傅士鵬：40億英鎊！倫敦最賺錢的商場，被泰國華人買走了...

傅士鵬​ 我們預告了好幾次的倫敦Selfridges百貨出售一事，終于塵埃落定了。

英倫投資客（2021年12月3日）獲悉，倫敦牛津街上最賺錢的商場——Selfridges百貨所有者韋斯頓家族（Weston family）已經同意以40億英鎊（約合338億元人民币）的價格，将其出售給泰國華人家族鄭氏家族創辦的零售集團——Central Group （中文：中央集團或尚泰集團）。

該消息一經曝光，瞬間刷屏了各大英媒：

《泰晤士報》：Selfridges百貨同意出售給泰國Central Group

《金融時報》：泰國公司洽購Selfridges百貨

《倫敦金融城早報》：英國標志性百貨Selfridges将成泰國品牌：韋斯頓家族同意以40億英鎊出售

《衛報》：Selfridges将以40億英鎊出售給泰國集團

據報道，韋斯頓家族已經在過去幾天里與Central Group達協議，賣家希望在12月底完成交易。消息人士透露，出售所有流程将在2022年1月完成。

談到此次交易，一位知情人士這樣形容它的稀缺性和歷史性：“像（Selfridges百貨）這樣獨一無二的資産，一旦出售，便是千載難逢的交易機會。”

Selfridges百貨由英國商人哈里·戈登·塞爾福里奇（Harry Gordon Selfridges）于1908年創立，目前在倫敦、曼徹斯特和伯明翰等地擁有超過25家分店。

今年7月，Selfridges百貨現任所有者韋斯頓家族将其挂牌出售時，便瞬間吸引了多個财團競購，包括中東金主—阿布紮比投資局（Abu Dhabi Investment Authority）和香港百貨商店連卡佛（Lane Crawford）等。

值得注意的是，韋斯頓家族持有Selfridges Group零售集團，由英國百貨Selfridges，加拿大Holt Renfrew，荷蘭de Bijenkorf、愛爾蘭的Brown Thomas和Arnotts五家百貨公司組成。

據英媒透露，泰國Central Group此次收購的是Selfridges Group的英國和愛爾蘭零售業務：

包括Selfridges倫敦牛津街旗艦店（自持物業，門店一並出售）

Selfridges伯明翰旗艦店（租賃門店，未來繼續付租金）

Selfridges曼城Trafford門店（租賃門店，未來繼續付租金）

Selfridges曼城Exchange Square門店（自持物業，門店一並出售）

愛爾蘭百貨公司Brown Thomas位于都柏林的門店（自持物業，門店一並出售）

以及愛爾蘭百貨公司Arnotts位于都柏林的門店（自持物業，門店一並出售）

可以看到，除了接手英國和愛爾蘭的零售業務，泰國Central Group還将獲得四棟自持的商場物業，分别是Selfridges倫敦牛津街大樓和曼城Exchange Square門店，以及兩棟位于愛爾蘭的樓。

值得一提的是，雖然這筆交易的標價超過40億英鎊，但其中一大半的估值來自于上述房地産資産（約占20億英鎊）。

以Selfridges倫敦牛津街旗艦店為例，Selfridges所在的商場是一座新古典主義的建築，被倫敦市政府列為二級保護建築，擁有超過60萬平方英尺（約合5.6萬平方米）的銷售空間，歷史悠久，位置絕佳。

泰國Central Group是誰？

說完交易本身，我們再來看看本次的買家——泰國Central Group。

Central Group是泰國最大的零售物業開發和投資公司，目前由泰國華人家族鄭氏家族（Chirathivat）掌控。

别看現在的Central Group已是規模空前的家族企業，它的前身只是一家位于曼谷的小商店。

1927年，Central Group的創始人、年僅20多歲的鄭心平（Tiang Chirathivat）離開家鄉海南到泰國謀生，在曼谷賣咖啡和銷售雜貨。

1956年，他和長子鄭有華（Samrit Chirathivat）以及其他家人一起，成立了泰國首家百貨商場——“中央洋行”，為“鄭氏家族”的崛起奠定了堅實的基礎。

