夏磊：從政策松到市場穩要多久？

夏磊 今年2月，住戶貸款減少3369億元，特别值得關注。信貸數據弱反映房地産需求疲軟，各方對今年房地産政策能否實質放松、市場能否企穩有明顯分歧。

房地産政策何時能放松？

今年，面對分化的市場形勢，各地必将根據商品房庫存、市場熱度進行政策調整。長效機制強調“因城施策”，22個長效機制試點城市包括北上廣深4個一線城市和南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州等18個二線城市，這些城市的政策調整極具信号意義。

3月1号，鄭州率先放開，從鼓勵投親養老放松限購、調整首套房認定標準放開限貸、放松限價、推行貨币化安置、調整土地拍賣規則等多方面進行政策調整。

總的看，政策層面，一線城市小陽春初現，基本沒有放松空間。二線城市放松空間大，但城市分化嚴重。杭州為代表的二線城市：庫存低、價格上漲壓力大，政策放松不迫切；鄭州為代表的二線城市：高庫存、市場弱，政策放松比較迫切。三四線城市庫存高位、市場疲軟，更需要全面放松。

一線城市，市場回暖，主要政策空間是降低商業貸款利率，目前，一線城市庫存處于歷史低位，1月去化周期約15.8個月。上海樓市率先回暖，2月商品房銷售面積同比轉正（20.2%）。歷史上，最優惠貸款利率是基準利率的0.7倍，當前LPR的0.7倍約為3.2%，相當于下調138bp，貸款利率仍有下調空間。 

二線城市市場分化顯著。杭州為代表的二線城市：庫存低、價格上漲壓力大，政策放松不迫切。鄭州為代表的二線城市：高庫存、市場弱，政策放松比較迫切。

二線城市調控放松的空間大：主要通過人才引進、親屬投靠調整限購；調整首套房的認定標準調整限貸、降低商貸利率和首付比例、放松公積金貸款等；放松限價，上調新房預售限價、二手房評估價格；土地方面，調整土地競拍保證金最低比例，分期繳納土地出讓金；縮短限售年限。

三四線城市，銷售低迷，政策放松空間大。目前庫存處于歷史高位，1月去化周期約19.9個月。自2021年6月以來，三四線城市商品房成交面積同比持續為負，2022年2月商品房成交面積同比-48.4%，較上月降幅擴大3.1個百分點。

房企爆雷引發居民對期房交付的擔憂、疫情導致返鄉置業需求延遲、棚改貨币化安置退出是影響三四線需求的三大因素。其中，棚改貨币化安置退出影響巨大。2015年以來，棚改貨币化安置大力推廣，對三四線住房需求有一定透支，從開發商庫存變成了居民庫存，那些沒有産業導入和人口流入的三四線城市房地産市場将面臨較長時間的供求格局調整。

面對疲軟的市場，三四線城市調控放松空間大，主要有：取消限購；調整限貸，包括認貸不認房、降低二套房首付比、降低商貸利率和首付比例、放松公積金貸款等；購房補貼等。

市場何時企穩？

復盤過去房地産下行周期額2輪刺激，或可以看出從政策松到市場穩的傳導路徑、傳導時間。

2008-2009年，全國範圍下調首付比例、貸款利率，銷售增速5個月後回正。2008年全球金融危機蔓延，同年10月27日，央行出台新政，貸款利率下限下調為0.7倍，首付比例下調為20%。2008年12月國務院發布《關于促進房地産市場健康發展的若幹意見》，鼓勵普通商品住房消費。10月政策出台後，全國商品房銷售面積增速逐步回升，歷時5個月後回正。

2014-2016年，四波組合拳，銷售增速6個月後回正。14年930：“認房認貸”標準修改，二套房認定標準由“認房又認貸”改為“認貸不認房”，同年11月央行重啟降息。15年330：降二套首付、營業稅減免優惠，二套房首付比例降至40%、出售房屋營業稅免征年限由5年縮短至2年，此後央行3次降息、2次降準。15年930：降首套、二套首付，非限購城市首套商貸首付比降至25%，此後首套商貸首付比又降至20%，二套首付比降至30%，央行再度降息降準各1次。同年12月中央經濟工作會議提出“去庫存”，棚改貨币化力度加大。2016年2月：契稅優惠，購買90平以下住房契稅減至1%，90平以上首套、二套分别減至1.5%和2%。至此四招“刺激組合拳”出盡。以14年930為時間節點，在政策全面寬松6個月後，銷售面積增速由負轉正。

歷史經驗看，一線從政策放松到市場反彈只需要一夜之間，二線從政策松到市場穩需要3個月。三四線城市從放松到政策見效預計要6個月以上，考慮到棚改貨币化退出，三四線市場回暖或需要更長時間。

“新市民”政策出台，助力釋放潛在剛需。3月4日，銀保監會、央行聯合發布《關于加強新市民金融服務工作的通知》，提出優化住房金融服務，滿足新市民安居需求。新市民主要是指因本人創業就業、子女上學、投靠子女等原因來到城鎮常住，未獲得當地戶籍或獲得當地戶籍不滿三年的各類群體，包括但不限于進城務工人員、新就業大中專畢業生等，目前約有三億人。通過精準識别新市民，加強新市民購房信貸金融服務，潛在剛性住房需求将得到釋放。

風險提示：市場下行超預期，樣本城市數據偏差等。

證券研究報告：《從政策松到市場穩要多久？》

對外發布時間：2022年03月14日

發布機構：國海證券股份有限公司

本報告分析師：夏磊

SAC編号：S0350521090004

夏磊 國海證券研究所聯席所長 觀點新媒體專欄作者