傅士鵬：李嘉誠正在支持收購倫敦超大地塊 涉資30億英鎊

傅士鵬 李超人英國新動作剛剛曝光。

英倫投資客（2020年11月20日）獲悉，李嘉誠正在支持收購英國最大的長租公寓項目———倫敦溫布利公園地塊（Wembley Park）。

該項目總價值高達30億英鎊，将新建8000套長租公寓（廣義上叫Build to Rent）。

倫敦溫布利公園地塊現狀

倫敦溫布利公園地塊未來效果圖

這一消息由英國房地産媒體React News率先曝出，英媒直接標題里就點名李超人（Superman），稱超人有意染指價值30億英鎊的倫敦溫布利公園地塊。

報道稱，倫敦溫布利公園地塊目前由美國投資公司Lone Star持有，李嘉誠支持的公司Long Harbour正在競購這一地塊。

溫布利地塊競争激烈，李嘉誠還不一定能拿得到

事實上，作為倫敦四區内非常難得的超大地塊，溫布利公園地塊一經推出就引起了衆多投資者的參與，除了李嘉誠支持的Long Harbour，還有以下三方參與了競標，分别是：

1、英國長租公寓品牌Get Living——背後資方包括英國開發商Delancey、房産投資公司Oxford Properties、卡塔爾财團Qatari Diar、荷蘭APG、德國Allianz、瑞典Alecta、英國養老金Local Pensions Partnership。

2、德國房地産投資公司PATRIZIA 

3、英國房地産投資基金Henderson Park，英媒特别指出這家公司勝算不大，只是陪跑角色

由于收到大量的收購興趣，目前這一地塊所有者Lone Star尚未決定将地塊出售給誰。

除了全部出售，Lone Star還考慮采取代号為Project Arch的原方案，即先讓投資者以10億英鎊的價格收購1500套長租公寓，然後在另外2000套公寓全部出租後，讓投資者再掏出10億英鎊收購這2000套公寓，最後逐步買下最後2500套公寓。

如果真的拿下溫布利地塊，李嘉誠團隊有開發經驗嗎？

再看李嘉誠這邊，英媒特别指出，雖然其支持的Long Harbour還沒有操盤過如此大型的項目，但Long Harbour有意拉這一地塊的管理團隊Quintain入夥。

經驗方面，Long Harbour作為英國知名的投資基金，目前管理了超過22億英鎊的資産，同時也是英國長租公寓市場的重要新興玩家。

另值得一提的是，李嘉誠本人其實擁有不少在倫敦開發房産的經驗，包括位于切爾西的Chelsea Waterfront、位于肯辛頓的RoyalGate Kensington、位于巴特西的Montevetro等成功項目案例。

其中今年7月被港媒曝光的李嘉誠在倫敦造香港城的新計劃，更是展現了李嘉誠旗下公司在倫敦操作超級大盤的能力。

2020年7月10日，李嘉誠在倫敦二區Lewisham囤積超大型地塊15年後，終于開始動工建造價值10億英鎊的地産項目Convoys Wharf。

規劃顯示，李嘉誠”倫敦香港城“地塊一期将新建3座40層高樓，提供3,500套公寓，整個項目将供應上萬套公寓。

倫敦溫布利地塊，有投資價值嗎？

說回李嘉誠最新看上的溫布利地塊。

資料顯示，倫敦溫布利公園地塊占地85英畝，約34萬平方米，相當于半個北京故宮那麼大，是目前英國最大的長租公寓開發項目。

至于這次李嘉誠為什麼看上溫布利，無非還是為了收租。

特别是這個超大的長租公寓項目，說白了就是機構房東買房出租的生意，與開發然後銷售住宅公寓相比，現金流更加穩定而長期。

具體來說，占地85英畝的溫布利長租公寓開發項目于2017年正式啟動，且已經收到了來自英國政府出資的6500萬英鎊。

根據開發商時間表，全部公寓預計于2025-2026年建成，未來會有至少1.5萬人入住這個項目。

既然說到溫布利了，我再展開講幾句這一地區的投資價值。

溫布利在過去是倫敦最窮的幾個地方之一，如今憑借倫敦政府對長租公寓的重視，找到了自己的新定位。

從上面的部分已經交房的長租公寓室内實景圖來看，溫布利長租公寓項目很新，而且配套齊全。

租金方面，溫布利32%的長租公寓會被設定為保障房，40%的保障房會按照租金市場價打折出租（最高租金不高于市場價的65-80%），28%的保障房則會以更低的價格出租（即所謂的廉租房），剩余的33%做成共有産權房（Shared Ownership）出售。

租客方面，倫敦政府的規劃的是，這一地區未來的主要租客将是倫敦的中産階級，包括護士、老師、警察等。

區域投資價值方面，如果你是機構投資者，自然很适合投資這一區域，畢竟政府給溫布利的定位就是長租公寓集中地，重點迎合類似養老金、險資、或者像李嘉誠這樣的機構房東，方便他們整體投資收租。

但如果對于個人投資者，我就不建議投資這類區域了，畢竟結合上邊的項目室内實景圖和租金折扣力度考量，這類由機構房東運營的長租公寓非常有競争力，想像如果你是個人房東正好在附近有類似的房子出租，租客毫無疑問會選擇長租公寓。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地産投資，觀點地産網專欄作者