歐陽先聲：對房地産稅立法的思考與建議

歐陽捷 全國人大對立法極為重視，官網上的立法工作闆塊内容不僅有立法動态、立法專題、草案審議、草案說明，還将走訪調研、媒體報道、審議發言以及審議情況均予以公開披露。

其中，經典的《電子商務法》歷經三審、四審，通過全文公布草案征求社會公衆意見，公布法律委員會修改情況匯報，對社會關注焦點和反饋意見均有回應或修改，充分體現了開門立法的宗旨。

房地産稅名不正言不順，回歸物業稅，與物權法名實相符，更為妥當。

本文以模拟物業稅法草案及條文解釋的方式，對民衆關注的立法思路和稅收條款提出建議，以求抛磚引玉，也算是為該項稅收立法集思廣益做一點小小的貢獻。

中華人民共和國物業稅法草案

（民間版）

第一章 總則

第一條 為有效配置利用資源，規範物業稅收征管，制定本法。

第二條 産權房屋為物業稅應稅房屋，包括公有産權、共有産權、私有産權的工商業用房、農業用房、機關事業單位用房、住房、公寓、辦公等所有房産。

第二章 納稅人

第三條 物業稅由産權所有人或者房産代管人繳納；産權人為未成年人的，由其法定監護人納稅；産權出典的，由承典人繳納。

産權未确定及租典糾紛未解決的，由代管人或使用人納稅。

前款列舉的房屋産權所有人、房産代管人、法定監護人、承典人、使用人，統稱為納稅義務人（以下簡稱納稅人）。

擁有部分房屋産權的，由納稅人按照擁有産權比例各自納稅。

無産權房屋，由政府收回或拆除。

第三章 計稅依據

第四條 城市、建制鎮房屋物業稅計稅依據為房産評估值的60%-80%或租金收入，農村房屋物業稅計稅依據為房産評估值的50%-70%。

具體幅度，由省、自治區、直轄市人民政府在上述區間内确定。

第四章 免稅面積

第五條 自有住房、公寓産權人可以申請免稅面積：

城市、鎮住房、公寓人均免稅面積為30-60平方米，農村住房人均免稅面積為50-80平方米。

免稅面積按建築面積計算，具體標準由省、自治區、直轄市人民政府在上述面積區間内确定。

第六條 擁有不同城市、鎮或農村多處住房、公寓産權的納稅人，可以自行選擇且只能選擇其中一個城市、鎮或農村的住房申報免稅面積，在同一城市、鎮或村擁有多套住房的，可以申請免稅面積合並計算。

