歐陽先聲：共享辦公的夢想，就只剩下IPO圈錢了？

提要：

1、燒錢——只為跑馬圈地

2、出租——低效商業模式

3、上市——估值難獲認可

4、投資——並行創新基金

據外媒近日報道，共享空間WeWork已經向SEC秘密提交IPO文件了。

這讓衆多共享辦公空間的創業者、投資者都瞪大了眼睛。

1

燒錢——只為跑馬圈地

2010年創立于紐約的共享辦公品牌WeWork，主要為創業公司、自由職業者提供共享辦公的空間，甚至中小公司、大企業也已入駐。

目前，其業務覆蓋32個國家和地區，會員達到27萬人，是共享辦公行業的創造者和領跑者。

但是，它的财務狀況倍受質疑。

該公司曾表示， 2017年營收為8.86億美元，淨虧損9.33億美元。

2018年呢？營收為18億美元，淨虧損19億美元。

收多少，虧多少，這樣的企業恐怕也是絕無僅有了。

為什麼會這樣？

燒錢。

它的錢燒在兩個地方：一是搶地盤。

在海外，它甚至布局了小城市。

但在中國，幾乎只有一二線城市才有辦公業态的發展空間，因此，它的共享辦公也只能布局在一二線城市，才能獲得規模效應。

即便是北京這樣的城市，共享辦公的市場規模也是有限的。

北京已有共享辦公空間1285家，占全國的三分之一以上。

在中央商務區，哪怕是網格式布局，500米就有一個共享空間，已經相當于紐約曼哈頓的WeWork密集布點了。

一個城市共享辦公空間的布點可能不會超過500個，每個共享空間1000個工位，就是50萬個工位，或許就是這個城市共享辦公發展空間的天花闆了。

截至2018年6月底，全國共享空間工位數也僅有200萬個，未來，可能不會超過600萬個。

因此，誰能占有一二線城市的主流市場，誰能成為行業頭部企業，誰就幾乎能通吃整個共享辦公行業。

二是搶客戶。

搶到地盤，就要搶客戶來填滿共享辦公的空間。

燒錢，就是通過租金補貼戰，迅速搶占市場份額。

去年，WeWork在全球推出100%返傭金的自殺式租金補貼政策，目的就是趕盡殺絕競争對手。

在中國，它将中介傭金比例從15%一舉提升到25%，同時還在部分新社區推出“租一年贈一年”的五折促銷活動。

這也逼得國内競争對手拼死抵抗，被迫推出大力度補貼，租金集體下調、普遍腰斬，如若不然，勢必喪失領地、退出江湖。

也許，WeWork希望在租金補貼戰之下，形成類似于滴滴打車獨霸江湖的共享辦公市場格局。

燒錢需要勇氣，來錢更不容易。

有人說：“現在頭部的幾家企業，除了剛拿到融資的WeWork之外，其他幾家都沒錢了”。

但WeWork有錢。

WeWork先後獲得了120億美元的融資，其中104億美元是日本軟銀孫正義投的。

WeWork把2017年軟銀投資的44億美元中的大部分燒在了中國，同時，還在中國融資兩輪共10億美元，繼續燒錢搶奪市場。

如果不是為了跑馬圈地，WeWork還是會略有盈利的。

WeWork和孫正義這麼燒錢，圖的究竟是什麼呢？

2

出租——低效商業模式

共享辦公其實是昂貴的甲級寫字樓催生出來的新市場。

它将在私人車庫里的創新創業搬到更舒适惬意、成本低廉、便于交流、碰撞創意的有趣空間。

通過提供更好的工作場景和無憂服務，共享辦公空間希望用低廉的租金招攬和留住囊中羞澀的創業者們。

但是，創業者們成功率極低、流動性太快，導致共享辦公的出租率偏低、營收極不穩定。

雖然，共享辦公空間運營商承諾了靈活的租期和面積，但是，承租者的租約靈活性恰恰是出租者的出租率痛點，這與運營商推銷宣傳的共享辦公最大優勢形成強烈反差。

