陳志翔:大者未必恒大,強者未必恒強——2022,房企如何突圍?

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2021-12-16 00:10

  • 應時而變,順勢而為,方才能安全和長久。

    陳志翔 又到了年終歲末,又将迎來歲月的新舊交替。

    回望即将過去的2021年,全球疫情起伏反複,外部環境更趨複雜和不确定,世界經濟艱難複蘇,國内經濟發展面臨需求萎縮、供給沖擊和預期轉弱三重壓力,要在高基數上繼續保持平穩運行和增長,挑戰增多,困難加大。

    在此背景下,推進更深層次改革勢在必行,而深化改革迫切需要築牢産業根基,加強科技創新,增強産業鍊與供應鍊的穩定性,有效解決卡脖子技術無法自主的問題,以切實推動實現高科技強國、高端制造興國。

    這勢必會給備受關注的房地産行業發展帶來深刻影響。

    房地産行業環境已發生根本改變

    國内房地産興起于上世紀90年代,2003年被賦予國民經濟支柱産業地位,在人口、城鎮化、政策等諸多紅利的帶動下,有效支撐起了宏觀經濟的長期穩定發展,成就了一大批房企的輝煌,上演了一個又一個造福神話。

    時至今日,房地産依然是支柱産業,但市場規模已逐步見頂,總體供需拐點也已來臨,行業發展環境已與過去不可同日而語。

    首先,作為房地産發展的最大驅動要素——人口所帶來的紅利已經退卻。2021年,國家開放並鼓勵生育三胎,本身就已經說明人口老齡化、人口比例失調、人口出生率低等問題已經非常嚴重;而經過多年發展,住房、教育、醫療帶來的生活成本提高,加上人們思想的轉變,政策層面對生育的提振作用将非常有限,未來人口出現負增長的趨勢很難逆轉。

    其次,過去多年,突飛猛進的城鎮化催生了源源不斷的購房需求,有效促進了房地産市場的長期繁榮。但截止2020年,我國常住人口城鎮化率已增長至63.89%,越來越接近發達國家平均水平,已完成《國家新型城鎮化規劃(2014—2020年)》确立的目標。未來城鎮化提升幅度将逐步降低至1%以下,城鎮化拉動房地産發展的空間将會越來越小。

    第三,2021年房地産調控政策引發市場環境巨變。随着三道紅線、兩貸集中、集中供地以及“五限”政策(限購、限貸、限價、限商、限售)不斷加碼,疊加房地産稅改革靴子的落地,房地産調控長效機制已經成型。年底中央經濟工作會議再次明确“房子是用來住的、不是用來炒的定位”,這已是中央經濟工作會議第5次明确提及“房住不炒”,彰顯國家對房地産調控的态度一如既往,經濟重心脫虛向實決心恒定,勢必一以貫之回歸實業,全力突破科技創新,全力調整經濟增長結構,堅決讓實業成為帶動經濟增長的主動力,堅決不再将房地産作為短期刺激經濟的手段。

    大者未必恒大,強者也未必恒強

    2021年,樓市調控政策引發市場環境巨變,房地産行業步入真正意義上的變革年。

    在此之前,大多數人們對房地産行業的認知或許還停留在規模為王的時代,認為房企要實現長遠發展,就要遵循先做大,再做強的内在邏輯,只有走規模化發展之路,才能增強市場競争力,中小房企要麼變大,要麼出局,小而美的模式沒有發展空間,正所謂“大者恒大、強者恒強”。

    然而,2021年,當時代的一粒灰悄然落在某一宇宙房企身上時,“大者恒大、強者恒強”不再是不變的定律,規模為王的房企也不再是安全、品質的保證,如何“活下去”成為大、小房企均需要思考的嚴峻命題。

    伴随着房地産行業環境發生變化,時下房企發展的邏輯已不同于過去,樓市見頂、房價下行、政策高壓疊加起來交互影響,原先高杠杆、高負債、高周轉模式已難以為繼,必需果斷摒棄,積極尋求适合自身特點的新的發展模式。

    未來的房地産市場,大者未必恒大,強者也未必恒強,應時而變,順勢而為,方才能安全和長久。

    2022,房企如何突圍?

    展望2022年,“房住不炒”的主基調不會改變,樓市調控總體上不會有實質性松動,更不可能出台大的刺激性政策,即使有一些局部放松,也不會改變房地産行業發展的整體環境。

    面對規模見頂、房價下行、融資壓力以及成本攀升攤薄利潤等形成的現實困境,在市場的大浪淘沙下,房企的優勝劣汰将會繼續,不适應新發展環境的房企将會逐步退出。

    處在困境中的各路房企,究竟該如何突圍呢?可從三個方向選擇适合自己的路徑,即深耕主業做提升、整體轉型謀跨越以及多元化布局求突破。

    深耕主業做提升就是選擇戰略堅守,堅持以不變應萬變,心無旁骛地把熟悉的本業做精、做細、做出品質。就房地産行業而言,未來可預見的時間内,即使不增長甚至萎縮,每年依然會有十萬億左右的市場規模,行業韌性非常大,非其他任何一個行業可比。在新的發展環境下,把握行業發展新趨勢,深挖客戶個性化需求,有效拓展衍生性需求,持續創造和提升滿足市場要求的高品質産品和服務,做到财務穩健、經營有方、業務可持續,利潤依然會非常可觀。

    整體轉型謀跨越意味着走出熟悉的主業,轉做與房地産沒有關聯的其他行業,以實現業務的徹底轉型。但隔行如隔山,整體轉型後,新行業與原有行業的發展模式往往相差較大,需要重建核心技術、人才團隊和銷售渠道,面臨的挑戰大、困難多,在實踐中並不多見,成功的案例更是少之又少,屬于較極端的突圍方向。

    多元化布局求突破是指不摒棄主業,在維持主業發展的基礎上尋求其他業務的發展空間,其有一個漸進式的轉換過程,如果新業務規模超過原有主業,也就實現了多元化路徑下的轉型發展。多元化布局涵蓋兩條路徑,一是鍊條多元化,即圍繞房地産主業探索産業上下遊及其關聯産業的新業務,在一定程度上可将原有渠道資源、商業模式、人才儲備等與新業務嫁接,難度相對較小;二是跨行業多元化,即尋求發展與房地産無關的新的行業,此路徑與整體轉型有相通之處,所不同的是跨行業轉型具有回旋余地,新行業做得不好,還可以拿主業來彌補,從而化解整體風險。

    2022年即将到來,房企究竟往哪個方向突圍,走哪條路徑突圍,需要結合自身的條件、優勢、認知、判斷做出戰略選擇,但不管做出何種選擇,都要做好迎接困難、應對風險的充分準備,因為行業環境已變,房地産輕松賺錢的時代已經過去,如今房企在困境中求生存和發展,一定要注重财務穩健,不能盲目擴張,不能盲目轉型,不能盲目多元化,更不能出現資金鍊斷裂的風險。

     陳志翔 地産獨立研究人 觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:陳志翔    

    審校:勞蓉蓉



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