蘇州上報住建部的房地産長效機制，會是什麼？

昨天的新聞，透露蘇州房地産長效調控機制政策已經形成方案，待上報住建部。

這一消息，讓長期關注房地産市場的人士感到興奮。

中國政府對房地産調控長效機制探索了10年，理論上沒有任何進展，蘇州居然拿出了方案，讓業界和公衆翹首以待，這顯然對全國房地産市場的調控有重大的標志性示範意義。

“建立房地産市場長效機制”，是早在2010年，時任國務院總理溫家寶在達沃斯論壇上就提出的目標。此後，中央政府也在多次會議上提到要加快建立長效機制。

在長達近10年的時間里，政府一直試圖以長效機制來替代短期的行政措施，以保證房地産市場平穩健康發展。

對房地産市場長效機制的探索和研究，已經進行了10年。但是坦率的說，迄今為止，還沒有任何一個成熟的長效機制形成。

此次，“蘇州房地産長效調控機制政策已經形成方案，待上報住建部”的消息，令業界諸多猜想。到底是什麼樣的長效機制？

作為房地産市場的研究者，對蘇州的長效機制方案，既充滿了期待，也有諸多好奇和疑問。

01

長效機制應該是什麼樣的機制？

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所謂長效機制，就應該是能夠長期起作用，而不是“翻燒餅”似的朝令夕改的機制。

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長效機制，一定應該是法制機制和市場機制。調控的手段應主要包括金融政策、稅收政策、土地政策、保障房政策和住房租賃政策等等。而不是過去幾年經常動用的“限購”“限價”“限售”等行政措施。

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長效機制，一定應該着眼于解決中國房地産市場的根本邏輯：地方政府對土地财政的過度依賴。

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長效機制的最終目標，應該是防止房地産市場的大起大落。

02

貨币、稅收、土地、财政、立法、保障房和租賃房，哪方面可能突破？

經過近10年的探索，迄今為止，在以上多個方面，尚未看到長效機制有任何實質性的進展。

如貨币政策：

一旦遇到經濟下行壓力加大或市場流動性趨緊，央行貨币信貸政策較為寬松的時候，無論如何聲稱不流入樓市，但事實上幾乎沒有任何有效的措施，能夠阻止貨币流入樓市。

每一次的貨币松動，都會引來房地産市場價格的大幅度上漲。

再如稅收政策：

“房地産稅”從2003年十六屆三中全會上提出，至2013年十八屆三中全會确定房地産稅立法，由于法理等方面的障礙，迄今尚未看到房地産稅有任何實質性的進展。甚至草案起草完成的時間節點，也僅僅是本屆人大任期之内，即2023年之前。

再如共有産權房：

“共有産權房”被認為是長效機制之一，但事實上近期北京、上海等地的共有産權房，受到市場的冷落，已經證實這一政策的取向，在很大程度上不被市場和公衆認同。

03

一個城市政府能建立起長效機制嗎？

蘇州方面的房地産長效調控機制，存在疑問的另一個方面是：地方政府是否有權力，有可能建立一套市場的長效機制。

以上分析的貨币、稅收、土地、财政、立法、保障房和租賃房等諸多方面，地方政府的權力空間極為有限。

例如，貨币政策、房地産稅等，事實上根本不在地方政府的管轄範疇之内。

從昨天的新聞也可以看出，蘇州方面也對所謂“長效機制”並不自信。

稱：長效調控機制實施後階段調控措施不取消，一切以重要考核指標要求為準。

如果短效行政機制不能撤除，長效機制還有意義嗎？

如此，房地産業界和公衆，對蘇州的房地産長效調控機制方案充滿期待，但也有很多質疑。

長效機制的建立如果如此容易，在過去的10年中，為什麼沒有建立和運用呢？

丁建剛 浙報傳媒地産研究院院長 觀點地産網專欄作者