來财富的法律保障。

正如很多人調侃說：“交稅越多越好，證明有錢啊”。

富人交稅多，财富不減反增，窮人交稅少，也沒有變得更富裕。

恰恰相反的是，在全球範圍内的兩極分化反倒是越來越嚴重。

不過，對于貧困人口，減征或免征房地産稅有助于減少貧困，未來的房地産稅法肯定也會有相應條款的。

誤區2：房地産稅能防止投機

首先要定義什麼是投機。

過去，“投機倒把”是入了刑法的，“情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役”，後來取消了這一罪名，這也意味着投機無罪。

但人們依然帶着有色眼鏡，往往把投資視為長期的愛國之舉、助力發展，而把投機視為短期的逐利之貪、擾亂市場，因此才有了股票熔斷、房地産限售之類的短期行政措施。

凡事有一弊必有一利。

事實上，股市做空機制也是短期投機，雖然導致了市場短期波動甚至震蕩，但有助于化解更大風險，就如同小震可以釋放壓力，延緩甚至避免大地震。

限制短期炒房，用足夠高的調整稅率，可以使得投機收益不能覆蓋成本，或者投資收益比足夠低，自然就可以減少投機行為，降低市場波動。

真正能夠防止短期投機的稅收是資本利得稅。

如果對房産轉讓淨收益所得征收30-60%的階梯累進制資本利得稅或轉讓所得稅，投機炒房自然就銷聲匿迹了。

韓國就曾因征收最高60%的房地産轉讓稅，讓房地産市場迅速進入冰凍期的。

但是，普遍征收的房地産稅，其稅率顯然不可能跟随房價波動而反復調整，當然也就不能制約靠短期市場波動賺錢的投機行為。

誤區3：房地産稅能遏制房價過快上漲

其實，我們早就說過，凡是出台房地産稅的國家和地區，都沒能防止房價過快上漲，當然從長期來看，更沒有讓房價下跌。

被征收房地産稅的人希望房價上漲呢？還是下跌呢？

答案不言而喻。

征稅也擋不住人們推動房價上漲的意願。

這是因為房地産不僅是居住用品，更是大宗耐用商品，具有投資性和保值性，因此，房地産對應的參照物是貨币。

過去我們說過：“當錢不值錢，對應錢的一切東西都變得更加值錢，尤其是不動産”。

房價漲跌的主要原因還是在于貨币一放一收、經濟一起一落與供應一松一緊，與征收標準相對穩定的房地産稅基本無關。

不過，凡是被征稅的東西，最終都會增加終端銷售價格。

誤區4：房地産能減少房屋空置

聽起來似乎有道理。

但是，有能力空置房子的人會在乎多交一點房地産稅嗎？

他們在乎的是資産财富的保值升值和積累傳承，他們在乎的是資産的抵押與變現帶來的流動性，雖然他們的很多資産可能並不會或很少自己使用，但他們依然在全國甚至全球馬不停蹄地收購資産。