經過半個多世紀的發展壯大，Central Group已成為泰國五大商業集團之一，並且是東南亞最成功的多元化企業之一，年銷售額達250億元人民币。

2020年，Central Group的部分業務在泰國證交所上市。

目前，該集團在全球擁有3700家店鋪，包括33個購物中心，7個辦公樓，2家酒店，1個住宅項目和3個共管項目品牌，業務遍布西亞和歐洲，涉及電子産品、餐飲、書店和超市。

憑借Central Group強大的商業版圖，鄭氏家族位列2021年泰國福布斯富豪榜第二名，僅次于——正大集團（CP Group）所有者、同是泰國華裔的謝氏兄弟。

去年，在收購Tesco泰國和馬來西亞業務的交易中，Central Group曾敗給了正大集團，那是泰國有史以來規模最大的企業收購。

值得注意的是，在這次收購Selfridges百貨之前，Central Group已經收購了不少歐洲高端百貨商店的業務，其中包括：

德國的KaDeWe、意大利的Rinascente、瑞士的Globus和丹麥的Illum，以及與奧地利房地産集團Signa Holdings聯手收購的KaDeWe和Globus。

Selfridges百貨公司為什麼值40億英鎊？

Selfridges是英國最著名的百貨公司之一，距今已有113年的歷史，它見證了英式品味與消費主義的歷史演變，被視為英國時尚風向標。 

對于購物愛好者來說，來到倫敦，Harrods和Selfridges絕對是必逛的兩家百貨商場。

1908年，英國商人哈里·戈登·塞爾弗里奇（Harry Gordon Selfridge）在牛津街創立Selfridges旗艦店，也是如今Selfridges百貨公司的雛形。

1909年3月15日，Selfridges在正式開業當天吸引了九萬人，把牛津街圍得水洩不通，一開業便被英媒稱為倫敦最賺錢的商場。

為了吸引顧客，塞爾弗里奇不僅在店鋪里展出第一架橫跨英法海峽的飛機，還率先對顧客展示1925年發明的第一台電視機。

100多年前，塞爾弗里奇就開創性地在商場樓頂設置了花園和餐廳，並要求員工頻繁更新21個櫥窗里的展品。

值得一提的是，Selfridges還是全世界第一家把美妝專櫃設在入口的百貨公司。

創始人塞爾弗里奇開創性地把香水櫃台搬到了一樓最前方的中心位置，讓顧客一進門就沉醉其中，不止香水，其他的美妝産品也被解放出來，讓女性消費者可以自由試用産品。

塞爾弗里奇第一個提出櫥窗就是一種藝術，而非單純的商品擺設，因此即便Selfridges商場關店，其櫥窗仍是燈火通明。

正是塞爾弗里奇的創意和嘗試，讓Selfridges當之無愧地成為了英國百貨零售模式的先行者。

基于他的傳奇經歷，英國iTV和美國PBS于2013年拍攝了一部同名電視劇《塞爾福里奇先生》，廣受好評。

再說回到Selfridges百貨公司。

2003年，英裔加拿大商人蓋倫·韋斯頓（Galen Weston）以5.98億英鎊的價格擊敗衆多競拍者，買下了Selfridges百貨公司，並将其納入總部位于英國的威廷頓投資公司（Wittington Investments）麾下。

除了Selfridges百貨公司，威廷頓投資公司在英國還擁有家具零售商Heal’s、以銷售茶葉出名的百貨商店Fortnum & Mason、以及Primark母公司——英國聯合食品公司（Associated British Foods）的多數股權。

買下Selfridges後，韋斯頓還在繼續擴大其零售帝國，陸續收購了加拿大的Holt Renfrew，荷蘭的de Bijenkorf以及愛爾蘭的Brown Thomas和Arnotts等4家百貨公司，並将所有商場裝入Selfridges Group零售集團。