第七條 經營性房屋不享受免稅面積。

第五章 稅率

第八條 物業稅率按房屋性質與計稅依據設定适用稅率：

住房以評估值為計稅依據的，按評估值從低至高對應分檔稅率，稅率區間為0.3%-3%。

公寓參照住房稅率。

經營性房屋按評估值計算的，稅率為1.2%。按租金收入計算的，稅率為12%。

具體稅率標準，由省、自治區、直轄市人民政府在上述稅率區間内确定。

第六章 應納稅額計算

第九條 物業稅應納稅額計算公式：

住房應納稅額=（評估值×計稅依據-免稅額）×适用稅率

免稅額=産權人數×住房人均免稅面積×住房評估值/應稅建築面積

如果有多套住房、公寓的，在合並計算的免稅面積内，

免稅額=免稅額1+免稅額2+免稅額3

免稅住房套數一般不超過3套。

經營性房屋應納稅額=評估值×計稅依據×1.2%，或，經營性房屋應納稅額=租金收入×12%。

第七章 稅收免征、減征、緩征與抵扣

第十條 下列房産免納物業稅：

一、國家機關、人民團體、軍隊自用的公用房産；

二、由國家财政部門全額撥付事業經費的單位自用的公用房産、公園和名勝古迹自用的公用房産；

三、經财政部批準免稅的其他房産。

第十一條 收入低于當地最低工資標準者、貧困殘疾人士、因病因傷返貧家庭、孤寡老人等納稅人納稅确有困難的，其住房可定期申請減征或者免征物業稅。

由國家财政部門差額撥付事業經費的單位自用的公用房産可以減征物業稅。

減征、免征期限不超過一年，到期後，符合上述條件的可以再次申請。

具體標準由省、自治區、直轄市人民政府制定。

第十二條 因不可抗力因素造成應稅房産毀損的，或納稅人因有特殊困難不能按期繳納稅款的，由納稅人申請並經稅務機關審批，可酌情減征、緩征或免征個人住房物業稅。

第十三條 個人繳納的住房物業稅可以在個人所得稅前抵扣。

第八章 征收管理

第十四條 城市、鎮住房物業稅起征時間由各省、自治區、直轄市人民政府确定，農村住房物業稅起征時間由國務院确定。

第十五條 物業稅按年征收、可分期繳納。納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府規定。

第十六條 物業稅由房産所在地稅務機關征收，可實行網上辦理。

第十七條 納稅人應在規定的申報期限内主動向應稅房産所在地稅務機關如實辦理納稅申報，提交納稅申報表、減免稅要件和其它納稅資料。

納稅人有多處應稅房産，且又不在同一城市的，應按住房所在城市，分别向房産所在地稅務機關申報繳納物業稅。

第十八條 稅務機關每年定期将應稅房産的坐落地址、計稅依據、适用稅率、應納稅額、申報期限等通過直接送達、郵寄、公告等方式通知納稅人。

納稅人對計稅依據、應納稅額等有異議的，可以提請稅務機關或政府法制部門復議。

第十九條 應稅房産轉讓的，在辦理産權過戶手續時一並征收當年房産物業稅。

第二十條 物業稅的征收管理，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的規定辦理。

第九章 物業稅用途與公示

第二十一條 物業稅收入應專款專用，用于城市基礎設施改善與社區建設。

第二十二條 物業稅收入與項目列支及結余應每年提交城市人民代表大會審議，並向社會公示。

第十章 附則

第二十三條 本法施行前頒布的稅收法律與本法有不同規定的，适用本法規定。

第二十四條 國務院根據本法制定實施條例。

第二十五條 本法自2022年 *月 *日起施行。

1986年9月15日國務院發布並根據2011年1月8日《國務院關于廢止和修改部分行政法規的決定》修訂的《中華人民共和國房産稅暫行條例》同時廢止。

中華人民共和國物業稅法草案

（民間版條文解釋）

第二條

産權房屋為物業稅應稅房屋，包括公有産權、共有産權、私有産權的工商業用房、農業用房、機關事業單位用房、住房、公寓、辦公等所有房産。

解釋

物業稅法出台，房産稅暫行條例将廢止，所有房産稅收均統一到物業稅法上來。

物業稅以房屋所有權即産權為征稅依據，與土地權屬性質脫鈎。

小産權房屬于自有産權房屋，也應征稅。小産權房的合法性遺留問題應加快解決。

無自有産權房屋（包括違章搭建房屋），應由政府無償收回或組織拆除。

第三條

擁有部分房屋産權的，由納稅人按照擁有産權比例各自納稅。

解釋

共有産權住房，應由政府與購房者分擔物業稅。

租賃房屋産權人是政府的，政府産權責任管理部門應當承擔納稅義務。

租賃房屋承租人不是納稅義務人，但可以在房屋租賃合同中以增加租金方式分擔物業稅。

第四條

城市、建制鎮房屋物業稅計稅依據為房産評估值的60%-80%或全部租金收入，農村房屋物業稅計稅依據為房産評估值的50%-70%。

解釋

農村房屋包括産權歸屬于農村集體組織的經營性房屋和非經營性房屋，以及産權歸屬于個人的住房、租賃農村集體建設用地上的房屋。

農村住房難以評估租金，以房産評估值疊加計稅依據並減除免稅面積，以及減征免征政策，可以使得絕大多數農村居民免交住房物業稅。

第六條

擁有不同城市、鎮或農村多處住房、公寓産權的納稅人，可以自行選擇且只能選擇其中一個城市、鎮或農村的房産申報免稅面積，在同一城市、鎮或村擁有多套住房、公寓的，可以申請免稅面積合並計算。