于是，共享辦公空間積極發展中小企業會員，並為其提供基礎與增值服務，有的甚至還提供膠囊公寓、健身運動、托兒教育等延展服務。

但這仍然不足以穩定其出租率。

因此，共享辦公又開始轉向大企業的定制化辦公，這既有利于提高並穩定出租率，而且有利于提升租金溢價。

大企業為何要入駐共享辦公空間？

對于大企業來說，共享辦公有四大好處：降低運營成本、便利員工上班、就近服務客戶、對沖周期風險。

在順周期中，大企業的發展速度更快，尋求新的合适辦公場地頗為不易。

當然，大企業很懂得“買房不如租房、長租不如短租”的道理，在擴張期可以把資金用在更有價值的投資發展上而不是持有重資産。

因此，無論作為臨時周轉場地，還是低成本擴張，共享辦公都是可取的。

WeWork的客戶中，千人以上雇員的機構員工已經占到其會員總數的25%，而且數量還在增長，甚至包括亞馬遜、IBM、摩根士丹利、百事可樂等世界500強了。

大企業可以把彈性最大的團隊放到共享辦公空間，比如微軟就把紐約的營銷團隊全部放在WeWork，不但可以省下辦公樓的購置與運營費用，而且在市場下行時，可以迅速裁員而不用閑置浪費自己的辦公場地。

目前，共享辦公已有四個盈利模式，出租辦公空間或場地、提供基礎與增值服務、發展會員體繫、開展其它線上服務或數據服務。

其中，租金收入占比超過80%。

雖然共享辦公運營商都表達了對租金的絕對重視，但恰因如此，共享辦公運營商們更加無法高枕無憂。

不僅來自同行的跑馬圈地和租金大戰會讓它們寝食難安，而且，相對單一的租金和服務收入結構都單一依賴入駐率，難以抵擋經濟周期波動。

一旦市場出現衰退，無論是創業人數、中小企業還是大企業都會快速收縮，入駐率大幅震蕩，大企業裁員、小企業倒閉、創業者回家，大部分共享辦公運營商将首當其沖、遭遇滅頂之災。

共享辦公如何能穩定地穿越周期波動呢？

共享辦公需要調整收入結構，找到逆周期的剛性需求。

比如引進行政、水電、醫療等公共服務，畢竟任何時候，公共服務都是必需而穩定的。

再比如，開展針對個人的技能培訓、職業教育等，越是經濟不景氣，人們越是焦慮，越是需要提升自我。

還比如，提供智能化辦公服務解決方案、辦公空間動态調節解決方案，以及孵化服務、投融資輔導等。

雖然共享辦公運營商偏向于輕資産運營，但在遭遇市場波動和過度競争時，更容易因喪失陣地而被淘汰出局，因此，有的運營商想自己持有重資産，這依然是在“玩空間”。

如果無法跳出“玩空間”的邏輯，共享辦公的市場前景就缺乏想象空間，甚至不靠燒錢想持續玩下去幾乎都是不可能的。

3

上市——估值難獲認可

沒有錢，就不足以安撫共享辦公空間運營商的焦慮。

唯有加速擴張並成為頭部企業，才能具有規模效應，才有可能抵禦周期波動的挑戰。

然而，WeWork最近一期融資從160億美元斷崖式縮水至20億美元，顯然是軟銀願景基金的沙特和阿聯酋投資人對其盈利模式産生質疑。

Wework的融資請求還遭到了荷蘭國際集團的拒絕，Wework以燒錢模式的不斷擴張讓很多銀行家都望而卻步。

WeWork的融資“失利”，被認為是共享辦公行業入冬的一個先兆。

随着融資的減少，共享辦公跑馬圈地的擴張将迅速放慢腳步。

沒有更多的投資，WeWork被迫加快了上市步伐。

今年1月，軟銀的巨額投資“縮水”之後，WeWork的估值仍達到了470億美元，這是令人稱奇的。

畢竟，全球最大、美國老牌的服務式辦公空間供應商IWG，擁有超過WeWork十倍的辦公室數量，其商業模式也與WeWork相似，同樣是基于空間收租和服務收益，其估值不到40億美元，僅為其預期銷售額的1.2倍。