經濟規模不斷擴大，貨币資金不斷增長，金融資産不斷增值。

最近有人說：新一輪全球量化寬松将再度來襲。

而通貨膨脹預期來臨之際，房地産幾乎就是唯一能夠保值增值的金融資産，哪怕是空置。

除非我們征收高稅率的空置稅，否則，靠房地産稅永遠解決不了高空置率問題。

誤區5：房地産稅能平抑市場供求波動

有人說，征收房地産稅增加持有房産成本，可以間接抑制三四線城市購房需求和住房過度供給，同時，也可以抑制一二線城市投資投機需求和房價上漲過快。

理論上是對的。

但是，當貨币供應寬松、通脹預期上升、資産價格暴漲之時，唯有不動産才能保值升值，資産收益足以覆蓋持有成本，購房需求一定會大增；

而當經濟不景氣、收入預期下降、資産價格停滞上漲之時，購房購車等大宗交易必然相對冷清，需求自然減少。

同樣的，海外經驗已經證明，房地産稅是起不到調節住房供給、平抑市場波動的作用的。

誤區6：房地産稅能節制地方政府的短期行為

這要看，什麼是地方政府的短期行為。

顯然，地方政府在促進當地經濟發展、改善民生、維護社會穩定等方面有着巨大的貢獻，而這些貢獻的驅動力不只是政府官員的政績需要，更是土地财政的強力支撐。

普遍共識是，對于中小城鎮，土地财政即将走到盡頭，繼續依賴土地财政的最後晚宴是短視的。

但是，最後的晚宴是不應該錯過的。

雖然，房地産稅是一種主要依賴存量、長期穩定的财政收入，但可預見的是，每年的房産增量也會轉化為存量進而帶來房地産稅的增加。

因此，不斷增加房産存量永遠是地方政府的優選項。

有人的地方就要有房子。

所以，搶人大戰就是搶财政、搶稅收。

看似推短期搶人措施，實則謀長遠城市發展。

不論是土地出讓金還是房地産稅，本質都是一樣的财政稅源。

誤區7：房地産稅不是為了政府錢包

之所以賦予房地産稅這麼多功能，其實就是為了掩蓋一個最根本的目的。

房地産稅其實很簡單，最根本的目的就是增加地方政府稅源。

這在前财政部長肖捷先生撰寫的《加快建立現代财政制度》中已有明确闡述。

從發達國家的實踐來看，房地産稅主要解決城市政府财政收入和社區建設維護經費。

沒有地方稅收和土地财政，面廣量大的城市就會回到特朗普口中的美國：“與中國相比，美國城市（基礎設施）就是第三世界”。

盡管房地産稅也有一些額外功效，但是，不必賦予房地産稅太多的功能期望，收稅就是收稅。

2房地産稅于法理不合嗎？

這是經濟人士講法理、專家學者講政治的典型悖論。

法理具有基礎性、持久性、嚴謹性的特點，但法理從來都是為國體和政治服務的。

房地産稅法涉及每一個擁有或者使用房屋的個人，當然是每一個人都極為關心的。

所以，這是一個民衆參政議政、學法用法的好機會。

誤區8：土地應當私有化

有一個被大衆普遍傳播的觀點是：大多數國家實行土地私有制，中國是少數例外。

但是，住在高樓大廈里的人們有沒有想過：

您是與幾十戶乃至上百戶人家共享腳下土地的，

您的土地使用證上是找不到屬于您的那一小塊土地的，

您更是沒有這土地的轉讓權、抵押權、處分權的（除非連同房子一起），

您也不能在這一小塊土地上重建您的家園，

您要這象征性的土地所有權（私有權）又有什麼意義呢？

土地私有制是為獨享大片土地、並且可以自由建造莊園的人服務的，與絕大多數人的夢想毫不相幹，甚至是在蠶食他們的夢想。

資本很想擁有整個世界和全部土地，為此，它們甯願承擔與土地财富價值極不相稱的房地産稅。

顯然，發達國家也懂得這個道理，盡管美日英法韓新等發達國家允許土地私有，但國家仍然擁有30%-80%的國有土地，而不是全部私有化。

古人雲、總理說：“有恒産者有恒心”

這是一個理想。

但是，理想比夢想更遙遠。

恒産可以有土地，也不盡然是土地。

如果中國政府把國有或集體土地分給、賣給個人，無疑就是一場規模宏大的财富轉移運動，有可能導致一場思想與行動的大動蕩大裂變，甚至必然加速加劇兩極分化。

土地私有制有利有弊，利在激活市場要素、活躍資本流動、激發致富欲望，最大弊端在于将蠶食絕大多數人的長期利益，是市場壟斷、兩極分化加速裂變的重要催化劑，這也如同當年國企改制迅速造富少數一批人一樣。

這在城市土地國家所有、農村和城郊土地集體所有的憲法制度基礎之下，顯然是難以實現的。

國情不同，現實難變，重建基礎的國體變革肯定不是現實的話題。

誤區9：沒有土地所有權不能收稅

有人說：民衆沒有土地所有權（私有權），所以，房地産稅不合法理。

的确，房地産的評估價值包括土地和住房價值，其中，住房因不斷折舊而價值越來越低，土地随城市發展而價值越來越高。

因此，人們認為：房地産的價值主要體現在土地增益而不是房産上，只有擁有土地所有權，才能征收體現為财産稅的房地産稅。

官方人士從沒有說過，房地産稅是按土地所有權征稅。

首先，沒有土地所有權一樣可以收稅。

比如，在荷蘭大多數地區住宅土地是私有的，但阿姆斯特丹市等住房特别緊張的地區，住宅土地歸市政府所有，住宅所有者擁有的使用權大多是75年，同樣要征收房地産稅，房地産稅與住宅土地的産權和使用權狀态無關。

再比如，新加坡公寓和租屋都屬于非有地住宅，土地所有權都屬于政府，只有私人住宅擁有地契。

新加坡的房産稅同樣與土地所有權無關，所有的住房（包括政府租屋、公寓、私人住宅）都要繳納房産稅。

其次，只有土地使用權可不可以征稅？

我國開發商買地時只有土地使用權，也不擁有土地所有權，可是房屋銷售之後，政府仍然要清算土地增值稅。

法國規定：凡是“适宜居住的住宅及其附屬物（包括花園、車庫、私人停車空間）應繳納居住稅。納稅人為實際居住在應稅住宅内的自然人，不論其身份為業主、租戶或免費居住者”。

所有權也好，使用權也罷，只不過是改一個征稅標的。

房地産稅也可，房産稅也行，無非換一個稅名目，稅總是要收的。

至于強調房地産稅是财産稅，並非反對收稅，無非是希望借财産稅之名，推動土地私有制。

誤區10：土地出讓金與房地産稅是重復收稅

很多人認為：我們在買房子的時候，已經一次性付過70年的使用稅（費）了，房地産稅還是在這個土地使用權上重復交稅。

法國征收土地稅，已開發土地稅和未開發土地稅都要征稅，同時，法國還征收居住稅和房産空置稅，均以地塊評估租金為稅基。

已開發、未開發要收稅，有人住、沒人住還要收稅。

韓國房地産稅既有地方稅，也有中央稅。

地方稅稱之為物業稅，包括土地和建築物；中央稅稱之為綜合房産稅，針對價值較高的土地和住宅物業。

這些稅制臻于完善的發達國家不也在重復收稅嗎？

如果我國法理認定：土地出讓金是使用權特許的規費，房地産稅是使用權收益的稅費，也許就不那麼難于理解了。

所以，問題的焦點不在于是否重復收稅，也不在于法理如何诠釋，而在于政府需要收多少稅、納稅人是否能夠承受、該項稅收是否有利于經濟社會發展而不是被浪費，至于以什麼名義征稅，其實都沒有那麼重要。

（未完待續）

歐陽捷 新城控股高級副總裁 觀點地産網專欄作者