漲幅不超5%，蘇州是樣本嗎？杭州會跟進嗎？

昨天（5月27日），澎湃新聞報道了蘇州房地産市場的調控方案和目標。

這條新聞，信息量很大。

1. 今年一季度以來，蘇州市土地市場過熱、一二手房價格出現倒挂，四月底房地産價格指數提高5%，已超過蘇州全年調控目標5%的界限。

2. 如蘇州樓市的幾大指標得不到控制，7月後調控會即刻加碼，包括擴大限售範圍，提高外地人購房需要的社保門檻等。

3. 蘇州房地産長效調控機制政策已經形成方案，待上報住建部，長效調控機制實施後階段調措施不取消，一切以重要考核指標要求為準。

4. 年内，房價的審核機制不會放開，明确蘇州所有項目預售備案價不得超過4萬元/平方米，單個區域内新備案價格不得超過目前同類在售項目最高備案價格。

5. 蘇州将會對岀讓的每一塊土地做到岀讓條件設置精細化管理，在适當的範圍内，下調土地的指導價格。

6. 參會的國家統計局調研隊相關人員透露，目前，蘇州已被納入“70+1”個大中城市房地産指數監控範圍。（此前國家統計局每月公布的70個大中城市房價數據，蘇州並不在列。）

蘇州的這則消息，是2018年下半年以來，包括中央政府和地方政府在内所傳達的最嚴厲的調控措施。

調控措施和預警口氣前所未有。

一切以重要考核指標要求為準；

幾大指標得不到控制，7月後調控會即刻加碼；

長效調控機制實施後階段調控措施不取消。

蘇州的消息傳出後，立刻引爆整個房地産市場。

業界普遍認為這是熱點二線城市的調控樣本，其他熱點二線城市可能都會參照。

當然，讓人們聯想最多的可能就是，杭州。

蘇州和杭州這兩個城市，在過去的幾年中，特别是今年的市場走勢，有極大的相似之處。

新房、二手房市場

蘇州：4月新房成交10014套，為2016年10月以來新高，二手房網簽11748套，環比大漲99.52%。

杭州：4月市區新房成交8729套，創今年新高。二手房成交8836套，刷新去年下半年來次新高紀錄。

土地市場

蘇州：2019年以來，蘇州土地市場攬金716億元，同比上漲12.5%。4月29日，中海地産以30287元/平方米樓面價，總價35.63億元競得蘇州工業園區湖東闆塊宅地，刷新蘇州土拍紀錄。

杭州：截至目前，杭州市八區土地成交金額已高達1038億元。4月16日，杭州望江宅地20分鐘封頂 45325元/平方米樓面價並自持22%，由濱江以總價52億元競得，而同區域内濱江去年8月競得的另一宗宅地樓面價為29976元/平方米。

這不能不讓包括杭州在内的其他熱點二線城市浮想聯翩。

在蘇州透露出的相關内容中，仍存許多疑問：

這些調控措施，就是一城一策的具體措施嗎？

所謂蘇州房地産長效調控機制政策已經形成方案，但沒有透露具體内容，頗有神秘感。

地方政府的長效機制，會是什麼機制？

長效調控機制實施後，階段調控措施不取消。這意味着既有長效措施，也有短效措施。

既然如此，是否已經意識到長效調控機制政策的效果並不會立竿見影？

蘇州将會對岀讓的每一塊土地做到岀讓條件設置精細化管理，在适當的範圍内，下調土地的指導價格。

土地指導價格是按什麼標準定價？

蘇州所有項目的預售備案價格不得超過4萬元/平方米，那是不是意味着超過4萬元/平方米的項目，從現在起就可以卷鋪蓋卷兒收攤了？

以上這些内容，都讓業界和公衆迷霧重重。

迫切地等待蘇州官方後續詳細的政策解釋。

蘇州出台預警和調控政策背景：

今年以來，蘇州市多場土地競買熱度持續升溫，多宗土地的成交單價刷新所在地區的單價紀錄。在4月國家統計局70個大中城市價格指數公布之後，原本並不在70個大中城市之列的蘇州，随即被住建部點名進行預警提示。

而本月，蘇州已經在房地産層面頻頻出招。

5月11日，蘇州市發布《關于進一步促進全市房地産市場持續穩定健康發展的補充意見》，對蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域，新房限售3年；蘇州工業園區全域二手房，限售5年。

5月16日，蘇州市工業園區管理委員會發布《關于貫徹市政府關于進一步促進全市房地産市場持續穩定健康發展的補充意見的通知》，工業園區調整新購住房的學位政策，“五年一學位”調整為“九年一學位”，同一家庭多名子女不受限制，政策當天起執行。

5月17日，吳江區自然資源和規劃局發布《關于吳地網(2019)7号公告地塊挂牌出讓的補充公告》，該宗地塊的市場指導總價、網上競價中止價格及一次性報價全部降低。

丁建剛 浙報傳媒地産研究院院長 觀點地産網專欄作者