WeWork希望的估值是其預期銷售的20倍——顯然這是難以成立的，依靠單一的空間收入無法撐起WeWork 470億美元的估值。

WeWork怎麼說呢？

其聯合創始人和首席執行官 Adam Neumann認為，它的技術平台非常強大，可以快速選址、快速建模並預算、快速設計空間、快速接受租戶，優化成本並提高運營效率。

它還用自己的數據優勢和Powered  by We為大公司提供咨詢和管理服務，所以，它認為自己不是共享辦公空間運營商，而是像UBER那樣的技術平台公司。

但這依然不能擺脫市場的質疑。

那麼，孫正義又如何看呢？

孫正義認為：“WeWork  的業務模式就像是雜志、報紙或者Neflix的付費訂閱任務，擁有強大的吸引新訂閱客戶的能力，一旦開始盈利，其盈利能力都會呈現爆炸式增長。”

如果将WeWork的業務模式比作走下坡路的雜志、報紙的付費訂閱，顯然更是不合時宜了，恐怕軟銀自己都有點困惑了，投資“縮水”是否隐隐佐證WeWork的盈利模式仍未清晰呢？

事實上，無論是繼續跑馬圈地，還是延續租金補貼，無論是繼續做空間運營的收租婆，還是做增值服務或延展服務，共享辦公都仍是缺乏長期穩定盈利預期、難以穿越周期波動的低效商業模式。

4

投資——並行創新基金

共享辦公穿越周期波動的唯一邏輯可能就在于上市圈錢、投資客戶。

假如WeWork能夠順利上市，並獲得足夠的融資，WeWork會怎麼玩呢？

其實，WeWork搶的不是辦公市場，而是創新市場和創新人才。

創新引領、科技賦能、産業升級、資本推動已經形成了世界發展新格局。

科技早已是第一生産力，唯有引領科技創新，才能引領全球、領袖世界。

國家要做創新國家，城市要做創新城市，企業要做創新企業，個人要做創新人才。

誰能搶到創新人才，誰就能主導創新，誰就可能通過資本投資放大創新市場占有率，甚至壟斷創新市場。

尤其是在貿易戰、科技戰的大背景下，創新市場與創新人才的價值更加突顯。

很顯然，共享辦公空間可以是最大的科技創新工廠，可以源源不斷地生産新科技。

如果WeWork用上市獲得的資金投資那些創新型中小企業，它或将成為創新科技企業的領投基金，而且幾乎沒有誰比它更透徹地了解這些初創企業、創始人及其創新科技的價值了。

有的共享空間宣稱不做孵化器、不參與股權投資、不對接投資資源，只收租金、做服務，顯然浪費了貼近創業者、深度介入投資的機會，又如何能穿越周期波動呢？

築巢引鳳、溫室孵化、近距離觀察、提供輔導、組織創投對接，這些事情WeWork都做了，那麼，直接參與創投，為什麼不呢？

顯然，創新項目成功的投資回報要遠遠大于提供空間的租金收入，而且，只要規模足夠，創新總是此起彼伏、連綿不絕的，收入也會相對穩定。

事實上，WeWork先後投資了92家入駐WeWork的創業企業，以及那些為入駐企業提供服務的小公司，其中21家已經在納斯達克上市，WeWork理所當然地獲得了股權溢價。

孫正義将WeWork稱為“第二個阿里”，或許就是看重其是一只會下蛋的雞。

未來，WeWork或将是一家共享辦公+投資基金的新型公司。

當然，如果它拿不到它所期望的估值，大東家不會讓它很快上市，畢竟軟銀獲得過每股110美元的上市最低保證價格。

與Wework一樣，國内共享辦公企業的吸金能力也不容小觑，而且多家企業都在全力推進上市，争取獲得繼續燒錢的資本。

不過，值得警惕的是，從2018年下半年開始，補貼大戰讓國内共享辦公行業“感冒”了，裁員、關項目、資金鍊斷裂等負面消息接連不斷，上市之路也變得坎坷。

但是，除了闖關上市圈錢、創設創新基金，共享辦公企業還能有更好的發展前景嗎？

歐陽捷 新城控股高級副總裁 觀點地産網專欄作者