在韋斯頓家族接管後的十幾年里，Selfridges持續保持輝煌，業績和利潤連創新高。

究其原因，主要有以下兩點：

首先，韋斯頓家族延續了塞爾弗里奇的創新精神。

比如，Selfridges曾創造性地将聖誕櫥窗和搖滾主題相結合，在2018年聖誕推出了搖滾聖誕櫥窗（Rocks Christmas）。

又比如，Selfridges還将一月份作為折扣銷售月用來消化庫存，並将戲劇體驗帶到了購物場所中：

Selfridges“重現莎士比亞”（Shakespear Refashioned）主題櫥窗，設計靈感均來自莎翁名作

《溫莎的風流婦人》第二幕第三場 by Dries Van Noten

《羅密歐與朱麗葉》第二幕第六場 by Rodarte

《馴悍記》第三幕第二場 by Self-Portrait

此外，Selfridges還每年定期翻新零售區域，並于2019年在倫敦旗艦店開放了号稱全世界最大的奢侈品配飾區。

除了不斷創新，Selfridges還特别擅長吸引海外高端買家，尤其是中國市場，其直郵業務在疫情期間大受歡迎。

事實上，盡管Selfridges只有四家門店，但它在2014年就開通了對中國的直郵服務，中國消費者只用支付25英鎊郵費便可在4至7個工作日内收到商品。

此外，中國消費者在付款時，繫統會自動扣除商品價格約17%的英國VAT稅費，商品進入中國海關時會自動報關，消費者只需再支付相應關稅即可。

這樣一來，許多中國買家直接用Selfridges的直郵服務代替了代購。

另外，Selfridges的網站雖然已輻射全球多達130個國家，但在網站語言選擇上，除了英文，就只有簡體中文。

除了網店，Selfridges實體商場内大部分專櫃都設有中文導購，且支持支付寶付款。

正是因為其不斷創新的經營理念和準确的市場定位，過去十年里，韋斯頓家族從Selfridges百貨公司獲得了5.8億英鎊的股息，使集團的利潤增加了一倍多，銷售額增長了82%。

每年Boxing Day ，Selfridges門口總是大排長龍

這麼好的百貨公司，韋斯頓家族為什麼要出售呢？

實際上，韋斯頓家族之所以考慮出售Selfridges，主要還是因為疫情。

疫情以來，雖然Selfridges也開通了網購，但其線下業務确實遭受了不少打擊。

近年來，随着網購的持續增長，以及快速崛起的NET-A-PORTER、Farfetch等電商新星，以往紅火的百貨公司變得不再強勢。

而疫情的爆發，更是迫使Debenhams、Topshop等在英國家喻戶曉的百貨商店倒閉，連國民百貨John Lewis都關掉了大量門店並進行了裁員。

最新數據顯示，截止到2020年2月，Selfridges百貨的銷售額增長了7%，達到19.7億英鎊，而營業利潤卻下降了10%，達到8800萬英鎊。

與此同時，Selfridges百貨稅前利潤從9800萬英鎊降至3400萬英鎊，下降了三分之二。

Selfridges業務負責人Anne Pitcher接受《泰晤士報》采訪時就表示，由于封鎖措施，我們的百貨商場在去年關閉了大半年，今年也才就開業了幾個月，疫情對線下業務造成了很大影響。

當然，Selfridges在疫情期間也在積極自救，轉而繼續投資發展線上業務。

此外，Selfridges還于今年5月宣布新人今後将可以在牛津街旗艦店内舉行婚禮，並邀請迪奧（Dior）對屋頂餐廳Alto進行了改造。

英倫投資客寫在最後

這個在倫敦牛津街上屹立了100多年的商場，終于塵埃落定，被泰國華人财團拿下，Selfridges也将就此翻開新篇章。

Selfridges高估值的背後，除了本身悠久的歷史和不斷創新的經營理念，其良好的口碑和優秀的品牌價值也給了韋斯頓家族賣出40億英鎊高價的底氣。

當然文中也提到，這40億里面，有一半的估值來自于商場自持的房地産物業。

這意味着，泰國人不僅可以拿下Selfridges的零售業務，還能直接收走這四棟大樓。這樣一來，即便之後商場做不下去，泰國人還能坐收租金，一本萬利。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地産投資，觀點新媒體專欄作者