解釋

擁有多套住房、公寓的納稅人可以自行選擇住房申報免稅面積，且免稅面積可以合並計算，既體現公平，也避免因為只免征一套導致的不合理逃稅行為。

前提是房産均在同一城市、鎮或村，也意味着免稅面積只能體現在居住地或工作地。

在合並計算的免稅面積標準内，出租住房同樣可以享受政策優惠，這有助于減輕因征稅帶來的租金上漲轉嫁因素。

第八條

公寓參照住房稅率。

具體稅率標準，由省、自治區、直轄市人民政府在上述稅率區間内确定。

解釋

公寓同樣用于居住，産權人有權利享受免稅面積政策，應當參照住房稅率執行。

城市之間、城市内部差異巨大，各地自定稅率，有利于因地制宜，切合實際，可以由設區的城市提出稅率等標準並上報批準，但授權在省級人民政府。

第九條

免稅額=産權人數×住房人均免稅面積×住房評估值/應稅建築面積

如果有多套住房、公寓的，在合並計算的免稅面積内，

免稅額=免稅額1+免稅額2+免稅額3

經營性房屋應納稅額=評估值×計稅依據×1.2%，或，經營性房屋應納稅額=租金收入×12%。

解釋

産權人數為房屋産權證上的家庭人數，並按房屋産權證産權人姓名對應免稅面積。不申報免稅面積的，免稅額為零。

經營性房屋不包括出租住房。

經營性房屋按評估值征收，稅率仍為1.2%，相比按原房産稅條例規定的按房産原值評估，納稅基數将大幅度提升。

第十條

下列房産免納物業稅：

解釋

法定免征範圍應盡量少而剛性。

第十一條

減征、免征期限不超過一年，到期後，符合條件的可以再次申請。

具體標準由省、自治區、直轄市人民政府制定。

解釋

減征免征設定期限，有利于政府根據納稅義務人經濟狀态，及時調整稅收救濟。

減征免征標準下放省級政府，有助于地方政府因地制宜、兼顧低收入群體並權衡減免稅額度，提高征稅效率、體現公平公正。

第十四條

城市、鎮住房物業稅起征時間由各省、自治區、直轄市人民政府确定，農村住房物業稅起征時間由國務院确定。

解釋

全國各地财政赤字與土地收入差異巨大，物業稅征收時機選擇各不相同，物業稅作為地方财稅，應由各地政府自行确定為宜。

2018年3月，我國正式啟動農村房屋不動産登記發證試點工作，由于農村房屋産權确權尚未完成，小産權房問題尚未拿出有效解決方案，農村房産物業稅暫不适宜開征。

第十五條

物業稅按年征收、可分期繳納。納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府規定。

解釋

分期繳納有利于減輕納稅人的納稅壓力和緩解臨時困難。

第十六條

物業稅由房産所在地稅務機關征收，可實行網上辦理。

解釋

網上申報納稅可以最大限度便民利民，並減輕稅務部門征稅負擔和成本。

第十八條

稅務機關每年定期将應稅房産的坐落地址、計稅依據、适用稅率、應納稅額、申報期限等通過直接送達、郵寄、公告等方式通知納稅人。

解釋

稅務部門有義務告知納稅人計稅方式、計稅依據、應納稅額等信息，便于納稅人依法安排納稅。

第二十一條

物業稅收入應專款專用，用于城市基礎設施改善與社區建設。

第二十二條

物業稅收入與項目列支及結余應每年提交城市人民代表大會審議，並向社會公示。

解釋

物業稅收之于民、用之于民，公示物業稅收支有利于公共财政規範化、透明化，有利于鼓勵公民積極參與公共事務與推進基層民主化進程。

【話外音】

根據測算，即便是開征物業稅，也不能完全解決地方政府财稅來源不足的問題。

一方面，固然是因為物業稅的用途為城市基礎設施維護經費而非建設經費、為社區建設經費而非人頭經費；

另一方面，發展仍是硬道理，減稅降費促發展已成趨勢，今年政府力度空前。

但是，精兵簡政仍未提上議事日程，行政機關官多兵少、文山會海，事業單位隊伍龐大、耗費甚巨。

開源需要節制，節流才是大道。

小政府、大社會建設任重道遠。

歐陽捷 新城控股高級副總裁 觀點地産網專欄作者