傅士鵬：全球熱錢加速涌入，俄烏戰争如何影響倫敦房地産市場？

傅士鵬 最近幾天，一直有讀者問我俄烏戰争對倫敦房地産市場的影響。

分析之前，我們先看幾筆最新交易。

1. 新加坡華人富豪60億買下倫敦地標“手術刀大廈”

英倫投資客（2022年3月1日）獲悉，新加坡華人富豪蔡天寶創立的開發商——和美置地（Ho Bee Land）已斥資7.18億英鎊（約合60.7億人民币），收購了倫敦金融城著名地標——“手術刀大廈”（The Scalpel）。

從收購時間點來看，新加坡人正好是在俄烏戰争爆發第一天（2022年2月24日），和倫敦“手術刀大廈”的賣家——美國保險集團WR Berkley交換了收購合同。

目前雙方正在緊密推進下一步交易流程，以期盡快完成這個大樓的交割。

英媒援引倫敦地産業内人士報道稱，這筆交易顯示出，在國際形勢愈發復雜的情況下，全球投資者依然對倫敦信心十足。

“手術刀大廈”于2018年完工，位于倫敦金融城，具體地址為52 Lime Street。

作為一棟樓高190米、共38層的寫字樓，該樓因外型棱角分明，酷似手術刀而得名“手術刀大廈”（The Scalpel）。

自完工後，這棟大樓就被租給了包括澳大利亞國民銀行和金融服務集團Lombard International在内的大型公司。

大樓每年租金高達2900萬英鎊，租期還剩10年，年租金收益率為4%。

前面講過，剛剛買下倫敦手術刀大廈的公司——和美置地來自于新加坡，創辦人是新加坡地産大亨——蔡天寶。

蔡天寶祖籍福建晉江，歷任新加坡中華總商會會長、新加坡福建會館會長，個人資産達到14.6億美元，位列新加坡富豪榜第21位。

蔡天寶于1987年創辦和美置地，在買下了順荣工業大廈、梅森皇家公寓後，其在新加坡的房地産事業蒸蒸日上，陸續開發了多處住宅、商用、工業地産。

1996年，蔡天寶感覺新加坡房地産日趨飽和，便開始前往英國投資房産。

目前和美置地在倫敦持有1個住宅開發項目Palace View和7個商業地産項目。

下為和美置地在英資産，全部位于倫敦

再加上剛剛收入囊中的手術刀大廈，新加坡和美置地已經在倫敦至少手握9個大型房地産物業。

2. 德國公司斥資1.1億英鎊，買下倫敦市中心大樓

事實上，除了新加坡人，德國買家近期也有大動作。

英倫投資客獲悉，德國家族辦公室AM alpha已斥資1.1億英鎊，正式買下了位于倫敦市中心核心地段的寫字樓Labs House。

Labs House大樓位于Holborn地鐵站旁，在地段上屬于倫敦西區的Bloomsbury，周邊有大英博物館、倫敦大學學院、科文特花園等知名地標。

報道稱，在這次收購中，AM alpha代表了幾家德國的養老基金等投資者，萊坊則為AM alpha提供了收購服務。

萊坊中國業務部資本市場主管Austin Xu表示：“作為全球最主要的幾大房地産市場之一，倫敦寫字樓的價格與許多一線城市相比仍然具有吸引力，因此我們近期看到許多來自德國、新加坡、馬來西亞的買家密集進入倫敦市場。”

這次德國人在倫敦買下的大樓Labs House始建于1928年，于2019年進行了全面翻新。

該樓共11層，總面積約為81,546平方英尺（約7576平米），内有不同業态的辦公空間，包括私人辦公室、公共辦公空間、以及共享辦公區。

3. 全球資金仍在涌入，俄烏戰争如何影響倫敦房地産市場？

Costar數據顯示，去年倫敦市中心商業地産的投資額已反彈至約150億英鎊，高于2019年疫情前水平。

再加上随着英國于今年2月徹底解封，倫敦商業地産市場已在近期快速回暖，大量海外資本持續涌入。

其中，以德國為首的歐洲避險資金表現最為活躍，此外，我們看到新加坡買家、中國香港買家、美國買家（谷歌）近期在倫敦市場也有收購新動作。

這樣看來，突然爆發的俄烏戰争似乎並沒有影響到倫敦房地産市場，反而刺激了更多避險資金流入此地。

換句話說，雖然俄羅斯人現在來倫敦買房會變得非常困難（根據制裁，英國律師現在會極其嚴格地審查任何和俄羅斯有聯繫的資金），但其他尚未卷入戰争的國家（特别是德國、波蘭、匈牙利、保加利亞等歐洲國家）的富豪會未雨綢缪，把錢先放到更加安全的地方。

倫敦地産圈就有句經驗之談，一旦全球出現地緣政治動蕩，倫敦的地産中介就要開始忙了。

除此之外，《泰晤士報》也在2月27日發了一篇分析文章，解讀當下國際局勢對倫敦房地産市場的影響。

簡單來說，全文有兩大核心觀點：

首先，俄烏戰争目前已導致石油、天然氣等能源價格上漲，随之而來的，各種建築材料和原材料必然也會跟着上漲，這一繫列影響會導致開發商的建房成本大大上升。

其次，受英國對俄制裁和對應反制裁影響，英國央行可能會推遲今年的加息時間表，但這也取決于俄烏戰争到底持續多久，以及未來所造成的後續影響。

總結來說，從近期的大交易來看，倫敦作為全球保險箱的地位依然沒變，反而在地緣政治危機中顯得更為突出，另外，大家也要關注俄烏沖突所導致的能源和原材料價格上漲。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地産投資 觀點新媒體專欄作者